随着房地产市场调控政策持续深化，长效机制建设稳步推进，以及金融监管力度加大，限购限贷、预售限价等严控政策得以实施的背景下，住宅市场步入“最严调控”时代。但与住宅的严格受限不同，商业地产较少受到调控政策的波及，市场环境较为宽松。
稳中有升 上半年共成交133.34亿元
0731地产研究院数据显示，2018年上半年，长沙市商业用房共成交133.34亿元，相比去年同期增长6.91%；总计成交面积为94.84万平方米，同比增长3.46%。业内人士分析认为，对比近两年同期的成交情况，上半年长沙市商业地产虽然在成交数据方面有所增长，但因推盘节奏较快，目前仍处于去库存阶段。
从物业成交类型来看，上半年长沙商业性质的公寓销售成绩突出。以长沙万科金域缇香为例，根据长沙万科提供的官方数据，2018年上半年万科金域缇香共成交公寓372套，销售成绩极为亮眼。
在面积段的分布上，100平方米以上的商业用房成为去化的绝对主力，其次为40至60平方米、20至40平方米、60至80平方米的面积段，其中20平方米以下的商业用房成交量最低。从价格方面来看，单位均价在10000元/平方米至20000元/平方米的商业用房最受置业者关注，其次为10000元/平方米以下的商业用房，而均价在40000元/平方米以上的商业用房成交占比较低。
目前长沙商业用房仍以平层公寓为主流。因为地段、开发商等因素的不同，商业公寓的价格差异较大。在装修方面，精装商业公寓和毛坯商业公寓的价格持平。
多极发展 城市红利带来发展新契机
随着交通路网的不断完善，地铁线的不断开通以及各类经济技术开发区、新区等规划的出台，长沙商业市场也迎来了发展的新契机。2018年上半年，商业用房的成交面积与金额都出现一定的增长，其中，岳麓区在这两方面的排名均为首位。供销比最大的则是芙蓉区。整体来说，2018年上半年，长沙市中心城区的商业用房成交进一步下降，大有往岳麓区、望城区、长沙县等周边城市发展之势。
在板块成交方面，商业中心发展呈现出多极化的趋势，滨江新城、星沙、金星北、梅溪湖四大板块商业用房成交金额和面积明显高于其他板块，这几大板块未来或将打造长沙新的商业中心。
业内人士分析认为，长沙商业地产上半年交出的这份答卷说明，一方面，目前大部分商业用房的置业者更倾向于面积较大且均价较低的类型；另一方面，地处寸土寸金的“城市中心”等区域内的商业用房供应量低，也使得这些地方的商业用房价格“水涨船高”。
而合富辉煌（中国）湖南公司提供的数据表明，截至2018年6月底，内五区商业总库存量563万平方米，剔除全市新增自持商业约300万平方米（约60%），全市商业存量可售面积263万平方米。
销售方面，2018年，长沙商业用房的“吸金”能力渐长。在商业地产多元发展的当下，长沙的商业地产格局已经开始演变，呈现多点布局，辐射能力加强。在2018年的下半年，期待长沙商业市场更多的精彩。
上半年写字楼月均供应11.1万平方米
数据显示，上半年长沙内五区写字楼市场整体呈现出平稳有序的发展态势，总体供应和销售均较去年同期有所上涨，但供应量远大于销售量，市场供过于求、空置率增高等问题仍然存在。
数据显示，供应方面，2018年上半年长沙写字楼供应面积为66.8万平方米，月均供应11.1万平方米，与2017年同期相比上升67%。销售方面，2018年上半年销售面积33.6万平方米，月均5.6万平方米，与2017年同期相比上升67%。值得注意的是，2018年上半年，写字楼市场供销比为2.0，与2017年同期相比，变化不大，均供大于求。
分区域来看，2018年上半年，长沙内五区写字楼供应面积、供销比最大的区域均为芙蓉区，其中供应量最大的为芙蓉区，总计供应57.4万平方米，供应比例超八成，供应量最小的为天心区，呈现出零供应状态。成交量方面，2018年上半年，长沙内五区成交量最大的为岳麓区，总计成交10.6万平方米，成交比例超三成，成交最少的为芙蓉区，总计成交1.6万平方米。整体来看，老城区仍然是长沙写字楼市场的供应主力，而岳麓区等开发新区则在成交方面表现抢眼。
去化方面，调控政策的不断升级，在影响住宅市场的同时，也带来了新的发展契机。截至2018年6月底，内五区写字楼存量面积达438.8万平方米。潜在供应量方面，预计2018年下半年内五区写字楼可售货量为521万平方米。
“去库存”仍然是写字楼市场主旋律
在戴德梁行提供的数据报告中，2018年末预计长沙市甲级写字楼存量将同比增长83.4%。写字楼存量的稳步增长，使得“去库存”仍然将是下半年写字楼市场的重中之重。业内人士分析认为，受此影响，甲级写字楼的竞争将越发激烈。
另外值得注意的是，根据戴德梁行提供的数据，目前，长沙沿江商务区的顶级写字楼库存已占到全市总存量的47.6%。其中，五一商务区存量占比21.5%，芙蓉中路商务区存量占比17.4%。业内人士分析认为，自2013年开始，长沙便步入了甲级写字楼井喷的时代，甲级写字楼存量稳步增长，且近半数的甲级写字楼选址在湘江两岸黄金位置。
