据戴德梁行最新统计，从2007年～2009年，天津商业地产供应量将达到330余万平方米，届时，天津的商业地产将进入良性循环的轨道。
从近几年天津整体发展来看，新建的商业项目正在迅速扩张，商业地产正在以其独有的优势和高额的回报逐渐扩充其市场份额。然而，在商业地产表面繁荣的背后，也暗藏了不小的风险。
2007年天津商业地产发展迅猛
2007年可谓是天津商业地产发展较为迅速的一年，伴随着多项优惠政策及招商引资等活动的进行，极大地促进了津城商业地产的融资和引资。
2006年8月，国务院将天津定位为国际港口城市、北方经济中心和生态城市，从而带动了天津各项产业的发展。
而在2007年，天津又举办了融资和引资的相关活动，促进了天津商业地产的发展：2007年4月18日，天津第14届商品交易投资洽谈会隆重召开。天津展团在众多合作项目中，吸引国内投资达221亿元人民币；2007年6月6日，由天津市政府、全国工商联和美国企业成长协会共同主办的中国企业国际融资洽谈会在滨海国际会展中心举行。
在大的优惠政策和良好的发展势头下，天津2007年的商业地产显示出了强劲的势头，一个个商业项目逐渐浮出水面，成为天津一道繁华的风景。据21世纪不动产统计，2007年，很多大型的综合商业项目都在如火如荼地建设，如和记黄埔一期11万平方米的商业；现代城乐宾百货建筑面积为9.8万平方米；天津湾，一期中环广场建筑面积12万平方米，包含商业和写字楼。此外，庄吉商业中心、恒隆广场、泰达城、朗香街、上东壹街、泰达市民广场等商业项目也将于未来上市。
除综合体的商业项目外，社区商业的不断壮大也在显示出商业地产的活力。2007年的代表项目有：海河新天地、万源新城、爱家星河国际、金茂现场、梅江新海湾等。其中，总建筑面积约60万平方米的海河新天地，涵盖了生态园林、酒店式公寓、商务广场、五星级酒店、5A甲级写字楼和城市商业街，其商业部分的建筑面积就达到了10132.91平方米；而位于北辰区双街镇的万源星城社区商业，在2006年被国家商务部评为第二批全国商业示范社区。社区内的商业中心全长2200米，拥有商业网点216家，总建筑面积35000平方米。
天津21世纪不动产商业部吴玉坤对记者表示，商业地产的繁荣和崛起给城市带来的价值远远超过其它地产。而同时，城市化进程加速、城市改造、社会进步和人们消费水平的提高等因素，也促进了商业地产的发展。
商业地产旺势暗藏三大隐患
天津商业项目大体量的供应已经可以从数据上显示出来，据戴德梁行的数据显示，从1999年～2006年，天津商业地产总供应量已达到544万平方米。而未来两年，天津仍将有336万平方米的供应。面对发展如此迅速的天津商业地产，其繁荣背后是否存在风险和隐患？对此，戴德梁行高级物业顾问张轶华总结出了商业地产市场存在的三个问题。
首先是商业同质化严重。目前，一些商业地产项目建设的盲目性较强，忽略了同行竞争的问题。另外，商业特点不明显、同质化经营非常突出也是目前商业地产存在的问题。虽然很多项目还没有上市，但从它们前期宣传的定位可以初见端倪。而已有的商业也存在同质化问题，如和平路、滨江道一带，商业项目都大同小异，缺乏特点，易造成同行竞争的局面。其次是供需矛盾。从供应量上看，未来两三年，市场会出现阶段性饱和。而如果这些项目能满足不同阶层的需要，供需矛盾会缓解一些。反之，如果项目同质化严重，市场就会存在风险。因此，像恒隆广场、和黄广场、仁恒海河广场等这些既高档、同时特点突出的项目上市后，这些问题会有所缓解。
第三是开发商和代理机构的实力落后。未来，天津各大商业项目的相继上市对于市场来说，面临着极大考验。因为目前天津的房地产开发很不成熟，甚至是落后，所以对开发商和代理机构的招商能力都是一个严峻的考验。
如果开发商和代理机构没有足够的招商等方面的经验，那么将会带来三方面的影响：一是直接导致项目经营失败，如“天津女人街”；二是进一步关联项目所处区域的住宅市场价格和区域的提升。一个商业营销的好坏对住宅价格有很大影响，商业招商不成功，就意味着配套不能到位，那么该区域内的住宅价格也很难上去；三是会导致整个商业地产市场的停滞，或者造成更多经营者、投资人的观望。
基金入市助推商业地产融资
对于商业项目而言，融资渠道狭窄一直是商业地产发展的瓶颈，如何拓宽融资渠道、吸引国内外知名基金入津已成为众多房产商期待的事情。
2007年6月6日，天津滨海国际展览中心举办了一次盛大的“国际融资洽谈会”，《楼市》杂志作为本次活动的承办方之一，希望使更多地基金公司和开发商正面交流，共同达成满意结果。在现场，记者采访到了北京雷克投资有限公司CEO安德森先生，他对记者表示，虽然他们的投资项目尚未涉及房地产行业，但基于天津房地产未来利好的发展趋势，如果时机成熟，他们很有可能选择天津投资房产。
扬子基金执行董事顾弘也曾对本刊记者表示，扬子基金主要投资商业地产，其中包括收购不良资产及成熟物业的项目，如酒店、商场、经营性物业及商业物业。“我们非常看好天津，并且一直关注天津的项目，从空间发展上看，天津要比北京、上海等一线城市更具有投资价值。”顾弘说。
虽然很多国内外知名基金正在看好天津，并愿意投资天津，但事实证明，天津吸引基金入津的能力明显逊色于国内的一线城市，而在天津成功被收购的商业案例也比较少见。据了解，目前市场上主要的成功案例仅包括：新加坡雅诗阁集团购买友谊路君谊大厦B座，扬子基金与上海复地合作开发天津中心项目，花旗银行收购庄吉商业中心。除此之外，虽然还有多家投资基金和投资银行在天津寻求适合的项目，但最终结果未明。
对此，吴玉坤认为，目前海外基金对于投资回报率的要求较高，不仅要求高利润，而且还要求有相对的稳定性。因此，他们在面对商业地产市场众多项目时，十分谨慎。加之近一年来政府宏观政策的调整，在一定程度上影响了外资基金在中国内地的迅速发展。而且，由于天津现有核心商圈较为集中，市场成熟度相比较差，可供开发的成熟物业越来越少。另外，从2006年下半年以来，国内一些一线城市的住宅价格大幅上升，以深圳为例，今年前五个月房价同比上涨了60%以上，使得一些投资基金开始考虑投资住宅类项目。
同时张轶华也对记者表示了基金在天津投资困难的两点原因：一是，目前投资基金多会对未来的经营存在担心，比如由谁经营、物业谁租、租金能否达到他们的预期等。而当前天津市商业地产市场普遍租金水平与上海、北京相比要低的现状是影响基金投资的主要问题，因为它影响了基金的利益和回报;二是，目前天津商业地产市场太初级，发展时间也太短，虽然大家都看好其发展前景，但最终什么状况却没有明显例子说明。加之目前市场上的项目普遍不具代表性，档次不足以证明天津市商业的水平，与天津的身份不符，因此，很多基金都在观望。而随着未来庄吉商业中心、恒隆广场等实力项目的相继出炉，相信会在近两年突破这种局面。
相关报道：天津下半年外资商业用房需求强劲 仍将供大于求
“十一五”期间，天津市2006年商业设施投资总额达900亿元，年均增长20%，人均商业面积将由0.9平方米提高到1.2平方米以上。2007年，天津商业地产的发展空间意味着更加激烈的竞争，未来市场将逐渐走向成熟。
一季度商业用房需求强劲均价为7878元/平方米
2003年～2006年，天津商业用房总供应量和历年新增供应量呈现上升趋势比较明显，到2006年底，天津商业用房总供应量达到了411.3万平方米。而从下图中看出，2007年新增供应量有放缓的趋势，一季度新增供应量仅为13.9万平方米。以大型超市的供应为例。截至2007年一季度，天津市拥有大型超市已经达到50家，其中2006年新开超市为3家，为5年来开店数量最少的一年。
其主要原因为，天津超市已度过了扩张期，步入市场整合阶段。从现在开始，开新店将不是各大超市的首要任务，而如何盈利已经成为目前各超市普遍面临的难题。而一些店面由于2005年开店盲目性较强，选址不当，造成部分店铺严重亏损，甚至面临倒闭的局面。
与2007年商业地产新增供应量减少相反的是，商业用房的需求反而有所提升。从2006年开始，天津市商业用房的新增供应量有所下降，但是整体需求量相比2005年小有增幅，从2006年到2007年一季度本市新面市及开工的商业地产项目中，大型商业项目采取了整体出售、长期持有或先持有、后销售的方式，社区商铺也加大了自己持有铺面的比例，经营模式多以租赁为主或租售各半的方式，并逐渐形成了主流之势。从2006年底至2007年一季度，新上市和将推出的社区商铺采取大比例招租加小型底商销售的方式进行商铺氛围的培养，以提高商铺的价值和社区商业的协调性。所以，本市新项目的零售比例比2006年上半年减少一成左右。
同时，随着商业市场的逐渐成熟，开发商盲目开发商业项目的现象逐渐减少，因此2007年商业用房供大于求的趋势会有所放缓，但是供大于求的态势仍然存在。
另外，从天津商业用房的销售价格上看，随着商业市场的理性开发和土地价格的持续上升，商业用房的销售价格近两年持续走高，2007年第一季度商业用房的销售单价已至7878元/平方米。
预计2007年租金上涨2%～4%
由于未来大型综合体、专业市场和社区商业市场的潜在商业项目及潜在公建类地块较多，预计2007年下半年商业市场供应量将继续保持增长趋势，新增供应量在150万㎡左右。同时<
