京城社区商铺突现投资热 多重桎梏商铺成`伤铺`?

      《楼市》市场研究部数据显示，自5月份起，京城商铺销售情况突然出现了显著的变化，在《楼市》京城商铺销量排行榜中，乐成中街等社区商业均首次挺进10强，社区商业成交行情迅速升温，打破了以往写字楼底商成交行情领先的局势。 

　　社区商铺销售火爆 

　　投资比例超50% 

　　社区商铺销售火爆的局面，在个案楼盘中表现尤为突出。据《楼市》市场研究部监测统计，位居宣武区马连道的格调商业街销售均价高达35000元/平方米，6月份共销售20套，远远超出了4、5月份的销量总和。 

　　“目前社区商业的开发模式是先开发住宅后开发商业，受到2008年北京城区禁止施工的影响，大多开发商都会在2007年结案。而按照此开发节奏，2007年尤其是下半年，是社区商铺集中供应的时期。戴德梁行商铺部助理董事张家鹏(张家鹏博客,张家鹏新闻,张家鹏说吧)认为，供应的增多是社区商业销售火爆的首要原因。社区商业销售火爆还在于当前股市动荡，有部分投资客撤离股市转而投向社区商业。社区商业购买人群多为投资客，一般自用客户很难超过40%。 

　　多重桎梏并存 

　　社区商铺成“伤铺”？ 

　　在《楼市》记者的采访中，多位投资社区商铺的投资客都对未来收益充满期待。然而高力国际商铺部董事陆启浩认为，与社区商业销售火爆现象相反的是，多数经营状况不佳，空置率居高不下。为此，记者对亚奥板块的欧陆经典、朝青板块的兴隆家园底商、朝阳园尚街等社区商业进行了实地考察，并对相关专家进行了采访。 

　　底商功能重复 

　　“我五年前就投资了新街口的社区底商，经营服装生意。投资后一年小区的两期先后入住，一开始生意的确不错，可是好景不长，经营服装的商户越来越多，竞争比较激烈。”郭杰无奈地说，他现在只好转让商铺。在欧陆经典社区底商中，记者同样看到了纤体、足疗、美容等漫天盖地。而兴隆家园的底商则是二手房经纪公司占了主流。 

　　开发商将楼盘底层建为商铺，很大原因是利益驱动。位于底层的住宅相对不如高层安静、安全，往往售价相对较低，而将其做成商铺却可以售比同等住宅高3～5倍的价格。 

　　对此，中国商业地产联盟副秘书长钟铁滨指出，社区商业现存问题之一是运营管理不规范。主要是由于缺乏整体策划和统一服务，大多数开发商销售完毕就不再管理。 

　　必备配套缺失 

　　在底商功能重复的同时，当前部分社区商业的必备配套却不并齐全。从“现代城”、“欧陆经典”，到“朝阳园尚街”等，社区商业已经改变过去纯粹底商的配套功能，商业街和社区购物中心开始兴起，一些规划性较强的社区商业出现。 

　　然而就整体来看，还存在部分社区商业只注重概念包装和宣传，难以达到社区商业的便民功能。记者对走访的几个社区商业的十位居民进行了采访。其中有五位反映小区中无菜市场、再生资源回收点等配套；三位居民反映社区商业配套档次太高，远远超出了居民的消费水平；仅有两位居民表示社区生活配套便利。据北京市政府新建改建居住区公共服务配套建设指标规定，其中51%用于社区内必设的项目，包括综合超市、菜市场、再生资源回收点；49%用于其他商业服务业项目，比如餐饮、便利店、书店、洗衣店等。 

　　规模不当 

　　社区商业中存在的第三个问题是规模不当。钟铁滨指出，规模不适合是社区商业存在的最重要问题。有的社区商业规模太大导致空置，有的严重稀缺，居民购物不方便。 

　　李洋投资的商铺位居朝青板块，所在社区以住宅为主的同时，还打造了酒店、高档写字楼等多种业态。 据开发商介绍，楼盘在2007年底全部竣工，届时将有上万人在此生活、办公、娱乐、消费。于是，李洋一次性买了四个商铺，面积100～300平方米不等。然而，后来李洋才发现，周边其他楼盘后期都有配套商业开发，商铺目前很难出租，而他却需每月还银行的贷款，压力可想而知。 

　　编后： 

　　社区商业与其他商业类型最大的区别是便民性。而在《楼市》记者的采访调查中，多数社区商业满足不了居民需求，投资回报达不到理想便不难理解。在北京市商务局制订的2006～2020年商业发展规划中，要求重点发展社区商业，使其成为商业主体，占全部商业的60%。然而社区商业要达到成熟，还有待专业运营等方面进一步发展。对于开发商自持的社区商业，市场调节最终会起到作用；而社区商业中与百姓生活息息相关的生活保障型业态和业种，应列入公共服务的范畴，在进入初期，需要政府予以相关扶持政策和资金支持方案。只有社区商业功能完备、健康发展，投资客的投资才能得到保障。