当那个登上珠穆朗玛峰的王石开始炖红烧肉的时候，有人就觉得万科在走下坡路了。
其实，登珠峰是登珠峰，炖红烧肉是炖红烧肉，经营万科是经营万科，这是三个不相干的事。
当年和王石一起去珠峰的还有华大基因的汪建，后来王石被排挤出万科的时候，最终选择了去华大基因。其实，1951年出生的王石早已超过了退休年龄，虽说和满嘴跑火车的汪建私交甚好，但也完全没必要到华大基因透支自己半生积累的口碑。
失去了王石的万科，在新一代掌舵人郁亮的带领下，交出了怎样的答卷呢？
据2018年半年报，2018 年 1-6 月，本集团实现销售金额 3,046.6 亿元，同比增长 9.9%；实现营业收入 1,059.7 亿元，同比增长 51.8%；实现归属于上市公司股东的净利润 91.2 亿元，同比增长 24.9%。
销售金额和营业收入是两个指标，这是房地产企业最特殊的一点。
根据收入准则，房地产公司收到钱后不能马上做销售收入，等到所有权转移后，方可计入收入。收钱的环节，旧准则是做预收账款，而新收入准则要求做入合同收款。
万科是第一批执行新收入准则的上市公司，所以预收账款一下子没了，让很多看财报的慌了神。
不过万科的新收入准则的执行，也不完全是大多数人理解的那样。并不是简单的把预收账款挪到了合同收款，而是改变了收入确认的标准。
半年报的商品房收入确认标准这么写：对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
而原收入确认标准是这样的：房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时确认销售收入的实现。将已收到但未达到收入确认条件的房款计入预收款项科目，待符合上述收入确认条件后转入营业收入科目。
好像是在玩文字游戏，二者的差别在哪？
去年写《上市公司财报分析实战》（清华大学出版社，2018年9月上市）的时候，我准备跃跃欲试动手写新收入准则，学姐告诉我，你千万不要写新收入准则，我问为什么，学姐说我还没看懂呢。学姐是我大学同班同学，本科毕业后我去央企混，她继续攻读到会计学博士，现在我们的母校某财经大学担任教授、硕导，更是我的写作合作伙伴和导师。
所以我就收手了，如今看到了万科的案例，终于敢下手了。
新收入准则最要命的地方就在于复杂到难以理解的文字，简而言之，新准则是不断向国际准则趋同（记住，我们不叫接轨，而是叫趋同，这是完全不同的两个概念）的过程。国际准则最重要的一点，是实质重于形式，而中国的原准则是形式更重要，尤其是票证的形式，所以所有权转移时点都通常以票证为准，但新准则要求实质重于形式。
在建工程有个完工百分比法，此处万科的做法，我们姑且叫做履约百分比法。
也就是说，不一定等到客户拿到房产证才计入收入。
有一部分预收款，按照万科的新标准，实际上要提前确认收入了。
那么，2018年半年报中万科的收入，实际上相对于去年的确认标准，有一部分是“虚增”了。营收增加51.6%的比例，是有水分的。由于确认收入的同时，必然要确认成本，所以利润没有“虚增”。
考虑到刘姝威这种会计大佬是万科的独董，所以作为一个老财务人员，看到万科的财务报表编制质量，依旧是一如既往的优秀。
一、轻资产，重运营
今年的十九大提出了一句话，叫做“国有资本保值增值”，与十八大相比，有一字之差，原来是“国有资产保值增值”。
这一字之差，含义重大。
把资产换成资本的含义是，一些低效资产，可以不要了。当然不会出现上世纪90年代的国有资产流失，而是通过混改等方式增加低效资产的盈利能力。
把一些重资产的企业变成相对较轻的资产。
2013年，万科开始了转型，口号就是：轻资产重运营。
这里的资产并非资产负债表上传统的资产。十年来万科的资产总额是不断上升的，所以轻资产不是资产总量减少。
与传统的重资产相比，轻资产具有以下特点：
1、企业的设备、产品和厂房在企业资产中的比重较轻，生产以OEM等定点生产为主
2、企业的融资主要是内源性融资，借款性负债比较少，主要靠利润支撑运营。
3、现金储备一般比较多，现金流比较充裕，企业潜在的现金资源比较丰富，财务结构弹性较强。
4、供应链比较高效，具有相当数量的固定、精选供应商。
5、企业一般不采用现金分红的股利政策，股东基本靠股票升值获取溢价收益，实现投资回报。
与融创等热衷高杠杆的房地产大佬相比，万科的融资非常有节制，而且非常高效的采用成本较低的债券和长期借款，短期借款相对较少。
十年来，公司的经营性资产（固定资产、在建工程）在资产总额的占比整体是下降的趋势，不过比较有意思的是，2013年宣布轻资产重运营之后又有了一小波反弹，说明想要做到真正的轻资产还是非常艰难的。
相对应的， 公司的资产负债率（剔除预收账款）在2018年之前也是缓慢下降的。但是2018年上半年受到新收入准则的影响，看起来又高了些，是因为这个指标算法不对了。
轻资产重运营的另一层含义，是做服务，万科集团物业服务累计签约面积超过 4.7 亿平方米，上半年实现营业收入 41.6 亿元，同比增长 29.8%。
除了物业，万科把重心放在租赁上。2014 年以来积极布局长租公寓市场，2018 年将租赁住宅业务确立为核心业务。截至报告期末，长租公寓业务覆盖 30 个主要城市，累计获取房间数超过16 万间，累计开业超过 4 万间，开业 6 个月以上项目的平均出租率约 92%。这一轮长租公寓风波中，基本没有万科什么事，因为万科的资金来自发债。
万科以印力集团作为商业开发与运营平台，专注于国内商业地产投资、开发和运营管理。印力集团聚焦核心区域及周边城市群的深耕发展，通过自主开发与资产并购，致力于成为中国领先的商业地产平台。2018 年 1 月，本集团联合印力集团等收购新加坡上市公司凯德集团在国内的 20 家购物中心。截至报告期末，印力商业平台共管理 126 个项目，总建筑面积 915 万平方米，自持项目已开业 79 个，包括 53个购物中心。
万科的资本保值增值体现在投资方面，2018年上半年实现投资收益人民币 7.8 亿元，其中来自联营、合营公司实现的公司权益净利润为人民币 7.6 亿元。
二、寒冬将至，现金为王
最近看了几份房地产公司的中报，无一例外的都额外重点提到：行业调控。
房地产行业的寒冬已经来临，各地产巨头纷纷开始加大回笼现金的力度（保利地产是个例外）。
面对持续深化的行业调控和日益趋紧的融资环境，万科坚持现金为王，强化资金管控，销售滚动回款率保持在 93%以上。持有货币资金 1,595.5亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和609.8亿元。货币资金中，人民币占比 93.1%，美元、港币及其他币种占比 6.9%。
最能代表房好卖不好卖的指标，是存货周转天数，从近年来的中报看，在公司积极去库存回笼资金的基础上，存货周转天数相对上年好转了一些。
为了高效回收资金，万科不追求过大面积，上半年万科所销售的产品中，住宅占比 85.9%，商办占比 10.9%，其它配套占比 3.2%。住宅产品中 144 平方米以下的中小户型占比 91%。
不捂盘。上半年实现销售面积 2,035.4 万平方米，销售金额3,046.6 亿元，同比分别上升 8.9 %和 9.9 %，在 34 个城市的销售金额位列当地前三。
稳健投资，分担风险。上半年获取新项目 117 个，总规划建筑面积 2,049.1 万平方米，权益规划建筑面积1,143.9万平方米，权益地价总额约578.2亿元，均价为5,054元/平方米。按建筑面积计算，90.8%的新增项目为合作项目。
三、房地产行业的拐点？
由于收入确认的延迟性，房地产企业的营收往往不能说明当前的情况，只能说明前几年的销售比较火爆。万科的相对保守的营销方式以及轻资产重运营的战略，让公司在行业调控的同时，依旧能收获不少的利润。
但是公司的毛利率和净利率都在缓慢的下降，当前销售的真实业绩，需要等到销售额都确认为收入结转成本后才能真相大白。
几年后我们方才知道2018年是不是房地产业的拐点。
不过毋庸置疑的是，房地产行业直上云霄的时代，一去不复返了。
