万科集团（SZ：000002，下称万科）2008年进入西安，2014年取代中海地产成为西安楼市销冠，此后西安万科销售业绩不断攀升，2015年销售突破60亿元，2016年突破120亿元，2017年更是达到近200亿元，市场占有率为9.5%。
10年布局28个楼盘，稳坐西安楼市头把交椅达4年之久，西安万科曾经可谓是西安楼市的当红炸子鸡，但如今这种局面正在被打破。
随着今年以来，西安万科土储低于同规模房企、可售项目减少，有业内人士推测认为，万科在不断收缩西安扩张步伐。这番定调或许为时尚早，不过可以预测的是，对于入陕10年且刚换帅的西安万科来说，其开工项目及土储不足，势必会影响接下来的销售业绩，要想守住多年的“老大”位置，并不容易。
西安万科“销冠”位置恐将失守
9月15日，西安市举办了2018年第三批扩大有效投资重大项目集中开工仪式，共计277个项目中，浐灞生态区开工项目10个，总投资307.9亿元，年计划投资44.5亿元。在浐灞生态区的10个项目中，最高投资41亿元的万科翡翠澜湾成为业界关注的焦点。
但尽管有这41亿元的新投资傍身，西安万科可售项目减少的窘境，仍让外界对其步伐放缓产生质疑。
近日，西安阳光售房网统计数据显示，截止到8月31日，西安楼市各房企土储差距再次拉大，其中前三甲分别被绿地控股（SH：600606）、碧桂园集团、万科包揽，三家房企土地储备分别为361.5万平米、306.7万平米、275.5万平米。值得注意的是，三家房企中，绿地几乎与万科同时进入西安，而碧桂园更是在2015年才开始进入西安。也就是说，万科在西安的土储增速要低于同规模房企。
数据来源：西安阳光售房网
土储增速不及同行的另一面是，万科在西安的可售项目也面临着不断减少的处境。就此，蓝鲸房产梳理了万科2018年上半年财报发现：2018年上半年，万科在西安共有16个在建项目，其中万科城·润园、万科·翡翠天誉、万科·公园华府、万科·金域东郡等8个项目的预售比例已经超过60%，万科城市之光南区的预售比例为56%。除此之外，蓝鲸房产还从西安阳光售房网查阅到，万科金色悦城、万科大明宫、万科金域国际等项目存货也不多，前两个项目从2012年起就已开始销售，而金域国际的最早起售时间则在2015年。
“这些项目的销售大多已经过了高峰期，没有强劲的业绩贡献动力。”西安当地一位房地产人士对蓝鲸房产指出。
于房企而言，土地是最重要的生产资料，它直接决定了房企未来几年的可开发体量及业绩，也因而有业内人士据此质疑，西安万科的步伐在收紧。对此，蓝鲸房产向万科相关负责人发去了采访提纲，但截至发稿前仍未收到对方回复。
安居客首席分析师张波对蓝鲸房产表示：“一般情况下如果房企在某些区域持续出现拿地速度减小、拿地金额下降、新开工面积减少、开工进度放缓就可以判断其采取收缩战略，但还需要结合企业整体情况来看，全国拿地金额总额是否有变化，整体的待售面积和开工进度有无调整等等，才能做判断。”
根据万科半年报显示，今年上半年，西安万科新增项目为5个，新增规划建筑面积为101.12万平米，高于2017年同期的3个及62万平米，同时其在建开发产品、拟开发产品分别为16个及9个，也要高于2016年、2017年同期。就该组数据来看，万科是否有收缩西安步伐的计划，尚需观察。
不过，在张波看来，随着开工项目的不断增多及土储增速的下滑，万科恐将失守西安“老大”宝座，这是现阶段万科需要面对的挑战。
西安万科出现的这种情况正是现下万科整体面临的一个缩影。2018年上半年财报显示，上半年万科的业绩虽然在稳步提升，但和同行相比净利润增速、销售额增速放缓明显。
数据显示，2018年上半年， 万科房地产开发业务实现销售面积2035.4万平方米，销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%，而上半年碧桂园、中国恒大的销售额同比增长数据分别为42.8%、24.6%。同时，上半年万科实现归属于上市公司股东的净利润为91.2亿元，同比增长24.9%；同期，碧桂园为130亿元，同比增长约80%。
虽然万科在刻意淡化自己的“房地产”身份，并在半年报业绩会上明确提出降速，但地产业务降速后的万科新的增长点在哪？这是对现任管理层的考验。而能否保住西安市场“老大”的地位，也是对西安万科新任总经理郭继勋的考验。
用户口碑难关如何过？
与集团管理层遇到的考验不同，郭继勋还面临着提升万科在西安的用户口碑。
万科在西安当地口碑极差， 这要从原万科西安总经理钱嘉说起。众所周知，2014年到2018年，西安万科总经理一直是万科老臣钱嘉坐镇。钱嘉就职第一年便率领西安万科问鼎西安楼市桂冠，之后更是通过大手笔并购、合作开发、全民卖房等手段延续西安万科的辉煌，业务触角延伸至商业、写字楼、长租公寓、产业园、教育、家装等多个方面。
可以说，钱嘉成就了西安万科，但快速扩张也为西安万科埋下了隐患。2017年，西安万科维权事件全面爆发。万科“住这儿”APP上，西安万科连续两年荣升保修数量第一，而2017年，西安万科在售12盘更是因违规销售，遭遇了西安市政府的停售处罚。也因此，有业内人士透露，钱嘉在万科内部是一个极富争议性的人物。
2018年年初，钱嘉告别万科，接任者为新疆万科总经理郭继勋。面对西安万科的质量与信任危机，刚上任不足一月的郭继勋便对其展开了大刀阔斧的改革，其中之一便是在保住西安万科现有市场份额的基础上，抓紧提升利润；二是全面提升客户满意度，修复改善相关利益方的关系。这是郭继勋给自己定下的任务。
与钱嘉风格不同，郭继勋颇为重视维护客户关系。2003年进入万科，郭继勋也是一名老万科人，2016年5月，新疆万科成立的第8年，驻扎上海的郭继勋通过万科内部竞聘胜出，执掌新疆万科。
2017年，万科周刊曾发表了一篇题为《郭继勋：在新疆公司当总经理是一种什么体验？|万科人物志》的文章，文中写到，郭继勋执掌新疆万科之后，面临团队不稳定、土地储备与在售项目积累比较弱、管理人员经验不足三大问题。当时，郭继勋对此采取的措施是：见客户、下工地、踩楼盘。
在这篇文章中，郭继勋提到，希望2018年新疆万科成为市场第一，但时间还没到，他即调任到西安万科总经理，足见万科中西部区域公司对其工作的认可。然而，修复客户关系并非一朝一夕之事。今年6月份，因楼道及入户大厅与宣传严重不符等问题，万科在西安的另一所高端楼盘——万科·翡翠天誉还遭遇了业主维权。这一次，郭继勋采用的方法又是什么？他对西安万科的期望又是什么？他始终没有站出来给一个答案。
2018年，是万科进入西安的第10个年头。在这个具有纪念意义的时间节点上，西安万科选择了低调。如何评价万科10年来在西安的发展，万科并没有给出回复。不过，在如今群雄环伺、强敌林立的西安市场，万科的西安“老大”之路将充满荆棘，如何守住这个战略要地，万科中西部区域需要好好筹谋，而西安市场也在期盼郭继勋能再造一个新气象。
（来源：蓝鲸财经）
