刘力在木樨园从事服装批发生意将近10年，见证了南城住宅价格的一路高涨。10年一瞬，刘力已从当年的批发小贩成为一位西装革履的“中产阶层”。
现在，刘力在崇文门富贵园和新景家园各拥有一套房产。最近他决定做一笔投资：在新景家园附近的搜宝购物中心买一间300平方米的商铺。7月5日，签完合同的刘力满面红光：“以我的经验，这里肯定会赚钱。”
早年刘力看中了富贵园的盛兴底商，于是由其妻子出面，在那里租下店面经营饰品生意。虽然一年后盛兴倒闭，但妻子仍然赚了一笔。2004年，刘力在新世界商场租下店面继续做饰品生意，同时在崇文区的两个超市里租下店面以消化存货。刘力夫妇都在南城长大，对这儿充满了感情，人际关系较广，生意自然红火。
事实上，像刘力夫妇这样深耕南城的经营者不是少数，他们一直据守南城，对南城的发展充满信心。“近两年，南城的百货和购物中心不断增多，慢慢地，商业地产会在南城发展起来，并托起整个南城的房地产市场。”刘力这样对记者说道。
期待零售商业
长期以来，人们对南城商业的印象多是盘卧于三环边的各种批发市场，如木樨园、大红门服装批发市场、十里河建材城，高档一些的也仅有崇文门新世界、宣武门庄胜崇光等屈指可数的大型商场，而且位于二环之内。然而对于住宅供应密集的南城而言，仅靠批发市场这种商家对商家的商业模式很难满足大量居住人群的消费需求。
“南城居民想要逛一逛商场，必须到二环以内才行，这和到王府井没什么差别。”家住南三环马家堡的刘力深感南城居民消费型商业的匮乏，这也是促使他投资商铺的原动力。
2007年，由北京市商务局、市发改委、市规委和市工商局四部门联合发布的年度商业发展白皮书——《2007年北京市流通业发展分类指导目录》中明确提出，东、西、北五环和南四环以内限制新建、改建、扩建建筑面积在5万平方米以上的大型商业设施，在东、西、北四环路和南三环路以内限制新建、扩建和新开办各类商品零售、批发交易市场，在五环路以内限制新建家居建材市场。
“南城未来大型的新商业项目将受到审批限制，能够出现在市场上的项目应该都是针对居住人群的配套生活商业。”谈到南城商业模式的转变，戴德梁行商铺部助理董事张家鹏(张家鹏博客,张家鹏新闻,张家鹏说吧)说道。
搜宝商务中心
据统计，未来南城的配套类商业供应将显著增加，如10万平方米的搜宝购物中心、10万平方米的城南购物中心、11万平方米的首地·大峡谷以及超过10万平方米的布洛城商业等，基本是以只租不售的方式运作，以全新的购物中心模式来服务区域内的居民。
“这些购物中心的出现，填补了南城南面大型购物中心的空白，一定程度上改变着南城商业的经营模式，使其向居民消费型商业靠拢。”张家鹏说道。
“点状和星状的商业布局在南城已经逐步成形，这些项目建成后，强大的联动效应必将展现出来。”北京汉博投资顾问有限公司董事总经理鄂丽华说道。
商圈升级在即
说起南城的商圈，崇文门商圈最具代表性，它的逐渐成熟，新世界商场功不可没。
1998年，新世界商场建成。随着一期经营的调整和二期的开业，该项目与新世界万怡酒店、新世界太华公寓等一起成为崇文门商圈的基本构成要素，使得整个区域配套更趋完备。2002年前后，崇文门周边商业区域进一步扩展，形成以新世界为核心的商业群。
不论在商业档次还是区域影响力上，崇文门新世界都是南城百货类商业成功的典范。一位前新世界商场管理人员告诉记者：“新世界开业前，崇文门根本没有形成商圈，新世界的出现促成了崇文门商圈的形成和发展，但最初3年只能说形成了一个‘消费圈’。”据了解，新世界商场在早期曾面临定位脱离南城居民消费等问题，一度经营惨淡，最终依靠近30多次的业态调整才得以成熟。
国瑞崇外购物中心
如今，随着13万平方米的国瑞崇外购物中心加入，原本就十分热闹的崇文门商圈进一步升级，与前门地区的商业圈形成联动。虽然业内早有“崇文门商圈”的说法，但一些专家认为，“前门—崇文门商圈”才算得上和西单、王府井相提并论的新商圈。
据统计，目前崇文区已投入经营的商业总体量达到20万平方米，加上规划中的商业面积，预计到2008年，崇文区商业总量将超过30万平方米，包括一家大型商场、一家购物中心、两家大型娱乐休闲场所以及30多家餐饮等小型临街店铺，全新的时尚商业氛围正在成形。
一般而言，如果娱乐休闲类和餐饮类业态面积分别达到总量的10％和15％，则商圈不再是传统的以购物为主题的单一商圈。然而北京国瑞兴业传媒广告有限公司总经理武斌认为：“南城的商圈还需要升级，因为这里表现出来的餐饮和娱乐休闲消费总量相对于人口总量而言还非常低。”
随着近几年南城商业供应量的增大，南城商圈不再局限于崇文门、木樨园等地。从新商业项目的区域分布中不难看出，未来南城将形成的商圈主要有二环附近的宣武门区域、广安门区域以及三环附近的六里桥区域、方庄区域等。
今年3月，北京国美置业有限公司以近8亿元的价格摘得丰台科技园两块公建项目用地的使用权，计划用于开发酒店、会展中心、综合写字楼、购物中心、高档休闲娱乐场所等。
同时，富力地产在南城的两个商业地产项目也在积极筹建之中。位于宣武区南纬路35号的项目已经动工，总建筑面积达19万平方米，年内将开始招商；位于朝阳区豆各庄乡大鲁店路北侧的豆各庄项目则正在办理土地出让手续，预计年内动工。
“以前都是商家自己找上地理位置优越的百货商场或购物中心，当时是‘店大欺客’。然而从2006年至今，商业地产在南城的放量很大，即使是同一个地方也可能有好几家商业体出现，目前已进入‘客大欺店’的时代。也就是说，如今在南城，只要是好的商家，便有很大的选址空间。”武斌感叹道。
