商业与地产迈向深度合作 有望改变商业地产格局

      由中国城市商业网点建设管理联合会和中国商业地产联盟最近发布的《2007中国商业地产发展报告》中指出，07年商业地产发展呈现六大趋势，即持有型物业增速明显、大项目呈现集中放量、商业与地产迈向深度合作、大中型城市开发布局多中心化、二三线城市成投资新热点以及外资进入方式趋于多样化。

      持有型物业明显增加

      据该机构商务部市场运行专家王永平介绍，经过快速发展阶段之后，商业地产的营销模式开始转变，从发展初期的以“产权式商铺”为主要销售模式开始逐渐被经营持有型物业所取代。据中国商业地产联盟2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”模式的达到了39%，而在2006年的调查中，选择持有性物业比例仅为21.4%。

      经营持有型物业的模式是通过整体运营的方式实现物业整体升值。商业物业以主力店为核心，周边店铺通过合理搭配和动态调整实现联动发展，能够提高物业的整体效益，为整体持有的投资者带来持续的收益，而且这一模式还有益于通过资产证券化的模式上市交易，升值潜力巨大。受整体持有趋势的影响，一些原本是分割出售的商业项目也转向了“自持物业”，如北京三环新城社区商业街SUNNY TOWN、明天第一城部分商业、珠江帝景部分商业等。由于这一模式需要较大的资本实力作为保障，因此目前主要为一些大型开发商和外资企业采用，传统的产权式商铺在杜绝不实承诺的前提下，还将作为市场的营销模式之一而存在。

      持有型物业持续增加的原因一是“产权式商铺”的弊端所致，二是整体市场环境有助于这一模式的发展。产权式商铺往往进行概念大肆炒作，但在进入商业经营阶段后由于无法进行统一管理，往往搞得面目全非，给商业项目的后期运营造成了诸多负面影响，进而影响了对中小投资者的回报，触发了中小投资者与开发商之间越来越多的纠纷，有的还演变为商业欺诈。2006年5月，建设部发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重，各地纷纷出台政策紧急叫停售后包租广告，产权式商铺对投资者的吸引力逐步降低。而在市场整体环境方面，随着地产与零售企业的战略合作渐成趋势，招商问题的解决得以前置，使商业地产在开发阶段便能够形成巨大的品牌效应，开发商有更大的余地实行整体持有，也使产权式商铺存在的必要性大大降低。

      商业与地产迈向深度合作

      大型房地产开发企业与连锁商业企业联手，打造“强强联合”的模式进行共同开拓市场的深度合作，在近几年中已经逐渐成为趋势：如万达集团采用商业和房地产开发相结合的“订单地产”模式，通过和沃尔玛、时代华纳等12家跨国商业连锁企业签订了联合发展协议，在全国各大中城市投资建设万达商业广场项目；2006年百联集团与绿地房地产在南京、合肥展开合作；世茂房地产相继与法国欧尚、英国百安居、韩国CJCGV株式会社、法国迪卡侬体育用品公司、美国麦当劳、马来西亚百盛商业集团、台湾星巴克咖啡等结成战略同盟等。而随着零售业和商业地产市场竞争程度的加强，零售企业扩张欲望的增强和商业地产开发商应对竞争提高项目成功率的压力，将使双方面合作需求进一步加强，预计这一模式将在2007年继续向深度发展，并深刻改变商业地产的开发格局。

      中国城市商业网点建设管理联合会相关负责人评价说，通过这一合作方式，开发商招商可以节省巨大的投资，避免无效面积，提高使用效率和最大限度的回收租金；而零售企业则可以借助地产商的扩张来进行网点布局，在获得了符合自身需要的物业而降低了拓展成本的同时，还在新兴的商业区域中占据了有利位置。通过开发商与零售企业的合作，商业项目本身可以赢得强大品牌效应，获得前期造势的效果，项目运作的成功率将大大提高，避免了“先开发、后招商”的盲目开发和不实的炒作，并推动商业地产进一步成熟和健康的发展。