上海：依据市场分析写字楼2010年以前极具潜力

最近的写字楼市场持续升温：浦东与浦西的两幢地标性写字楼租金分别创下历史新高。金茂大厦以15.5元/平方米/天的租金创十年新高，恒隆广场则以12.5元/平方米/天屡屡刷新纪录。随着后续供应的偏紧、需求的激增，加之世博大环境利好影响，2010年之前，上海写字楼租金仍有上升潜力。

　　2007年第二季度，核心商务区甲级办公楼平均租金上涨至9.05元/平方米/天，相比之下，非核心商务区甲级办公楼租金仅为每平方米每天6.0元。随着上海办公楼市场发展日趋成熟，上海已形成西至常熟路、华山路一带，南到淮海中路，东到西藏中路，北至南京路合围的“核心商务区”，核心商务区集合了上海约60%的甲级办公楼，其租金则比其它城区办公楼的市场平均价格至少高出20%。

　　而日前黄浦区推出的黄金地段163号商办地块，楼板底价为26108元/平方米，比历史高峰新鸿基滨江凯旋门地块的单价20178元/平方米还高出将近30%，成为名符其实的新地王，这代表了活跃的核心商务区土地稀缺形式下，市场对后市的信心。

　　最近的写字楼租赁市场也证明了这点：浦东与浦西的两幢地标性写字楼租金分别创下历史新高。金茂大厦以15.5元/平方米/天的租金创十年新高，恒隆广场则以12.5元/平方米/天屡屡刷新纪录。买卖方面，从上半年几个市场颇为关注的成交个案来看，位于中山北路附近的绿地合创大厦，均价为2.6万元/平方米，而另一个位于四川北路的海泰国际大厦是一个整体改建项目，5月底开盘后1个月内即消化了10%，目前均价为2.3万元/平方米。分析原因，上半年个别业主受增值税政策影响，将手中办公物业封盘，因此造成了市场供应量的挤压，售价应声上涨。

　　1997年8毛、1998年4毛、1999年2毛(办公楼日租金，美元/平方米)，跌3年，追5年，上海的写字楼市场好不容易到2004年才见曙光。

　　受大环境影响，1997年到2003年之间，由于上海的写字楼市场持续低迷，写字楼租金不断下调，造成了市场的“资源错配”，一些并不需要在市中心办公的企业或行业(如制造业、快速消费品业等)将办公地点放在了市中心，甚至是黄金地段。随着2004年上海写字楼市场的持续走高，核心商务区的写字楼价格不断飚升，推动了其它中心区域及次中心区域写字楼市场的不断升温。

　　近年，上海的写字楼市场开始了一次“资源重组”，企业根据自身行业特点和发展情况纷纷调整办公地点，大企业、大公司"换巢"的现象不断增多，且有愈演愈烈的趋势。如可口可乐中国总部及亚太研发中心、IN鄄TEL渠道平台事业部全球总部迁入了闵行的紫竹工业园区；E-BAY易趣亚太总部迁入了浦东的张江高科技园区；爱立信华东研发中心、联合利华亚太总部迁入了长宁的虹桥临空经济园区。随着园区型办公楼的出现和不断走热，很多企业将经营总部、研发总部、物流总部、培训总部、地区总部从市中心租金昂贵的甲级写字楼中迁出，转到城市周边的开发园区里办公。

　　作为全球领先的房地产服务公司，仲量联行致力于为业主、使用者及投资者提供战略性的、全面整合的服务，而以客为尊、坚持专业精神则是仲量联行发展至今所恪守的准则。

　　仲量联行多年来坚持专业，致力于为高质量的客户服务，因为只有客户满意才能带来企业持续的发展，进而通过口碑传播带来更多客户，形成一个良性循环。而事实上，要想在客户满意和企业赢利之间得到平衡并非易事，为了能让客户100%的满意，企业可能需要投入更多的资源和人力，这虽然短期内减少了企业的赢利，但从长期发展来看，将得到客户长期稳定的信赖。

　　仲量联行一直以来的业务重心都集中在商业地产领域，与住宅的本土化有所不同，商业地产针对的是全球性用户，一种更为成熟规范的运转模式将可以运用到对跨国企业的服务中去，并得到他们的认可，诸如微软、IBM、INTEL等等……而这也有利于公司通过集中核心竞争力，进一步保持持续的竞争优势。

　　事实上，2007年年初仲量联行在上海关闭了其住宅业务部门，3月则在浦东设立分部，着重开发浦东的写字楼、商铺以及工业地产的业务，此举其将资源有效集中至的优势市场，以进一步确保在目标业务领域保持持续竞争优势的决心和信心。

　　关于仲量联行

　　仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是唯一入选财富杂志100家最适于就职企业和福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司，拥有大约160个办事处，业务遍及全球50个国家逾450个城市。

　　仲量联行从本地、区域以至全球的层面，为业主、租户及投资者提供全面、专业化的房地产及投资管理服务，2006年业务收入约20亿美元。仲量联行亦是物业管理及企业设施管理业的翘楚，管理的物业遍布世界各地，总面积逾10亿平方英尺。2006年，经仲量联行促成的资本市场买卖、债务融资、股本配受交易、资产及投资组合业务的总价值达709亿美元。仲量联行旗下投资管理业务分支“拉塞尔投资管理公司(LaSalleInvestmentManage鄄ment)”为全球最具规模及最多元化的房地产投资管理公司之一，管理资产总值约443亿美元。

　　仲量联行在亚太地区开展业务超过45年，在中国17个城市目前拥有超过450名专业人员及逾3000名驻厦员工，所提供的专业房地产顾问及服务领域包括：商铺、住宅、写字楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。