价值地产年会系列报道|地产人物城市观
“城市的意义是最终赋予人舒适的生活空间、完善的公共服务、丰富的发展机会。产业园区以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，驱动城市规划升级、引领地域文化发展和完善城市配套服务，实现产、城、人之间健康持续的发展。”关于园区与城市的关系，亿达中国高级副总裁于大海如是说。
亿达中国高级副总裁于大海
《2018中国房地产行业发展白皮书》显示，截至2017年末，我国人口城镇化率已达58.52%，2020年将进一步升至60%。
人口城镇化率的不断提高，意味着产业密集程度将进一步加大。
打造城市的“产业名片”
“每个城市都需要自己的名片。从人文角度来讲，名片是一座城市的历史印记，我们要如何改变城市发展的同质化？”于大海在接受《每日经济新闻》记者专访时表示，“一个行之有效的办法，就是为城市填补一片产业空白，形成一个产业特色，最终打造一张产业名片。”
在区域产业转型升级的重要时机，亿达从产业策划起步，到园区规划、楼宇建设、招商运营，再到增值服务，提供全产业链一揽子解决方案。
“产业方向的一以贯之是第一位的。”于大海强调，“例如在某个城市的产业园聚焦新一代信息技术，在这个基础上增加一些智能制造方面的产业内容，可以添彩，但不能彻底转变方向。因为最初的方向是我们当年根据这个城市的产业基础，各方面的资源禀赋，甚至提前把全国客户资源都做了一轮沟通之后才得出的结论。”
于大海告诉记者：“未来我们将主动纠偏千城一面，依托园区规划，加快改造提升传统产业，深入推进信息化与各产业的协同和融合。另一方面，凭借智慧产业聚集能力，培育战略性新兴产业，汇聚资源、吸引人才，更好地还利于民。”
城市群产业空间重构已现端倪
进入“十三五”，城市群的建设发展势不可挡。于大海说，抓住城市群的发展机遇，才能把握中国城市发展的未来。
而人才争夺成为城市群间竞争的新战场。从本质上来说，城市是人口的集聚，而人口的集聚又依赖于产业。于大海认为，产业兴则城市兴，尤其是朝阳产业及新兴产业集聚的城市，城市竞争力往往也更强。城市群内部的产业空间重构已现端倪：成熟城市群内中心城市趋于高端服务业化，制造业向周边扩散；成长中城市群的中心城市则通过外引内聚，实现制造业加速集聚。
“把握这样的规律与趋势，更有利于亿达在同一城市群不同城市间的产业资源引导与汇聚。”于大海说。
从城市存量切入布局
于大海坦言：“如果单纯从规模和利润来看，亿达中国只能算是‘小字辈’，但产业地产需要树立全面、科学、合理的价值取向。从促进所在城市的社会经济转型、产业集聚、拉动就业等方面来说，我们的确是做了很多贡献。”
对于亿达中国轻重并举、以轻带重的发展模式，于大海表示，我们看到了各个城市的市场存量，只有这样才能实现迅速布局全国。面对不熟悉的新城市，以轻资产切入可以规避风险。另一方面，更多项目的运营意味着团队实战能力的提升。而最重要的是，轻资产业务所积累的资源、客户和经验，能为后续重资产业务介入提供机会。
随着地产调控进一步升级，金融、土地约束政策进一步收紧，嗅觉灵敏的房企早早地开始加速多元化布局，并期望在产业地产中寻找到新的增长点。
但是，这一布局未必能为房企带来立竿见影的收益。对于从园区运营商到城市服务商的转型升级，地产企业最大的痛点是“心态”，于大海总结为“耐得住寂寞、经得起诱惑”。
