新浪房产频道推出“新盘全接触”互动专栏，邀请北京在售新盘或即将开盘的项目老总详细介绍楼盘，网友可在线直接向老总们提出自己的问题，我们会以第一时间即时给大家进行介绍。
7月25日上午，蓝色港湾国际商区市场推广部总监许大金先生做客新浪“新盘全接触”，详细解答网友对SOLANA 蓝色港湾国际商区项目的各种问题。
以下为现场实录:
主持人：各位新浪网友上午好！我们今天邀请到的嘉宾是SOLANA蓝色港湾国际 商区市场推广部总监许大金先生，欢迎您的到来，因为今年商业地产在北京相对来说比较火，在燕莎区域当中能够推出的新项目也不是很多，尤其像SOLANA 蓝色港湾国际商区具有一定规模的商业项目，所以我们很多的商家还有投资人都非常关注这个项目，我们想先请许总给我们介绍一下这个项目。
许大金：能有这次机会跟网友沟通非常高兴。SOLANA这个项目是在东部地区比较有特色的项目，因为这个区域是CBD、燕莎、丽都三大商圈结合的区域，我们的项目位于朝阳公园的西北角，应该说周边的环境是非常好的，我们也分析了一下整个区域，在从长安街到三元桥广阔的区域，包括东三环两侧还有到东四环这么大的区域里面好一点的商业物业、有规模的、规划比较好的还是比较少的，尽管有燕莎，但是燕莎的定位还是高档的，我们想在这个区域里面要做成一个好的中高档的商业物业。
许大金：这个地段我认为是非常有优势的，在这个区域里面聚集了国际化的写字楼和高档公寓，其中包括三千多家外国公司，近两百家的国际机构，一百多家全球500强的企业，成熟的第一使馆区、第二使馆区和在建的第三使馆区环绕这个区域，长城、凯宾斯基、昆仑、西尔顿成熟的高档酒店在这个区域也很多，因此这个区域里面有大量的外籍人士和CBD的精英白领在这个区域工作、生活，我认为在这个区域是非常好的消费者层面。
同时在这个区域我们也测算了一下居住人口，常住人口在227万人，加上流动人口的话一共能够达到330万人。在这个区域的消费每年的消费总额接近700个亿，这个数量在北京占得比较大。还有这个区域目前增长非常快，像朝青区域目前新上的住宅项目体量都是很大的，像国美是一个百万平米的社区，后续的像泛海也在那边也做了大的居住区。而且这个地段的物业是非常高档的，平均来算都应该是接近2万甚至2万以上的单价，所以说物业的价格还是比较高的，所以在这里面居住的人群的消费能力相对来说也比较强。
作为我们这个项目，它非常有特点。它位于朝阳公园的西北角，北靠亮马河，南面和东面是朝阳公园的北湖，是半岛的形状，区位优越，环境非常优美，同时朝阳公园大家都知道，是亚洲最大的一个城市公园，它的绿地面积有250公顷，水面有68公顷，这么一个大的自然的氧吧可以说是给我们的项目提供了非常好的自然环境，同时在项目的周边也有很多的热点，朝阳公园本身具有很多有影响力的活动，比如说歌会等等都在这里举办，为了庆祝08年的奥运会，朝阳公园里面还要建208米高的朝天轮，这个朝天轮要大过伦敦的伦敦眼，这个是非常具有标志性的建筑，我想未来会给朝阳公园带来很大的旅游客流。
同时我们项目对面隔着一个湖就是奥运沙滩排球赛的场地，最近奥运沙滩排球赛场地也要举行测试，现在媒体对这方面的报道也很多。同时周边的人文气息也非常浓，像周边有凤凰卫视的电视台离我们项目很近要建办公地址，周边还有中央电视台、北京电视台，工艺美院等等，项目北边有一些艺术区，整个的艺术氛围很浓，作为我们商业规划的时候，我们觉得应该考虑到商业的趋势和特点。
许大金：在这个区域应该是可以做一个比较好的商业物业，但是现在北京商业物业发展比较快，大体量的商业购物中心也比较多，怎么才能在项目不断涌现的情况下我们选择合适的业态在这个区域做，这是我们把项目做好的很关键的地方。
在我们周边也有很多的新的项目出现，包括泛海、国美、新三里屯，这是大的项目出现都在近几年。我们也分析了他们的业态形式，有社区型的，也有想做成很有特色的，但是从环境来讲我们是得天独厚的，怎么利用我们良好的自然环境，把项目做得更有特色，这是我们在规划之初首先考虑的问题。
我们做规划的时候用了一年多的时间，请了加拿大托马斯公司进行商业策划，提供给我们一个商业策划思路，作为传统的购物中心把项目立起来做得很高，很高的容积率，把业态装进去，而我们充分地利用现有的自然环境把业态规划得更好，更符合未来消费者的需求，这花了很多的时间。
许大金：我们考虑了整个商业的业态规律，可以说90年代的商业购物中心是在逐步演进的过程，尤其90年代以后新的形式开始出现了，就是“LIFESTYLE SHOPPING CENTER”这种模式，它是非常具有休闲意识，符合现在大众的生活潮流。像“LIFESTYLE SHOPPING CENTER”有很多的标准，比较关键的几个要素，就是业态丰富、开放式的购物环境、良好的自然景观，这要求在我们开发时要营造的空间环境，我觉得在整个规划时觉得这种模式更符合我们的地貌的特点，能够跟我们的环境相结合，所以我们就选择了“LIFESTYLE SHOPPING CENTER”这样的形式，尽管“LIFESTYLE SHOPPING CENTER”的模式被很多的项目所借用，但是真正符合这个模式的最关键因素就是跟自然环境的结合，如果说你把它放在一个大体量的盒子里面，想营造这种环境的话也是人为营造的，跟自然的亲近和互动很少。
我们的项目因为它有朝阳公园这么大的水面和绿地支撑，我们觉得能够完全借助我们的自然条件来营造出这样一个新的叫做“LIFESTYLE SHOPPING CENTER”的模式，应该说我们是中国首家符合这个LSC模式的项目。
因此我们确定了几个规划的原则，第一个是休闲第一，在“LIFESTYLE SHOPPING CENTER”购物的功能是相对弱化的，它的休闲包括餐饮、娱乐的功能突出一些，因此我们在规划时这类业态比重达到40%。第二个就是环境的优越，我们的LSC的模式比shopping mall和步行街，突出合理的布局，突出我们的建筑特色、环境的舒适、优雅，以及与消费群体消费习惯的相匹配。第三，商业规模适合国情，在欧美由于人口密度较低，LSC的规模一般是在5-6万平方米。但在中国，我们会考虑到底应该做多大才合适，实际我们的占地是13万平米，我们考虑来考虑去，如果用好的投资回报来看，做大容积率对我们更有利，但是我们考虑到怎么样适度，就是保证业态的经营，我们最终经过测算要建15万平米的体量建筑，我们整个建筑容积率非常低的，这样为景观的建造提供了好的条件。
许大金：第四就是业态的配比，业态这一块与传统的步行街和shopping mall相比，它包括主力店还有家居、电子产品、服装服饰专卖店、音像用品、美容美发等等，跟你的生活非常相关的一些业态在这里面都要有布局。还有就是对于整个的经营，一定要保证物业的完整性、产权的完整性，这样对整个街区的运作都是非常好的。传统的商业街大部分都是分散的，一个一个都是小产权的，因此它的经营片面追求地个体利益最大化，不会考虑整体街区的利益，我们考虑的是整体物业的经营。
从规划这一块我们也考虑到专业的人做专业的事，刚才说到加拿大托马斯公司进行商业规划，我们的商业顾问是CBRE公司，建筑园林景观规划是美国JERDE公司，建筑设计是由FIVE DESIGN GROUP公司完成的，灯光设计是美国的KGM公司，环境设计是SPD公司，这都是在美国、加拿大非常有名的设计规划公司。
许大金：整个业态现在的大体构成我讲一下。一部分就是SOLANA的零售商业区，在这个商业区里面我们对它具体的业态也做了很丰富的规划，这里面包括有主力店，我们有一个新生代的主题店，还有fashion mall，还有美瑞时尚等主力店。
主持人：这些主力店是在什么位置？
许大金：在整个街区里面错落布局，在西部、东部、中央都有三个分别的主题主力店。这些店应该说是起到了对人流的带动作用，另外也方便一些牌子不是很大，实力也不是很大，但是很有特色的商品的进入，这部分是采取联营的形式，我们跟商户进行联营。
还有，在街区里面还规划了一个品牌街，用这个品牌街把主力店串起来，品牌街都是很有名的、很时尚的牌子，他们有自己的风格、概念，有自己统一的形象，把店租给他们，他们可以自己做装修，这是出租的形式，他们保证自己的形象，自己单独对着街区，这样的话方便他们的经营和形象的树立。
主持人：他们的单位面积能有多少？
许大金：不一样，我们的建筑是两到三层，有的可以租一层有的是租两层，这样的话自己有楼梯上下，你可以大也可以小。
这个商业的布局就充分地把一些品牌和其他非常有特色的商品融合在一起，在里面你可以买到你想买的商品，有品牌的商品也有自己喜欢的一些小商品，比如很有文化特色的创意商品。
关于SOLANA的娱乐区，娱乐这一块也是非常充足的。刚才也讲到了餐饮娱乐这一块，我们规划了有大概40%的体量，它有几个部分，一个是沿着亮马河部分的餐饮街，这个街它借了亮马河整个沿河的水景，应该说餐饮环境是非常好的。
还有就是沿着朝阳公园的北湖我们规划的是酒吧街，在他们两个之间连接的部分是叫做一个品牌环路的地方，在这个地方还有一些主题娱乐的项目，这里面规划了一个多厅的影院、全明星的冰场、健身、娱乐等等，业态规划还是非常丰富的。
我们为了让建筑更加有特色，如果在一个15万平米大的建筑里面逛来逛去感觉也会很累，我们在布局上也采取了措施，在项目的中央又做了一个下沉广场，这样的话把我们地下一层这一块露出来，在下沉广场里面也做了一个很好的设<
