图为棕榈湾二期沿街商铺实景
几乎伴随着杭州每一个大型新居住区的成熟，都会在随之出现的社区商铺中孵化出一大批会下金蛋的“生金旺铺”。从早些年城西蒋村的文二路商铺到近几年的下沙学园街商铺、滨江滨盛路商铺，无数吃头口水者赚得盆满钵满。今年夏天，天阳置业旗下的两个大型人气楼盘天阳·棕榈湾和美林湾将推出配套的社区底商和独立商铺，中小投资者关注的是：在这个次市中心的新商圈里，又会孵出多少个未来的“金铺”？
“潜力铺”大量集聚杭州次市中心
对于商铺投资者来说，表面上，地处市中心黄金地段、租金和售价居高不下的“金铺”最具诱惑力；但是，这样的商铺价值已基本发掘，对资金要求高，不适合中小投资者追涨。一些成熟的投资者偏好的往往是像三墩、下沙区域这样的规划好、未来居住人口多的次市中心商圈，这类商圈内的社区商铺既有一定的增值潜力，又能避免风险过大，也就是所谓的“潜力铺”。随着杭州主城区的扩大，社区商铺的新一轮投资热潮已现端倪。尤其是以三墩板块、勾庄板块和桥西板块为代表的城北新商圈，因其住宅规模大、区域价格升值迅速而颇为引人注目。
今年夏天最值得关注的城北、三墩“潜力铺”，无疑是天阳置业即将强势推出的棕榈湾和美林湾两大楼盘的社区商铺。这两个项目涉及多条商街，商铺总面积达12000平方米，其中还包括棕榈湾2500平方米、美林湾380平方米可做美食城的稀缺独立商铺。由于有餐饮主力店带动，许多中小投资者对这一带社区商铺的前景表示乐观。
当然，更多人看好的是这一带未来规划的利好。以棕榈湾为例，社区未来的常住人口多达2400户，周边规划有5个居住区，同时依托农副产品、汽车交易等六大市场，小区门前规划的勾仁路直通上塘高架，未来交通极为便利。美林湾周边则有都市水乡、浙大紫金港校区等大型生活园区，且不乏厚仁路商业街、五里塘河风情街、新时代装饰广场等商业配套，城市新商圈呼之欲出。
小型社区底商，投资回报更稳定
统计数据表明，2000年美国的社区商业已占商业零售总量的40.68%。预计在未来10年内，中国社区消费也将占全社会商业零售额的三分之一以上。
上世纪50年代，美国社区商业的发展出现了质的变化，由于公路交通的网络化、城市居民大量向次中心和郊区扩散、人均消费能力日益增强，在城市次中心形成了大量的住宅社区群，聚集了大量较高消费水平的居住人群，各种零散的商业形态逐步渗透到人群比较集中的社区，服务居民的日常消费需求。由于潜在市场的支撑，这些社区商业很快受到青睐，并得到迅速发展。
与购物中心、商业街等大型商业地产项目相比，社区底商似乎缺少激动人心的概念，但其便利性和多样性却是别的商业形态不能比拟的核心竞争力。芝加哥房地产分析师理查德·纳尔逊曾经考察过美国20个城市次中心零售业的发展趋势。他发现一个典型的情况是，大型百货商店生意冷热不均，连锁店保持收支平衡，而小规模的店和一些社区底商则生意兴隆，而且数量也有所增加。对这些小规模的社区底商来说，在城市的次中心，消费者以周边居民和上班族为主，不存在真正的竞争。但是对那些在城市次中心的大型和标准化的企业商家来说，他们的竞争对手却是全市范围的同类商家。显然，风险小、回报稳定的社区底商更受中小投资者的喜爱。
虽然天阳此次向外租售的商铺体量不小，但考虑到其依托的分别是建筑面积30多万方的棕榈湾和15万方的美林湾，将近4000户共约12000名新居民，按国际上通用的每个居民需要1平方米商铺面积的计算方法，其住宅与商铺的配比绝对是“黄金比例”。在三墩的亲亲家园社区商街成功开业之后，一些业内人士普遍认为：棕榈湾和美林湾的商铺投资潜力不可小视。
世界上最大的便利店特许品牌7-11，开新店时一般在住宅区周围选址，商圈内保证3000人以上的生活人口存在，步行时间不超过5到7分钟，如果以家庭户数算，每户3-6人，则家庭数在722到833户之间。也就是说，800户左右的家庭户数就足以支撑起一个最基本的商业氛围。那么，规模相当于3个800户的天阳·棕榈湾，又将集聚什么样的商机呢？
装修热，二手房热
自住高峰将至
棕榈湾明年有多少居民入住？
“棕榈湾正在进入自住高峰。”天阳置业营销总监石焱告诉记者，“一期的入住户数已经从去年的200户增加到现在的近400户，二期去年交付的一批也有近400户入住，今年5月交付的已经有200多户正在装修。”
天阳·棕榈湾一期2003年开盘，一期客户中投资客占了不少，2004年交付后入住率不高，人气不算太旺。但是随着城北板块的逐渐升温，人们发现住在勾庄并非想像的那么远。到了2004年棕榈湾二期发售，自住客户的比例已经迅速提升。等到今年三期金水岸开盘，由于其超高性价比，户型以90-120平方米为主，景观、交通都不错，又是准现房，更是引发了一股年轻人的自住热潮。6月8日，天阳·金水岸正式发售，推出的200套房源，开盘当天即创下预定85%的销售业绩；开盘前更有客户经历了四天四夜的排队等候，60多套90平方米左右的经济户型在开盘当天一抢而空。
金水岸一共有400多套房源，从已购买的业主来看，第一次置业的“准新人”占了大多数，将来的自住率接近100%。金水岸的旺销甚至带动了棕榈湾一期二手房的交易，据记者对城北一些二手中介的调查，近期已有不少自住者从投资客手中接盘。同时，随着杭州老城区六大专业市场搬迁至良渚、勾庄的日期越来越近，众多提前在棕榈湾购买了住宅的市场经营户也纷纷准备入住。加上金水岸明年1月就可交付，石焱估计，到明年年中，整个棕榈湾的常住家庭户数可望达到1600户。
在未来几年，随着居住气氛的日益浓厚，总容量达2400户的棕榈湾将与规划中的勾庄五大居住区形成一个巨大的社区消费市场。
年轻人很时尚
中年人想在孩子身上花钱
棕榈湾业主的消费力有多强？
根据天阳置业公司的统计，棕榈湾社区的自住业主主要包括以下几大族群：1、第一次置业、即将结婚的“准新人”。2、30岁左右、观念时髦、接受郊区生活方式的“小资”和“中产”。3、三口之家，以改善居住环境为首要目的，虽然有很大一部分也是首次置业，但对环境和户型要求都较高。4、杭州农副产品物流交易中心等六大市场的经营户。
如果仍以7-11的商铺评估体系为参照，像棕榈湾这样以青年和中年层的顾客为主的人群，由于社会经济地位较高，可支配经济收入较多，是他们心目中最具购买力的目标人群。尤其是30岁左右的这群人，基本上都是有车族，他们注重商品品质，购物便利快捷，注重流行不太注重价格，消费力相当惊人。
不妨让我们走进一户典型的棕榈湾业主家中。30岁出头的郑女士从事保险业，和先生都是越野和户外运动爱好者。他们住在棕榈湾一套124平方米的多层公寓里，目前还是二人世界，养了两条小狗。郑女士装修这套公寓时，找的是杭州最好的室内设计公司，客厅、厨房和餐厅全都是开放式的，卧室和主卫之间用玻璃隔断，正红色的整体橱柜和嫩绿色的涂料形成强烈的视觉冲击。这套房子虽然只花7.6万元装修，却上过电视台的家居节目。郑女士说，住在棕榈湾一点不觉得远，平时开吉普车上高架，十多分钟就可以到武林广场。
在市中心上班的公务员张先生，今年40岁左右。他那套120多平方米的棕榈湾公寓花了8万多元装修，是很休闲的田园风格。张先生消费讲究实用和人性化，家具都做了护脚，洁具选用了科勒的特价款。他说，想把钱多花点在女儿身上。
便利时尚最重要，还要有点亲和力
棕榈湾业主最想社区里开什么店？
星期一上午七点，一个曙光初露的夏日清晨，也是天阳·棕榈湾一期公寓正门最繁忙的时候。一辆辆私家车从正门两旁驶过，不长的商业街前也是人流不断。但是，人们几乎都不在这儿停留，因为这里的商铺大多尚未投入使用。
做建筑设计的高先生，工作地点离棕榈湾不远。他特别希望棕榈湾能开一个大一点的超市，可以很方便地买到各种生活用品。如果这里还有个卖DVD的小店那就更好了。高先生抱怨说，这一带的小菜场东西太少，又不新鲜，而且没有吃饭的地方。现在他吃饭都要到勾庄去。如果社区里能开个生鲜超市，再开个像外婆家那样的连锁餐饮店，该有多好！
25岁的姚先生是位医生，杭州人，他买的金水岸明年1月就可以交付。姚先生说，棕榈湾里面的社区底商，最好各种生活配套都有，像便利店、药店、西点房、早餐店、网吧、干洗店和银行等等。“超市嘛，当然越大越好。”姚先生笑着说。
胡先生和妻子去年12月份入住棕榈湾，他是设计师，今年28岁。作为有车一族，他特别希望社区周边能有一家汽车装潢美容店，平时洗个车、换个胎都方便。由于早上上班时间很紧张，如果社区里开几家早餐店，会帮他们节省很多时间。胡先生说：银行、咖啡吧和音像店对我来说可有可无，但美发店、超市和药店一定不能少。如果棕榈湾的独立餐饮商铺开张，最好是像银泰楼上那样有好多家店，什么样的口味都有，价格实惠一点。我们平时都不烧饭，就喜欢在这样的餐馆吃饭。
陈先生是农副产品市场里做批发<
