提起东部市场，不要说对兰州人，就是在整个西北地区，甚至在全国，都算得上是名列前茅的专业市场。从1986年由兰州市城关区五里铺村创办的集体企业——东部市场算起，经过20多年的发展，以东部市场为核心的东部商圈，已经发展成为包括“瑞德摩尔”、东部品牌服饰批发广场、东部鞋城等在内的庞大服饰类批发集散地， 而且目前的东部商圈已经开始了新一轮的扩张，规模还在迅速扩大。但在这种商业地产开发一片大好的形势下，却也存在着很大隐忧，入驻其中的商户在经营上日渐艰难，甚至难以为继。
迅猛扩张的东部商圈
东部商圈的发展历史要从东部市场谈起。1986年五里铺村创办了集体企业——东部市场，市场从创办初期的简易大棚和平房，经过从一期到四期，为时20年的不断改造，已经发展到拥有五座面积过万平方米单体市场的规模。市场自建成以来，累计上缴国家税金和工商管理费3.5亿多元，直接安置经营户5000多户，间接从业人员达2万人，市场内年成交额自2000年以来一直保持在50亿元以上，市场规模和成交额连续10年居西北地区首位。
东部市场的成功无疑成为了一种带有强烈示范性的商业榜样。毗邻东部市场，在不长的时间里，又迅速建成了同样规模很大的兰新市场群（现称“瑞德摩尔”）、单体面积最大的东部品牌服饰批发广场等一批批发市场。这些市场与东部市场一起构成了庞大的东部商圈，一时间以物美价廉为特色的东部商圈，成了兰州人服装消费的主要市场，“逛在百盛，买在东部”成其最佳的口碑。更值得骄傲的是，东部商圈已经成为了辐射甘、青、宁、新的西北最大的服饰类专业批发市场。
进入2007年，东部商圈迎来了新一轮开发大潮。首先从去年的元月1日，以东部市场三期改造工程——营业面积12.7万平方米的东部新时代购物中心正式营业为起点，东部市场开始以前所未有的速度进行着扩建改造。四期改造工程——营业面积4.5万平方米的东部新世纪购物广场目前已经完工，近日将举行开业典礼。在完成前四期整体改造之后，从今年5月份开始，五期小商品城项目已基本拆迁完毕，整个工程计划用一年时间，建成集办公、餐饮、经营等多功能于一体的商业区。六期文明村项目，将再建一座会展中心，为客户提供更多的商展和物流服务。整个东部市场的改造拓建项目预计将于2009年完工。
面对东部市场的高速开发，周围的邻居们显然也不甘人后。在今年兰洽会期间，又有一大批项目确定立项建设。
在兰洽会开幕当天，作为省级重点签约项目，兰州益通房地产开发有限公司与美国希尔顿控股国际集团公司签约，将投资11.5亿元建设兰州希尔顿益通摩尔商业广场项目。兰州希尔顿益通摩尔商业广场将分三期，在东部商圈鱼池口开发新建总面积约10万平方米的巨型国际化摩尔商业广场，以及总面积约15万平方米的世界级住宅开发经典建筑群。
在兰洽会第二天，城关区专场签约会上，“兰州永新国际商城”、“甘肃飞天文化产业大厦”两个项目又相继签约。永新国际商城的建设地址是西北油漆厂整体搬迁后“置换”出的大面积的商业用地。按照初步规划，这里可建成面积为40－50万平方米的商业区和面积为15万平方米的住宅区。“兰州永新国际商城”签约引进资金4.5亿元，而且二期工程已被列为省重点招商项目，有望在2009年全面建设完成。整个园区的地下停车场可停放各种车辆3500辆，其中有大客、大货车位1000个。按照初步规划，建成后的兰州东部永新国际商城将以批发高档次的生活用品为主，预计年交易额可达160亿元。
艰难经营的商户
东部商圈庞大的规模已经形成，但这个商圈未来的发展是否能一帆风顺获得预期的效益呢？
记者初步计算了一下，目前不算再建和待建项目，东部商圈已经建成的单体市场有14栋之多，保守估计总体商业面积在110万平方米以上，能容纳经营户近万。客观地说，位于内陆的兰州在商业吸引力上无法与中国东部大城市相比，而且由于经济发展相对落后，导致其本身的消费总量也十分有限。如此大的商业地产存量，会不会造成竞争的进一步加剧呢？会不会造成经营户之间的恶性竞争呢？会不会造成经营者的经营效益受损呢？从25日起，记者连续在东部商圈的多家市场对经营户进行了采访，所见所闻使记者深感这些问题决非杞人忧天、空穴来风，而是这些经营户日渐艰难的经营活动，实在使东部商圈的前景存在隐忧。
李积军，西宁人。10年前来东部市场经营裙装生意。记者找到李积军进行采访时，他正在自己的档口前和其他几位经营户打扑克。记者请李积军讲一讲现在生意做的如何，他不假思索地说：“现在生意越来越难做。”李积军告诉记者，他在市场里经营着两间铺面，另外还在市内各大商场设有专柜，但一年下来，基本也只能持平。“原来我一天的销售额在3万以上，好的时候要到6万，但现在还不到2万，幸亏我当初买了6间铺面，自己经营两间，剩下都租出去了，这才支撑下来。”
楼盛明，浙江人。10年前来兰州，一直在东部市场内做服装生意。楼盛明对记者说的第一句话是：“生意越来越难做！”他给记者算了一笔账：每个月房屋租金1550元（两间商铺3100元）、水电费500元、管理费300元、税收900元，再加上人员工资，自己的生活开销等费用，一年的经营成本在20万元以上，平均一天就得五六百元，而在市场改造之前，成本连一半都不到。成本倍增，但销售额却没有大幅度的增长。“现在一年也就维持在200万，这还是全凭前些年的老客户，你看看现在市场上有多少顾客，你以前肯定来过，以前是个什么情况，你应该清楚。如果不是因为这房子是买下来的，我一年到头大概就等于是给房东挣钱了！”
“三赢”才能持续发展
兰州大众传媒总经理郭强，从事企业发展战略经营活动多年生意，他对此的分析是：东部商圈的特点是小企业和个体经营户为市场主体，而经营的品种以服饰为主，十分单一。
首先是进入这类批发市场经营门槛低，使大量资金和人力聚集到了东部各市场，造成竞争压力越来越大。做这些生意并不是一个需要专业技术的行业，而且它的经营费用也不高，只要交得起租金，能够组织来货源就可以开业了。而前些年东部的经营户赚到钱的实例使更多的人加入到了这个行业中来进行竞争。
重视市场的硬件建设，忽视市场的“软件”建设是目前许多地区市场建设中一个普遍存在的问题。硬件设施不断上档次，从露天市场变成全天候室内市场；从一期工程到二期三期工程扩建，许多地区确实舍得投入，但市场的发展因此就会同步兴旺吗？
其次，高度的同质化竞争又加剧了竞争的残酷性。东部商圈的各个市场，除了兰新市场有两栋卖场经营小商品和灯具，其余全部在经营服饰类商品。高度的同质化竞争使经营户根本不可能有较高的毛利水平，而不断增加的经营成本又进一步压缩了他们的利润空间。商业扎堆能给商圈内的企业带来竞争，使企业的经营方式、服务品质得到提升，吸引更多客流，扩大商圈影响力。但同质化的企业进入会带来市场消费的分流，有可能使商家的效益等方面出现下降。
值得注意的是，面对经营户越来越大的经营压力，作为商业地产开发商的一方选择的是完全考虑自身利益的最大化，这实际上是一种市场缺位的表现。市场的缺位，不是指商品缺位也不是指消费缺位，而是指市场的同质化、竞争恶性化和结构的混乱化，从而导致商业地产一方面的总量饱和和另一方面的结构缺失。不断改建、新建的卖场，给东部商圈提供了成倍增长的营业面积，而这些新增的铺面又吸引到了大量的经营户，但问题是这么多的经营户都集中于此，形成的批发能力是否已经过剩。实际上，看我们周边的省、区，无一没有建立自己的这类市场，作为一个主要面向零售商的三级批发市场，东部的辐射作用这些年来恐怕是在被压缩。而本地的消费能力要支持膨胀日甚的东部，确实越来越力不从心，这就是为什么经营户觉得顾客越来越少的原因，因为顾客被分流了。另外，市场建设的豪华趋势，在增大经营户成本的同时，也使得东部最大的优势———价格低廉在逐渐削弱。
实际上市场上存在着三方主体同时进行着两场交易游戏。作为市场投资者的商业地产开发商和作为市场服务需求者的售卖者（经营户）、购买者，在市场的营销管理者与售卖者、购买者之间存在着交易游戏，在售卖者与购买者之间存在着另一场交易游戏。从动态上看，两场游戏得以维持的前提必须是“三赢”，“双赢”或者是“单赢”都是不可持续的。三者之间是一种“一损俱损，一荣俱荣”的相互寄生关系。市场定价过高，首先影响售卖者的利益，影响其经营成本和商品价格，进而影响购买者的利益，最终使市场失去吸引力。一个缺乏广泛吸引力的市场不可能是一个成功的市场。当然，售卖者不能盈利的市场也不可能长期存在。所以必须是“三赢”，而且作为市场的营销管理者必须首先考虑和帮助售卖者和购买者“双赢”，在这个基础上达成自己的盈利。
这个道理说起来十分简单，但事实记者看到的却是另一种发展趋势。新时代购物中心的上面三层至今仍然空置着。接受采访的李全民告诉记者，这里的经营户很多已经坚持不下去<
