鸡尾酒疗法下的价值突围 全景扫描汉口商业地产

        全景扫描武汉商业地产之汉口篇 

      “汽车人，变形，出发！”带着儿时梦想的变形金刚，在这个夏天又回来了，且掀起了一场全民讨论：变形金刚，是否如儿时般风采依然？

      与电影同期上映的，还有“武汉天地”的变形记。代表“瑞安新天地”这个品牌词“第四季”的“武汉天地”，在7月19日，签约法国艺术家Jean　Louis　Simeray设计武汉天地雕塑，武汉版新天地，又多了浪漫的法国情怀。

      “‘武汉天地’的开发将依照上海模式，但绝不是上海的翻版。漫步新天地，游人仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二三十年代的江城，但在每个建筑内部，又可体验现代时尚……”武汉瑞安天地房地产发展有限公司项目总监李进港的语意，或许并不仅限于“武汉天地”的变形。

      在汉口，这个代表武汉商业地产最高水准的地方，新兴项目与旧有品牌，正经历“暗战”，是变形出发，还是延续传统？ 

      这不仅仅是一个项目的事情。

      或许，鸡尾酒疗法不失为一种方法。它的重要特征是有针对性地进行渐进式理疗，既不能下药过重引发休克和链条断裂，也不能下药过轻贻误病情。

      汉口商业地产，正在进行一场价值突围。

      汉正街的包装思路之变

      传承“码头文化”特色的汉正街不是一个单纯经济意义上的商业街区，而是一个具有老汉口商业底蕴的文化街区“廿里长街八码头，陆多车轿水多舟”。随着陆运的发展，武汉的“码头文化”已渐成历史，但随着“码头文化”的传承，包容集散商业地域文化个性的沿街式商业地产形态，却造就了“天下第一街”。 

      1982年，汉正街在全国首开先河允许个体经营，之后迅速成为全国规模最大、交易量也最大的“天下第一街”。

      但2000年的一项全国性批发市场排名中，汉正街从全国十大批发市场的“老大”退至第八，“这并不影响‘汉正街’成为武汉商业地产的‘代号’”，武汉青年国民经济研究所房地产研究中心主任王涛说，“传承‘码头文化’特色的汉正街不是一个单纯经济意义上的商业街区，而是一个具有老汉口商业底蕴的文化街区。”

      “但如果单纯从商业地产的标准而言，汉正街并不成功”，王涛表示，汉正街要成为现代商业永续发展的阵地必须克服三大硬伤：商业布局混乱，空间复杂，尺度缺乏人性化；商业业态混乱，“水货”和品牌共存；总体布局和商业管理粗放，缺乏经验。

      这一点，显然已人所共知。2003年初，武汉市政府表示：搞好汉正街整治工作，成片开发，改变商居混杂、市场混乱的状况，着力打造全新的“汉正街”商贸区。

       借此时机，汉正街改造开始。
 
      “改造，并非摧毁历史，而是使历史焕发新的生机。新的生机便是商业地产升级。”从改造中，武汉市龙腾置业有限公司副董事长任晓岚看到了商业地产新的发展契机。

      与此同时，武汉市龙腾置业有限公司投资50亿元，在汉正街小商品市场核心圈层，开发占地424亩的商贸旅游区。　

      2005年5月，“汉正街第一大道”开启。东起大水巷，西至五彩巷，南至汉江沿河大道，北靠汉正街，宽36米，长560米，容纳2000间商铺的4栋建筑沿街坐落，两栋30层高的“汉正会馆”拥江而立，总建筑面积19.9万平方米。昔日弯弯曲曲宽幅仅二三米的永宁巷已完全被淹没。

      任晓岚说，“第一大道”将重新再现“天下第一街”的辉煌，并且更进一步与国际接轨，“我们已经与美国纽约第五大道结为友好街道，要将这里建成与国际接轨的现代化的全国小商品流通中心、信息中心、展示中心。”

      任晓岚引证有关方面的说法表示，在这一场变形之中，“第一大道”在旧式的汉正街商业运营模式基础上进行双重提升：一是，改单一批发产业模式为批零兼营双重产业模式；二是，改单一时段营业模式为分时段经营双向赢利模式。 

      龙王庙的概念形态之变

      做商业地产正如做其他任何行业的生意一样，想要成功，必须具备自己独一无二的竞争能力。如果只是简单地跟风随市进行商业房地产项目的开发建设，只会把自己套牢砸死。 

      作为汉正街改造中的一环，武汉市盛唐房地产集团公司营销副总何志文认为，龙王庙商贸广场最大的机遇，不是在汉正街的改造，“而是项目本身的商业形态的变形，我们创造了武汉目前没有的商业地产形态——体验式商业街区Mall。”

      在商业地产概念里，Mall正成为一种专有名词——“动力型Mall”、“生活型Mall”、“购物Mall”、“泛商业”“商业广场”、“购物广场”、“购物公园”、“主题购物公园”……何志文介绍，尽管武汉的Mall形态已经有数十种，但北起大兴路、南濒沿河大道、东接大兴一路、西邻万商白马的龙王庙国际广场，占地117亩，总建筑面积约30万平方米，规划建成集批发、零售，商贸、旅游、文化于一体的龙王庙商贸广场仍将创造新的形态。

      “做商业地产正如做其他任何行业的生意一样，想要成功，必须具备自己独一无二的竞争能力。如果只是简单地跟风随市进行商业房地产项目的开发建设，只会把自己套牢砸死。”何志文说，计划年底开街的龙王庙国际广场，将进一步细分武汉现有的商业地产形态，“商业地产的发展规律，就是不断地细分市场。”

      一个关于商业地产细分市场的驳论认为：细分市场就是在缩小受众群体。“这并不正确。”何志文说，以龙王庙商贸广场为例，目前客户细分为五类。

     “第一是个体经营商户，在汉正街方圆近两公里，个体经营者近8万人次；第二是私企从业人员，汉正街是华中最大的批发市场，周边多以个体，私营企业为主，估计从业人员将超过15万人次；第三就是各地商务客流，庞大的销售网络和渠道商业链也带来了大量的商务客流，目前汉正街日商务客流超过20万次；此外，汉正街位于武汉市中心，周边大量中高档写字楼，白领消费人群是第四类；最后，因为汉正街自古就是商埠码头，“天下第一街”闻名全国，与武汉长江大桥，黄鹤楼遥遥相望，每年来此观光旅游客流超过百万，所以旅游观光客流是我们第五类群体”，何志文说：“这也是我们为什么要建造体验式商业街区Mall的根本原因。”
　　　
     “武汉天地”的内核价值之变

     “武汉天地”正以大投入、大规划创造新的神话，而与此同时，也在挑战汉口固有的商业地产概念：商业与住宅共存的项目，属于商业地产吗？ 

      没有“第一大道”的历史积累，没有“龙王庙商贸广场”的交通位置，但“武汉天地”正以大投入、大规划创造新的神话，同时也在挑战汉口固有的商业地产概念：商业与住宅共存的项目，属于商业地产吗？

      答案是肯定的。中国指数研究院华中分院、中国房地产指数系统分析师李国政认为，瑞安集团的商业区主+住宅区为主模式属于1+1＞2的能量模式，“商业区和住宅区互补性较强，属于长远战略型运做”。

      从“武汉天地”的地块位置来看，这种模式可能是更适合其发展的思路。而永清片区的改造，无疑已经规划了该区域商业地产的路线。

      永清地区重建项目位于江岸区,占地61万平方米，由两个地块组成。A地块以办公楼、餐饮、娱乐、零售为主。瑞安的资料显示，项目第一期工程武汉天地将会保留修建9幢上世纪二三十年代的历史建筑,同时，建议兴建一幢楼高250米的标志性建筑大楼。　

       而B地块以住宅为主，辅以小区商业配套设施。总建筑面积约150万平方米(包括公共设施及空间)。依照规划，此市中心商住综合发展项目集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能设施，是中山大道商业区的延伸和补充，包括国际标准的甲级办公楼群、吸引本地及海外专业人士的高品位步行街等等。

     “武汉天地”的定位，正可以看出瑞安集团计划长久性稳定的占领武汉市场的雄心。这种商业地产模式可以形成固定的受众群，有工薪阶层，学生阶层，为了周边教育环境而选择这里的家长，有小资阶层，银领，金领阶层等。

      “高级商业区+市民化的住宅区的能量模式表达出瑞安集团做了长远的战略打算，占领武汉市商业中心，而且积极应对市场上的对手。高级商业区，市民化的住宅区两者相辅相成，稳定性更强，商业性可以循环互补，从而形成一个固定的商业客户群体，有长远发展的前景。”李国政说。

      从思路改变，到形态细分，再到定位升级，汉口商业地产的成长宛若一部商业地产发展史，映射出武汉商业地产之路。

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