地产精英群英会--共谋商业地产发展之道

由华西都市报主办的“商业地产成都论坛会”在总府皇冠假日酒店举行，来自置信实业、凯莱物业、源丰物业、怡和实业、汇城房产、大地房产、伊藤洋华堂、王府井百货等几十家成都商业地产开发商和部分专家以及成都的部分知名营销策划人士齐聚一堂，共同探讨成都的商业地产的过去、现在以及今后的发展。会场气氛十分热烈。

三千万元买经验

z杨天明（川宏实业有限公司董事长）:“上面穿西装打领带，下面穿草鞋！”

这是业内人士对以前的盐市口广场的评价。为了使“穿西装的”穿上“皮鞋”，就得先“洗脚”，为此我们花了3000万元，这是我们在商业地产开发中，用巨资买来的“宝贵经验”！

当初为了尽快收回盐市口广场的投资，我们把广场全部出售，收回3000余万元，其他楼层全部出租，吸引了大批“穿西装打领带”的商家，如北京华联、美高美、肯德鸡等全国知名的大型连锁经营商，现在的经营非常良好；而作为广场“金口岸”的一楼经营反倒不如人意，逼得我们痛下决心收回一楼铺面，为此我们花了6000多万元的巨资，当初我们只卖了3000万元，直接损失是3000万元！

未来方向SHOPPINGMALL

王铭（成都市鑫源鑫实业副总经理）：SHOPPINGMALL和休闲型商业是未来商业地产发展方向。不论SHOPPINGMALL和休闲型商业，主要从以下六个方面来满足消费者的消费乐趣。

一是满足买的乐趣：为消费者提供丰富多样的商品；二是满足吃的乐趣：购物走累了，餐饮是最好的休闲方式；三是满足玩的乐趣：现代商业中心均设有影视厅、茶坊、酒吧、电玩、健身中心等；四是满足走的乐趣：除了考虑布置五彩缤纷、琳琅满目的商品之外，还设置主题广场、观赏水景、小品雕塑、休闲座椅、自动扶梯等；五是满足看的乐趣：上万种商品，流行的美景，再加上设计独特的建筑外观和独具文化特色的氛围，令人留连忘返，百看不厌；六是要满足学的乐趣：让消费者既能感受现代商业的魅力，又可感知历史文化、现代科技的熏陶。

减少同质性开发

贾毅（四川大地房地产公司总经理）：核心地段的商业地产不能按同质性的规划建筑来建设，同质性的重复开发难免会造成同一区域的恶性竞争，大家应该优势互补。商业地产的前期设计、策划、中期的销售执行、后期的经营不能分开，必须是一个完整的整体，如果忽视其中的任何一个环节，都会对一个商业项目形成潜在的危害。一个成熟地段的商业区域，业态应该是多元化的，而不是单一的，所以一个地段避免同质性的开发和经营很重要。

专业市场定准位

周昕（成都文汇实业有限公司副总经理）：

专业市场在商业地产中是一朵独特的花儿，成都的专业市场大有可为。但专业市场前期的定位必须恰当，规划设计应该时尚前卫，卖场的商铺分区应该合理有远见，我们依托科技一条街核心区位的优势，打造成都IT商圈中心。



为投资者服好务

刘蕃舜(颐园房地产公司董事长):现在成都的写字楼空置率相当高，究其原因是在于设计的不合理，对于商业的经营发展不是很有利。相对于其他一些商业地产，我们开发的金殿城的最大优势在于层高达6．5米，而且只有4层商铺，上面无其他建筑，非常适合各种类型的商业业态经营，所以沃尔玛这样的大型超市都看好我们的项目，国内知名的大型连锁家电商，如国美、苏宁，都对金殿城感兴趣。

从投资者的角度出发，金殿城请专业公司来策划，由大型连锁商家来统一进行招商，这就保障了投资者的利益；而从经营者的角度出发，为经营者量身订做，提供个性化的服务，采取物业公司统一管理，这样投资者节约了精力和财力，经营者也可以按照自己的需求来包装，开发商才能最终得利。

把握市场空白点

于青（中源地产策划部经理）:正如一些专家及开发商所言，社区商业正在成为“投资新宠”，特别是在一些新开发区，一些不为大家所看好的区域，往往蕴藏着良好的商机。在我们看来，火车北站一带，特别是站北地区，就是这样的“潜力股”。今天，我们开发的“花园式休闲街”正式推出后，一早就吸引了众多投资者，使我们坚信了开发新区的商业地产前景。

但社区商业的发展不能完全依靠开发商，主要还得靠政府，离不了政府的支持，政府在社区配套与区域成熟方面肩负着重要使命。


规划为经营服务

张晓(紫薇银座总经理)：“以销定产”是商业地产开发商的普遍思路，但为着今后的良好经营精英，开发商在进行前期规划的时候，就应该更多的考虑后期的经营，如在进行布局设计时，就要把今后的车位容量、人员客流量、电话接口位置以及扶梯上下的方位做仔细的安排和设想，紫薇银座在做布局的时候，就要求每个柱头都必须留两个电话接口，仅对扶梯位置的安排就做了三次调整。

商业地产的推广应该以区域性推广为主，应该从项目所在的位置和所处的商圈来进行推广。比如对紫薇银座的单个项目的宣传牞比不上对春熙路商圈的整体宣传，只有当春熙路商圈的品牌价值提升了，那么处于这个商圈内的每一个单个的项目才有了发展的潜力和前景，对紫薇银座的推广还需要更强的、更规范的策划思路。

片区商业前景好

张少明（成都凯莱物业有限公司总经理）：

随着城市人口逐渐的从中心移到城市的四周居住，除了中央商务区以外的地方，开发商业地产大有可为。因为一个成熟的居住区，人口多，各种生活用品需求大，所以在成熟的住宅区附近开发商业地产项目是有巨大市场的。