京东直门商圈商业初具规模 整体氛围有待提高

      随着东方银座Mall、来福士广场以及东华广场相继进驻东直门大街，将给东直门区域带来至少27万平方米的商业体量。未来，如何吸引高档商务人群在此购物，改变东直门区域 “有商务没商业”的现状是今后此区域首要解决的问题。 

　　在北京历史里头，东直门沿着东二环往南一线曾是老北京城的钱粮集散地，具有举足轻重的经济地位。然而由于东直门地处朝阳区和东城区的交界处，各区政府一度忽略了东直门的规划和发展，使得东直门地区在十多年前仍旧是一片旧城危房改造区。 

　　如今，昔日的旧楼房被立体交叉的城市公交系统和现代化商务楼所取代。从商业地产的角度来看，目前东直门地区的商业板块主要是包括以簋街为代表的东直门餐饮商业街，以东直门东部紧邻使馆区域的酒吧和特色餐饮，以及沿东二环的综合商务地产板块。　 

　　而随着东直门交通枢纽的建设，再加上东方银座Mall、来福士广场等大型购物中心的进入，东直门区域的商业前景被广泛看好，并已初步具备了商圈的规模。 

　　交通枢纽地位显现 

　　2008年北京奥运会即将举办，政府已开始重视解决北京各个区域的交通问题。就区域的交通而言，东直门正在兴建的东直门交通枢纽无疑使得其优势更加明显。“就提升东直门的商务环境来说，交通问题既是原来的绊脚石，也是之后的推进器。”北京中原地产总经理李文杰曾表示。 

　　2002年前，这里还只有华普中心，旧保利和港澳中心等几座高楼。当年，正是地铁2号线与地铁13号线在东直门交汇，在将人气牢牢聚集于此的同时，使得东直门成为地产开发商注意的焦点。 

　　如今，正在建设中的东直门综合交通枢纽，则蕴藏着更大的机会。在北京市规划中，东直门交通枢纽被列为2008年奥运会配套工程、北京市重点基础工程，总建筑规模70万平方米。 

　　按照设计方案，东直门交通枢纽为地上地下各两层。其中，地面一层为公共电汽车到发站，地面二层为通往首都机场的轨道交通到发站和首都机场第二始发大厅；地下二层是地铁13号线到发站，地下一层是地铁2号线东直门站。同时，各层之间都有上下行的滚梯。 

　　建成后，东直门交通枢纽将成为亚洲最大的交通枢纽。作为城市轻轨的最大中转站，东直门的交通优势不仅拉近了CBD、中关村等区域距离，同时也大大拉近了市区与首都机场的时空距离。 

　　今后东直门到中关村只需15分钟车程，到奥运村只需12分钟车程。从东直门出城，可在东直门航站楼办理登记手续、行李托运，商务人员出行更为轻便快捷。 

　　东直门交通枢纽绝不仅仅是一个交通的功能，“东直门交通枢纽暨东华广场综合服务经济区”则是发展的方向。每天几十万的人流量汇集在此，随之旅游、零售、休闲、文化、娱乐等消费设施也将集中于此。 

　　未来，以东直门综合交通枢纽暨东华广场商务区为载体，东直门地区将在京城东部形成一个新的商务区域。“由于其特殊的聚集效应，该区域从交通、地块到物业，都被赋予了强劲的投资升值属性，它具有土地稀缺性及有目共睹的不可后续开发性。”北京源亚商业管理公司招商部总监乔崇国表示。 

　　自发形成的簋街 

　　谈及东直门商圈，人们很容易就想到簋街的特色餐饮。簋街是北京老百姓对东城区东直门内餐饮一条街的称呼，其东起二环路东直门立交桥西端，西到交道口东大街东端。 

　　据统计，在这条全长1442米的东内大街上，沿街共有各种商业店铺150多家，其中餐饮服务业约占东内大街全部店铺的90%以上。饭馆密度如此之大，全北京恐怕再也找不出第二个了。 

　　在十几年前，这条街上也只有几家饭馆。后来因为晚上9点钟后总会有顾客来吃夜宵，几家饭馆便纷纷延长了营业时间，后来干脆改成了24小时全天开门儿。发展至今，不到1500米长的街上就开了一百来家全天营业的饭馆。 

　　周围使馆林立，造就了簋街得天独厚的地理优势。每天下午六点到第二天凌晨四点，是簋街生意最红火的时候。簋街成了京城夜文化的一部分，成为北京饮食文化的代表和时尚餐饮的标志。 

　　“北京普通老百姓夜文化更多的是选择这个地方，它的意义超出了餐饮酒肆的范畴，成了京城夜文化的一部分。目前这条靠自发形成的餐饮街已日趋成熟，有着固定的消费人群。”乔崇国说道。 

　　然而，由于历史等方面的因素，簋街没有出现过大规模餐饮性的商业地产项目。所有的商业面积加起来也不足10万平方米，难以承担起拉动整个东直门商圈商业发展的重任。 

　　外资商业抢先布局 

　　在东直门交通优势进一步加大的态势下，海外商业巨头已经看到了东直门区域的商业潜力，纷纷进入东直门地区。继香港地铁公司（下称港铁）在内地布局的首个商业项目——东方银座Mall在今年年初开业后，在其的附近，来福士广场、东华广场等大型百货商场都已开始修建。 

　　位于东直门桥东南角的东方银座百货，经历了去年停业装修的尴尬局面。今年开业后营业面积由原来的4万平方米缩减为3.1万平方米，经营模式也由原来的百货商场转变为品牌专卖的购物中心。 

　　记者于近期走访发现，银座Mall实施的是各楼层的业态交叉组合，打破了传统商业按楼层来划分业态的模式。项目覆盖了服装、化妆品、鞋包、钟表、家电、家居等多种业态，诸如服装、饰品、眼镜等业态的品牌店均被打乱后交叉分布在各个楼层。 

　　港铁更是借助其在香港强而有力的业务网络，把多家知名品牌首次引入北京。包括时尚名表店 City Chain时间廊、服装和配饰品牌Bunka、I.S.O.、i.t.、Levi’s、Very、日本原创餐厅Chitose和零食专卖店零食物语Okashi Land等等。 其中Bunka、I.S.O.、Very等更是首次进京。 

　　银座相关负责人表示，银座Mall整体定位中高端，主要面向中层白领阶层，在此基础上各楼层会针对不同层次的消费者设置业态和品牌。例如，B1和B2层主要以简便的餐饮食肆为主，主要面向白领员工，2层和3层有千登世日本料理、Pacific Cafe等，主要面向管理层。 

　　同时，香港地铁有限公司总物业经理陈嘉明曾对记者表示，港铁在香港采用“地铁+物业”的模式发展轨道经济，建造及营运铁路系统的同时，在地铁沿线开发写字楼、商场。显然，东方银座自身连接的地铁出口符合这种轨道经济的模式，东直门地区的消费能力也让港铁信心十足。 

　　虽然嘉德方面并未透露来福士广场的规划商业面积和具体定位，但以嘉德商用对旗下来福士广场品牌的定位来看，其定位也将相对高端。据业内人士估计，其面积将不会小于8万平方米。 

　　此外，拥有16万平方米商业面积的东华广场将在明年4月份投入使用，作为直通首都机场的交通枢纽，其商流效应被普遍看好。未来，东直门地区“有商务没商业”的情况将得以改观。 

　　吸引特定人群成关键 

　　在商业项目纷纷落户东直门的同时，一些业内人士也表达出了对未来东直门商圈发展的看法。 

　　由于东直门商圈历史上并未有众多商业项目的进入，虽然该区域已经拥有相对高购买力的消费人群，但是这三家商场是否能有效吸引人流还是个未知数。 

　　对此，嘉德中国商用地产副总裁吴顺永表示，东直门商圈想要步入正轨尚需一段时间，这也需要商家在今后的筹备和经营中更加精细的定位。 

　　实际上，该区域目前正在兴建的写字楼和公寓同样对东直门地区商业发展产生重大影响。 

　　作为北京未来重要的大型交通换乘地，这里聚集了大量高档商务写字楼。包括新保利大厦、东环广场、中青旅大厦、中国石油大厦、物美集团总部大厦等项目在此建立。 

　　大型企业的集中进入势必带来显著的产业集聚效应。新的大型写字楼群落的建设，已很好地提升了该地区的品质。随着开发建设的延续，整个商圈将形成更加综合的业态，有助于迅速提升商圈的市场竞争能力。 

　　“由于新建写字楼商业配套会相对单一，写字楼内配套的银行、邮局、餐饮、娱乐受到面积的限制，往往很难做大。因此，目前区域内会对独立大商业设施有较大的需求。”汉博顾问董事王永表示。按照目前白领阶层的消费理念，大型写字楼首先带动的将是餐饮、商业、娱乐和文化消费。中档的饮食、娱乐和文化消费在市场中是最受欢迎的。 

　　同样，第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司商铺部经理甄仕奇认为，随着东直门周边中国石油大厦等高档写字楼的落成，加上例如当代MOMA、NAGA上院等高档公寓入市，已经使得这个区域商业初步具备了消费支持的人群。 

　　此外，在国外一些发达的城市，成功的商业项目通常都在轨道旁边。因此，从区域的宏观条件来看，东直门区域已经具备了形成独立商圈的基础。之所以目前整体的商业氛围仍旧不足，主要是由于东直门地区的写字楼和酒店设施还没有完全建成，加上东直门交通枢纽也尚未竣工。 

　　未来具体什么时候将显现出东直门商圈的商业聚集效应？甄仕奇表示，商圈效应的显现主要是看能否吸引哪些特定的人群。就像王府井吸引的大多是以游客为主，而西单则是年轻时尚人士的聚集地。东直门商圈如何吸引特定人群成为未来商业发展的关键所在。 

　　目前来看，伴随东直门交通枢纽工程的完工，预计会给该区域带来大量的人流。如果单纯从人流量来分析，落户东直门区域的商业项目有着其他项目不可比拟的优势。如何能把庞大的流动人群转变为商业项目的有效人群是目前商业项目着重要解决的问题。 

　　而从人流量构成分析，未来往北去的北京短途公交旅游车的总站都将设在东直门交通枢纽内，因此旅游人群将占到新增流量的很大比重。