王永红：什么是商业地产售与租的黄金比例

主持人：张总谈了他们几个项目情况，前面所有的演讲嘉宾，包括对话的嘉宾一直 在强调，商业地产只能是持有，不能销售，但实际上我们知道，在中国商业地产界，从 一线城市，二线，三线城市，这种出售现象是存在的。下面有请北京中弘集团总裁王永 红先生，他们在北京操作的两个项目，一个是非中心，一个叫六百本。是不是商业地产 项目一定出售就失败，一定出租就成功，我想谁也不敢下这个结论，下面我们听听王总 的意见。 

　　王永红：大家下午好，今天说两部分，一个是我们开发过程中的一些事情，另外一 个是开发过程中的资本运营的问题。我觉得商业地产开发的主要关系是四方面的关系， 一个是开发商，一个是投资商，一个是经营商，另外一个是消费者。上个礼拜我去了韩 国的首尔，这是刚刚开业一个月的项目，总共大概30万平米左右，其中商业部分有20万 平，公寓部分有十万平米，这个项目做了三年半的周期，他建造一年半的时间，前面两 年都在策划定位和招商，这个项目租售率在开业第一个月达到95%，销售率是100%，这个 项目是非常成功的一个案例。通常我们国内的一些项目在开业的前三个月达到80%就是不 错的项目了。这个项目我们调研过程中呢，发现这个项目是一个新城的项目，有点像北 京的亦庄，他是一个大型的城市综合体的定位。他开发的前两年一直在策划，是做百货 公司，还是步行街，还是MALL。实际这个项目最大的特点是没有主力店，他全部是小店 ，并且都是很有特色的。在休闲娱乐方面，有剧场，有电影院，有滑冰场，现在生意非 常红火。现在的价格呢，均价每平米是十万人民币左右，并且投资者还在排队，二手市 场也是非常好。现在应该是目前韩国最繁华的一个商业中心。 

　　第二个案例是我们集团开发的六佰本，这个项目在望京这个地方。在项目定位当中 ，我们完完全全定位成步行街，在定位比较明确的情况下，在设计方面我们采用新的概 念，第一个是双首层概念，另外一个在35到50米之间做了一个双层的扶梯，整条街六百 米长，整个用了58部上下楼梯，用了大概32部扶梯，建造成本大概35%在设备上，我们在 定位的时候当时考虑到，因为是步行街，就意味着不是大店，他全是小店，基本是三十 平米到一百平米的居多。所以，在设计方面，我们完完全全按照策划定位，让每个顾客 很容易到每个角落，每条街没有死角，包括中间的步行道做成八米宽，他的店进深都只 有五米八。现在我们事实的经营情况，二层好过一层，原因就是我们更多地把这个建筑 整个分解了，这是策划和设计方面的一个结合。这个项目我们十月份开业。 

　　外立面我们富于他一个新的元素，通常的步行街，一种是清朝明朝的街，第二种是 完全西方式的街道，我们的街道风格，我们不是找建筑师设计的，我们找的是艺术家， 他设计成一个装满集装箱的货轮，这个不是特别重要，最起码这是它的一个特色。我觉 得商业的功能是最重要的，交通动线是商业第一要素，一个是你去了以后车怎么解决， 很方便便利地可以停车，停车以后，两三五分钟可以到达商业目的地，我觉得这个非常 重要。另外步行的人进去以后，他可以很容易到达每个店，很方便，这是最重要的。 

　　另外就是一个租售比例的问题，我们刚才说的韩国的例子，基本是百分之百先招商 ，后销售，这对大型综合性的商业来说，利处还是比较多的。六佰本是30%销售，70%是 自己持有。销售有一个什么好处呢，投资者投资每一平米的时候，有一个价值的增值， 我开盘的时候可能均价两万，可能到了开业的时候就变成均价三万。因为你先卖一部分 以后，有一个市场流动，二级市场自己有一个转让过来，有一个价值的提升，这块如果 有这个价值的话，也可以反应这个商业品牌价值的提升，这个实际表明你的商业是成功 的，从这个角度来说，如果可以销售一部分，百分之二三十的主导的业态来说还是比较 有好处的。 

　　另外我们非中心呢，我们拒绝投资客，出自用的，不是自用的投资者我们是拒绝的 ，完完全全是先租赁先招商，后销售的。比如我们的客户，施奈德我们就不卖给他，先 租了以后再卖。 

　　另外经营方面，我觉得对商业地产是非常至关重要的，比如我们引入韩国的合作伙 伴，建立北京最具文化特色的顶级会所。所以说整个商业地产开发的理念呢，在策划定 位，规划设计，整体出租，然后出售持有。 

　　商业地产你不出售的话，每个开发商都有资本和资金的问题，怎么解决呢，这个是 非常重要的。现在无非是我上面列的这几个模式，银行贷款，经营型物业贷款，集合信 托，私募基金，另外资产证券化，这个我非常想推荐给大家的，大家看到美国有很多的 摩根大厦，你说某一个大厦是某一个机构的吗，不是，他已经完全资产证券化了。所以 去年12月份，我们在天津成立了一个叫领锐资产管理有限公司，注册资金8.5亿。因为资 产证券化目前国内还没有，现在是由新加坡，香港啊。我们公司作为第一个做的资产证 券化，如果这个得到突破的话，对在座的上面的商业地产都是非常好的事情，我们不要 考虑租售比例的问题了，根本不要考虑，所以这个也是我个人非常提倡的。如果今年政 策可以突破的话，在年底之内我们大概可以收到100到150亿资产。在国家政策没有出台 之前，我们想先买壳上市，在未来三到四年之内，证券公司就可以成功，而且这个项目 天津市政府非常支持。 

　　我们公司在07到08年之间我们会开发到100到150万平米的商业物业，我也希望在座的同 仁能加入我们中弘集团。