最近看了西南大学财经大学住房调查与研究中心主任弋代春博士的一个采访，节目中讲了他们利用自己的调研方法和渠道去做一些统计调查，然后获得一些平常很难获得的微观数据，一些以前我们只能看到宏观数据就进行推倒的觉得理所当然的问题，再用微观数据来看看，可能整个逻辑就会发生变化。
比如，大家可能会觉得我们现在的城市化率已经是比较高了，跟发达国家相比可能只有20%左右的上涨空间。
比如，大家可能会觉得近一年三四线城市的上涨是棚改货币化的原因，就是因为大量的棚改货币化推升了三四线房价。
比如，大家可能觉得，我们现在的住房自有率，住房拥有率，住房空置率可能并不算高，或者说跟国际水平比可能没有高出很多。
比如，可能大家觉得，我们国家的一个家庭用电情况应该是一个正态分布的样子，即两头低中间高的分布。
在没有看到弋博士的数据前，我也和大家一样，看到数据后表示比较吃惊。
首先，城市化率每个国家所采纳的数据都不一样，有的国家可能采用城市居民，有的可能加上城郊居民，等等，按照弋博士的说法，我们国家城市化率采用的口径是政府连接。也就是说，如果一个城市的的市镇府连接着一个镇的镇政府，这两个地方都是城市，那如果一个村以前没有路通往这个镇，而后面修了一条路让这个村的村委会和这个镇的镇政府相通，那么这这个村就算是城镇化了，就会被算在城市化率里面，华东的村可能还好，比较富裕，基础设施也都比较健全，但是一些西部，或者西南部的村，可能就真的只有一条路通到镇政府，不管是从医疗，教育，基建等等任何方面都还离大家心里所想象的城镇化有很大的差别，也就是说截至2017年我们国家58%左右的城市化率，其实是被高估了。从这个角度看，我觉得很难说对房地产是利好还是利空，利好的话是因为可能被低估了的话，那就还有很多地方可以去基建，利空的话是因为我觉得以后人口都会流向都市圈，那些没有建设到的村落，我个人觉得不太可能去建设了，因为人口都没有了，而现在已有的都市圈都建设的差不多了。
第二，不只是一般的常人觉得三四线城市价格的上涨是棚改货币化推升的，其实就算是专业的房地产行业研究员也会这么认为。因为一个是大家拿到的数据都只是宏观数据，第二个是货币化推升房价也是一个很好理解很顺的逻辑，所以大家基本上都是接受这个说法的。但是，从弋博士的微观数据来看，事实并非如此。在2015年开始的棚改货币化，到今天，接近3年的时间，其实里面只有25%的人重新购置了房产，很大一部分人并没有购置房产。那为什么房价还要涨了，他们的数据发现，其实是投资性房产占多数。为什么会这样呢？首先，有一部分原来住在棚户区的人，其实已经很有钱了，已经在另外的地方购置了房产，所以他们就直接拿了拆迁款后搬走了，他们是没有再购置房产的。有一部分人，拿到拆迁款后又购置了新的房产，这是那部分刚需的人。还有一部分人，之前住在棚户区，拿到拆迁款后，仍然不够买新的房子，因为拆迁款平均也就30多万而已，是肯定买不了三四线城市现在的房子的。他们这一部分人住到哪里去了呢？他们住到了廉租房里面，刚好帮政府完成任务。那为什么只有一少部分人买了房子，房价还会翻翻呢？就是因为投资性的需求。我个人的看法是，一二线城市的人在经历过了之前的房价暴涨后其实已经有经验了，现在一二线城市被控制住，但是三四线城市没有被控制住，而中央的棚改货币化在他们看来和当年的四万亿有的一拼，一定会推升房价，所以一二线的人或者公司就去购买了三四线城市的房产，从而推升了三四线城市的房价。从数据上来看，三四线城市的购房里面，有20%根本就不住在这个城市里面，那可能就是从一二线城市来的投资者，或者是在一二线城市工作但是买不了房而回来置业的人，他们可能也觉得再不买就又要和一二线城市一样了。
我们国家的住房自有率80%，住房拥有率90%和空置率21%，都是高的惊人，至少是和其他发达国家相比，甚至是和同样在亚洲，同样看重房产投资的韩国和日本相比，我们也是高到不知道那里去了。比如，我们的空置率达到21%，日本韩国不到10%，我们拥有率90%，韩国日本也就是55%左右，英国法国更低，好像是哪个数据我忘了，英国才0.6%，我们高出了不只几十倍。也就是说，从某种角度来看，现在的存量房已经够用了。我个人认为，如果要在这个地方找什么逻辑漏洞的话，那就是我们国家大部分人住的房子还是很老质量很差的老公房，公家很久以前建的房子，毕竟商品房的比例在我们国家还是相对来说比较低的，拥有多套老公房的人其实我个人认为还是比较有动力去换购商品房的，毕竟社会是在发展，工资是在上涨的，总是想过更好的生活，商品房在小区环境，物业配套方面还是比老公房可能好一点。当然换购也不是那么简单的事情，有多套老公房的人也想着在房价的高点售出，在房价的低点买入商品房，这样的买卖周期比较长，而且也不好把握，很难得从里面省到钱，或者赚到钱。
最后就是，我们国家的家庭用电分布与别的国家非常不同。怎么个不同法呢，一般来讲，任何事物都会遵循一个正态分布也就是两个极端少一点，中间的比较普遍。一般的发达国家就是这样的。用电量很多的和用电量很少的家庭比较少，中间的比较多，是一个中间高两边低的分布。但是我们国家不一样，我们是用电很少的家庭很多，用电很多的家庭也很多，但是中间的比较少，呈现一个M型。这是为什么呢？弋博士解释道，这是因为中国有多套房子的人很多，很多人可能是这边住一下，那边住一下，导致了两边房子的用电量度数比较少。这个也相对符合逻辑，因为可能按照中国人的做法，即便有多套房子，可能也有很大一部分人是不会去出租的。
