8月末，房企密集发布中报潮接近尾声。据不完全统计，截至目前，已有超过40家上市房企发布了2018年上半年业绩报，包括万科、中海、碧桂园、恒 大在内的一线房企和以阳光城、绿城、富力、旭辉为代表的千亿军团均交出了中期成绩单。值得一提的是，从接连发布的中期业绩报中可以窥见房企发展思路的新转变：领军的龙头房企开始有意识放慢扩张步伐，更加注重提升利润率、降低负债率、放缓拿地节奏、不断加快在长租公寓领域的投资和探索等。与之相对的，第二三梯队的绝大多数房企踩下规模扩张油门，弯道超车野心不减。
规模导向仍然占据主导，然而“利润为上”，注重资产回报率等理念也愈发为房企所注重。与绝大多数房企紧踩油门、赶冲规模相比，龙头房企诸如碧桂园、万科、恒 大主动降速之举，让今年8月这个中报披露季相比以往有了那么一点不一样。
龙头房企降速
2018年上半年，碧桂园连同其合营企业及联营公司累计实现销售金额约4124.9亿元，同比增长42.8%，完成去年全年销售额的74.9%。继2017年全年销售跃居房地产行业第一以来，碧桂园再度稳坐龙头宝座。
尽管业绩表现出众，但对于公司2018年下半年的发展，碧桂园集团总裁莫斌在中期业绩发布会上明确表示，下半年公司发展将进入“提质控速”新阶段，以“零伤亡”作为企业追求的长期目标，并从内部管控和外部监督两方面追根溯源地全面提升公司管理水平。有评论称，这意味着曾经以“快”著称的碧桂园，正在全面转换车道，步入效益和质量优先的新纪元。
从业绩数据来看，万科上半年的规模扩张意愿并不十分强烈，中报销售榜排名第二的万科，其业绩增长速度在近三年呈降速之态。2018年中报显示，万科前6个月的合同销售额为3046.6亿元，同比增速不足一成。该增速水平不仅落后于今年上半年房企销售的平均增速35%，对比万科2016年上半年69.9%及2017年上半年45.8%的销售增速，已是连续第三年下降。
值得注意的是，恒 大同样也在主动寻求降速。从近日发布的年中报告来看，拿地一贯积极的恒 大，今年上半年也选择了放缓投资。中报显示，2018年上半年，恒 大销售额3042亿元，同比增长24.6%；上半年新增土地储备3086万平方米，同比下降54%；拿地金额446亿元，同比下降约67%，拿地规模明显收缩。
而此前，恒 大总裁夏海钧曾公开提及2017年恒 大两个发展模式的转变：即“规模型”向“规模+效益型”转变，经营模式从“三高一低”向“三低一高”(低负债、低杠杆、低成本、高周转)转变。彼时夏海钧还表示，恒 大完成全年5500亿元销售目标不变，在销售额达到5000亿元之后，保证10%-20%的适度增长即可。
主动降速背后
有行业人士分析认为，持续多年的规模高速增长之后，龙头房企已分别进入净利润收割期，主动降速反映出了对利润率的更高追求。
根据中原地产研究中心统计数据，截至目前，A股发布半年报房企已经超125家，叠加港股合计已经超过140家企业。从房地产企业半年报数据看，除部分转型的中小企业外，八成房地产企业2018年上半年利润明显上涨，在A股126家企业中净利润同比翻倍的企业占到了39家，占比高达31%。中原地产首席分析师张大伟更是将房企2018年上半年的业绩表现形容为“房地产行业迎接财务数据最好的半年”，认为绝大多数房企收获颇丰。
在行业人士看来，龙头房企寻求降速的背后，均包含对企业未来稳健发展的综合考量这一因素在内。以碧桂园为例，快周转、高周转之下，伴随而来的高风险已然向企业发出预警。但对土地储备庞大的房企而言，不可能踩急刹车，就像一部已经开足马力的超级机器，只能慢慢降温调档。
而降速之于万科，稳健企业发展的意图则更加明朗。而对于未来的项目储备，万科方面表示“将坚持审慎、稳健的投资策略，项目资源满足持续发展需要”。
而稳健经营下良好的财务、资金信用状况，也使得万科获得了行业领先的信用评级。中报数据显示，截至6月底，万科持有货币资金1595.5亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和609.8亿元；净负债率32.7%，继续保持在行业较低水平。
值得一提的是，除了一贯稳健的运营策略使然，战略上的转变也被外界解读为万科降速的一大原因。万科万科总裁、首席执行官祝九胜在此前举办的中期业绩会上提到，万科将以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，而在更早前万科方面也曾表示，十年后万科将不再是地产商，而是美好生活服务商。
不以规模论英雄？
在同策研究院首席分析师张宏伟(博客)看来，龙头房企宣布降速，并不意味着房企对于规模不再渴求，只是现阶段不再将规模放在首要位置。“即使对外明确表示不设销售目标，房企内部对于发展规模仍有把控。龙头房企业绩数据也表明，销售不设限之下，房企也收获了不同程度的业绩增长。”
事实上，现阶段规模导向仍然存在，在龙头们踩刹车的同时，二三梯队的绝大多数房企如旭辉、阳光城，则踩下规模扩张油门。
旭辉方面就曾表示，近两年企业的复合增长率接近100%，有信心完成全年1400亿元的销售目标；阳光城在房企规模竞速跑中也不甘示弱。统计显示，2018年合约销售金额达663亿元人民币，同比增长67.51%。按照今年上半年的销售业绩进行测算，阳光城2018年全年销售额有望突破千亿大关。
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，龙头房企主动降速下，二三梯队房企奋起直追的心态还是存在的，对于有着规模渴求的房企而言，加快扩张是常规做法。
对于龙头房企降速之说，严跃进表示，当前房企降速可以概括为“降速不降质”，是企业反思高周转思路的结果，房企欲通过降速来防范经营风险。此外房企对于利润率和多元化等方面的追求，也充分说明了企业不再单纯追求规模扩张，当前地产企业正不断研究新的投资模式，并且会不断寻找新的发展路径，这也是为了对冲房地产行业调整的风险。
“当然后续若是市场机会大，那么龙头房企继续扩张的可能性也还是存在的。”严跃进如是补充道。
张宏伟分析认为，在今年下半年到明年上半年，房地产市场将出现下行调整，龙头房企降速能让企业运行更加安全。对于房企三甲碧桂园、万科、恒 大而言，其当前规模不是其他房企能在短期内超越的。而当龙头房企规模达到万亿级别后，非住宅销售类的其他业务如何实现快速转型和成长，将成为龙头企业面临的问题。
