国美后街再迎销售高潮 三四五商业模式引爆朝青

   　在京城房地产行业中，商业地产像一匹桀骜不训的千里马，令众多开发商难以驾御。要么因为商铺定位不清商铺难卖，要么因为商业资源不足卖完了难租，要么因为商业经营经验欠缺，租完以后人气难聚……

　　“三四五”走出商业开发新思路

　　日前，位于北京东部的“国美后街”一期11000平方米商业开盘当天即全部售罄后，7月14日国美后街二期开盘后又迎来一个销售高潮，地下一层近6000平米商铺当天便基本售罄。这是该项目创造性提出的“三四五”经营模式的成效，该模式使商业地产开发走出了一条新路。

　　中国步行商业街工作委员会主任韩健徽认为，目前我国的商业地产发展正在从商业和地产两个行业发展，商业从地产边缘产业，逐渐发展成为今天房地产行业中的独立产业。商业地产作为一个产业有五个要素：开发商、投资者、经营者、运营者和消费者，这个链条从头到尾从尾到头是紧密相关的。

　　据了解，国美第一商街创造的 “三四五”商业地产经营模式中，“三”是努力实现商业和地产的有机结合；努力实现业态和规划的有机结合；同时也努力实现短期和长期的有机结合。“四”是国美第一商街的统一规划、统一招商、统一经营、统一管理的“四统一”开发理念。“五”是指国美后街“五街合一”的整体定位。“五街合一”即：“商业街”、“文化街”、“时尚街”、“创意街”、“体验街”，完全实现了吃、喝、玩、乐、购的消费新体验。

　　科学商业识别是聚敛人气关键

　　对于国美第一商街售楼处内挤满的从四面八方赶来的投资客，明天地产业务发展总监贾玉鹏说，“我们给国美后街做了科学的商业识别及业态规划，考虑到了整个国美第一商街规划的稀缺性和互补性，将周边人群对商业的消费需求与生活、游乐、交友、休闲、购物等紧密联系起来，进行统一规划、招商、运营、管理。这无论是投资者还是自营者对此都颇具信心，特别是对整个12平方米的国美第一商街未来商气的具有很强的信心。”据介绍，18号楼一层起价为每平米16500元，规划业态为精品百货，品牌服装、珠宝饰品、高档化妆品等一应俱全，设有两横三纵的五条主要内街，铺铺临街，且每个商铺都有充足的商品及广告展示面。

　　有关资料显示，京城许多商业地产因为投资者难以度过“商圈形成期”而最终选择尽快收益，致使许多本来颇具商业价值的商业地产没有发挥出其商业潜能。因此，专业化的“商业识别”对商业地产运营将起到了至关重要的作用。

　　“所谓‘商业识别’是指充分、具体了解目前与商业地产区域周边的市场状况及其特点。国美后街，在规划之初，就对青年路整个商业业态定位，业态分布、业态配比组合等做了充分的市场调研，最终制订出‘五街合一’的商业规划，并确定了科学的商业运营模式。”贾玉鹏如是说。

　　有关专家指出，伴随着城市建设速度加快，未来城市的发展将由单一中心向多中心逐渐转化，商业也同样将转化为多个区域商业中心。北京目前其实已经出现多个商业中心并存的格局，如北部的亚运村商圈、西部的四季青商圈、东部的国贸商圈、南部的木樨园商圈等等，而一些老的商圈如北京的王府井、西单等除了具备一定的商业功能外，很大一部分成为一种历史文化记录，成为京城标志性的旅游商业了。

　　另外，随着房地产行业的快速发展，人们的生活逐渐从分散的街道向更集中、综合化和现代化社区内发展，而居民就近消费的需求习惯也促成了各个区域商业中心的形成。国美第一商街位于朝阳区黄金热点区域青年路，总商业面积近12万平方米，规划有餐饮示范街、品位生活中心、精品折扣街、家居生活城、文体影城运动中心、超市购物中心六大业态，是青年路区域最大的商业项目。完全可以承担起区域商业中心的角色来。