自2017年以来，“下半场”的概念席卷了互联网、O2O、新零售，当然还有大家都十分关心的房地产。
的确，在政策、经济、金融、市场等各种要素的共同交织下，房地产行业已然进入下半场。尤其是在进入2018年以后，“防范系统性金融风险”的论调甚嚣尘上，国家有关部门也逐渐加强了金融监管力度，使得房地产企业的融资渠道不断收窄：从银行贷款、公司债、企业债再到非标融资、海外融资平台以及新兴的资产证券化ABS等融资方式均被戴上了“紧箍咒”，令房地产企业痛不欲生。此种情形下，房企该怎么办？
立足自身业务，向销售要资金
既然向外融资不易，那么向内呢？碧恒万等龙头房企为众多同行上了生动的一堂课：
2018年上半年，恒大与万科双双迈入销售额3000亿俱乐部。其中，恒大集团累计合同销售金额人民币3041.8亿元，同比增长24.6%，已完成全年人民币5500亿元合同销售目标的55.3%。合同销售建筑面积2905.9万平方米，同比增长17.4%；万科集团则成功实现合同销售面积 2,035.4 万平方米，合同销售金额人民币 3,046.6 亿元，稍稍压恒大一头。
碧桂园2018年度中期业绩公布会现场
而冠军则再次被碧桂园收入囊中，2018年上半年，碧桂园共实现合同销售金额约人民币4124.9亿元，同比增长42.8%；合同销售面积约4389万平方米，同比增长36.1%，销售金额和销售面积双双领先。
上半场，多项数据成绩亮眼
通过出清房地产库存，提高销售额为房企带来最直观的好处就是财务状况的良好发展趋势：恒大净负债率较去年年末下降超过三成；碧桂园的现金流净值为正，且将借贷比率控制在59%，在众多房地产企业依靠高杠杆维生的情况下，连续11年将借贷比率控制在70%以下。
而附带的影响是：可动用的现金余额增多，在各大金融机构中的信誉度上升。以碧桂园为例，截止2018年6月30日，碧桂园共有可动用现金余额（现金及现金等价物与受限制现金之和）约人民币2099.14亿元（2017年12月31日：约人民币1484.02亿元），另有约人民币2813.9亿元银行授信额度尚未使用。在改善债务风险的基础上，房企后续的战略发展可以按照计划有条不紊地实施。
由此可见，在如今的政策形势下，通过提升销售额、向自身要资金才是房企低杠杠、低负债应当效仿的持续发展之路。
碧桂园•官厅蓝（北京）
碧桂园为何能够蝉联销售额冠军？
实际上，近些年碧桂园销售额接连翻番并非是无迹可寻的，而是有着自己独特的内在因素：
其一，碧桂园“招对了人”、“用对了人”，其人才发展战略成为碧桂园房地产开发与销售的“发动机”。截至目前，碧桂园已经拉起了一支由超过1000名注册建造师、3200名中高级工程师、1100多名博士、6000多名设计人员组成的核心团队。据悉，在所有房企中，碧桂园的博士数量首屈一指，资深职业经理人贡献突出，让其迅速从广东顺德这个小城杀出重围，一跃成为房地产行业龙头。
早在2013年，碧桂园内部酝酿了一个“全球30%硕士、70%博士”的人才招聘计划，后来演变成碧桂园的“未来领袖计划”。通过在全球各大名校中广招英才，进而利用碧桂园的人才培训机制“培育”出来，批量的制造房地产行业优秀的职业经理人，并将他们各自安插到合适自己的岗位，加速了碧桂园向最先进的现代化企业转型的步伐。
有数据显示，碧桂园集团的关键人才70%来自内部人才培养，而碧桂园集团内部的区域总裁，更有不少是从毕业就进入碧桂园的“土生土长的”碧桂园人。比如碧桂园澳洲区域总裁胡国韬，在获得英国帝国理工大学毕业的博士学位后加入碧桂园，不到三年即获得升迁机会。这种内生性的人才培养模式增加了员工对于碧桂园的认同感和忠诚度，有助于他们为企业创造更大效益。
与此同时，一些资深的职业经理人也陆续被碧桂园董事局主席杨国强委以重任，比如来自于中建的莫斌担任总裁，在中建、中海工作多年的吴建斌担任首席财务官等等。
其二，在引进人才之后，碧桂园建立了一套关于人才激励的制度以及房地产开发、设计、管理的标准化流程。2012年，在杨国强的主推下，碧桂园已启动了“成就共享”的人才激励计划，目的是通过让碧桂园员工入股公司旗下的地产项目，跟投获益，通过超额利润分红，激发所有员工为企业创造价值，也为自己创造财富。正是在这套人才激励计划的刺激下，碧桂园员工的积极能动性得到大大提升，接连数年完成了销售额的大幅度上涨。
碧桂园总裁莫斌这样说过，碧桂园近年来的发展得益于好老板、好平台、好机制和好团队。“杨主席是一个懂得舍得和分享的人，这也是碧桂园能从一个家族企业成长为具有国际化视野企业的重要原因之一。”
与此同时，碧桂园拥有一条成熟自主的房地产开发链条，几乎涵盖开发的每一个环节：从设计、施工到装修和物业管理，均可由公司自行承担及实施。这种基于产业链的标准化、一体化运营方式能够有效控制综合开发成本，成为碧桂园在房地产行业内的护城河。
并且，在信息化建设、营销推广方式等方面，碧桂园也不断进行革新。比如在三四五线城市实行的“劳斯莱斯”精品路线，打造一个包括售楼处、样板房、园林绿化、泳池等配套工程的标准化展示区，增强了用户体验，从而在客户心中树立了良好的口碑，成交量稳步提升。
人才和制度成为碧桂园在房地产行业中锐意进取的基本盘。
再次成为行业第一后，碧桂园的新变化
不过，对于碧桂园而言，行业第一仅仅是另一个起点，更大的理想还在后面。正如碧桂园董事局主席杨国强所说的那样，“自创业以来，碧桂园一直希望社会因我们的存在而变的更加美好”，“对人好”、“对社会好”是碧桂园的愿景。
如今，在消费升级的大趋势下，人们对于居住环境改善的需求也不断提升，碧桂园也适时推出自己的“保质量，稳增长”的发展战略，在投资、管理等方面的举措更加稳健。
实际上，碧桂园的脚步从2018年上半年已经开始变稳了。2018年上半年财报数据显示，碧桂园虽然买了580宗地，买地支出1430亿元，新增土地建筑面积超过6000万平方米，但与2017年相比却足足下降了11%，远低于碧桂园24.6%销售额同步增长率。
而进入2018年下半年，碧桂园的拿地策略将会更加谨慎。碧桂园总裁莫斌表示：“希望放缓步伐，能够腾出更多的空间，把现有的项目安全和质量真正做好，这就是我们下半年土地获取的策略。”也就是说，在“精准拿地”的基础上，聚焦于存量项目的高质量运营，提高项目运营的成功率以及工程质量的安全。
而前不久，碧桂园在公布的2018年上半年财报中，碧桂园董事局主席杨国强曾写了“致投资者的一封信”，再次强调“行稳致远”，并将其落实到具体行动上，其内容包括：成立安全生产委员会，由杨国强亲自挂帅，彰显整治安全与质量的决心；进一步严选施工合作方、加强对合作方的管理、引入当地权威第三方机构、完善恶劣天气下的安全风险管控方案、推广创新的SSGF高质量建造体系等，采用多种措施来确保房屋质量与生产安全。
而在立足房地产本业的基础上，碧桂园还积极拓展多元化业务：碧桂园的长租事业部已经成立，在北上广深以及深圳、厦门等一二线城市筹备项目，在建房间数量超过21000间，已获取项目的总房间数超过24000间。未来，将会为众多用户提供高品质的房屋租赁与售卖服务。并且，伴随着智慧城市概念的兴起，碧桂园将以机器人为核心业务切入进来，利用诸如烹饪机器人等多种产品提升居民的智能化生活水平。
在新型城镇化建设方面，碧桂园也从未松懈，致力于打造以科技小镇为代表的产城融合项目。据悉，“科技小镇”一般选址在一线城市周边和强二线城市的30-80公里重要区域，占地约2-5平方公里，其最大的特色是生态、智慧、创新，地面都是公园，车辆在底下穿行，建筑外墙长满垂直分布的植物，俨然是缩小版的“森林城市”。籍此，碧桂园不仅带动了片区的升值，为当地提供了大量的就业机会，还完善了支撑产业发展的各种配套体系，促进了产业的提升，并实现了科技与生态、人与自然环境的有机交融。
时移世易，创新是企业发展的主旋律。在“以人为本”理念的指导下，碧桂园的现金流日趋稳定，发展的脚步更为稳健，深受外界和资本市场的认可。在这一年，碧桂园再次入选《财富》杂志世界500强企业，且排名大幅上升114位，是榜单中排名跃升得最多的企业之一。不过，这并非碧桂园的终点，而是一个新的起点。
