郑州的商业地产自2003年以来甚是热闹，虽未到高烧的程度，也远未尘埃落定，但轮番粉墨登场的商铺让2007年的商业地产有点躁。也许正应了那句“天下大势，分久必合，合久必分”。郑州商业在现有四大商圈、新晋两大商圈的商业大格局下，多个区域性商圈也正图谋着自己的一席之地。
郑州传统意义上有四大商圈：火车站商圈，以服装、小饰品批发为主，辐射全省甚至周边省市；二七商圈，郑州零售业的龙头，其区域内汇集了郑州最高端的零售商业及最新型的业态；碧沙岗商圈，主要以服务西区居民为主，上世纪90年代曾辉煌一时，目前正逐步复苏；紫荆山商圈，以零售百货服务为主，主要辐射对象为金水区居民。
除了传统的四大商圈，花园路商圈和郑东新区商圈目前最为引人注目。花园路商圈范围内汇集了郑州多个行政单位，主要定位为中高档百货。丹尼斯百货、大商新玛特在此区域内的跑马圈地，将会让此区域的商战进一步升级；郑东新区的商业气息目前虽还远未成形，但由于整体规划性好，居民的整体消费能力高，因此被许多业内人士看做未来郑州商业增长最快的区域。
虽然这六大商圈占据了郑州零售商业的大半江山，但以区域为划分，各个区域商业远未停止“谋一杯羹的步伐”。河南省财经学院教授李晓峰认为：“从理论上说，一个城市经历过一个快速的集中以后，就开始分散，首先是居民分散，往郊区分散，接下来工厂分散，接下来是商业分散，最后办公楼也逐渐往郊区走。”在这些郑州新晋的商圈，有以“郑州曼哈顿广场”为中心的金水东路、未来路商圈；其他还有南阳路商圈，北环外普罗旺世也正在运作超越传统社区商业概念的商业。
而在此之前，经三路“世纪联华”抢先登陆北区，“天旺广场”布点天明路，它们在弥补了北区商业空白的同时，也给自身带来了良好的效益。郑州市市场发展局副局长任立功认为：“一个城市整体商业的结构，应该是以市中心一级核心商圈为主导，以城市区域性二级商业中心为骨架，以社区普通商业为基础，以各种形式的商业街和交易市场为特色的多层次的商业结构。”“郑州的房地产投资热点已经出现，对于那些居住密集，但自身商业配套不足的区域，留下的空间很容易让我们找到市场，并准确挖出需求点。”河南省住宅产业商会秘书长赵进京认为。
【一个样本】丰乐生活广场
查阅郑州最近上市的商业地产项目，一个以“livingmall”为概念的商业地产首次出现在郑州。该项目名叫丰乐生活广场，位于农业路与丰乐路交叉口向北300米。作为shoppingmall在区域商业开发中的一种商业新形态，它既不是简单的社区超市的概念，也不是通常意义上理解的超大体量、超豪华商业配置、超强商业组团阵容的大都市商业中心概念，而是结合城市区域的商业发展现状和消费需求所提出的商业整合新概念。
郑州市市场发展局副局长任立功说：“郑州市市场发展局在开发丰乐生活广场时，之所以要打造‘livingmall城市区域性商业中心’的概念，主要包含着两个层次的意思：一个层次是发展区域性商业中心，就是冲破了我们传统商圈的概念，在一定区域内，形成新的购物中心，服务于城市框架拉大的实际需求。第二个层次，就是我们所倡导的livingmall城市区域性商业中心消费模式，也必将会对郑州市的商业发展起到良性的推动作用，同时也会给消费者提供更多更好的消费选择。”“这个项目是拾遗补阙式，因为郑州西北板块历来都被城市商业边缘化，商业发育严重不成熟，从东风路到农业路之间餐饮和服务业断开了。这个项目的开发，将来一定会使丰乐路南段和北段的餐饮有机连接起来。”河南省商业行业协会副会长何宏剑说。
和很多区域商业一亮相，就有图谋郑州商业中心的想法不同，丰乐生活广场一亮相就很低调，既不是商业中心，也不打算做副中心，而是根据周边消费人群的实际情况，定位于社区商铺和城市的商业中心之间的一种过渡业态，主要以满足周边高密度居民区内的日常生活消费为主，围绕着周边居民每天的居家生活来展开场景式的描述，打造一个集购物、餐饮、娱乐、休闲、健身、美容等多功能为一体的复合型城市区域性购物中心。建成后由专业的商业管理公司实行统一招租、管理、促销，但是每个承租户是分散经营。
不过这样说起来，丰乐生活广场好像还并不是很特别，听起来郑州的商业地产也只不过是又多了一个花哨的概念。但丰乐生活广场绝不仅于此。和一般的区域商业地产不同，丰乐生活广场在引进了丹尼斯卖场这只蝴蝶之后，并没有忘记“差异化”对商业地产的重要性。从丰乐生活广场的平面图可以看到，丰乐生活广场很大一部分规划为一个美食广场。据丰乐生活广场相关负责人介绍，这个美食广场不仅将汇集省内外知名的地方小吃，还将特别引入中华老字号小吃，从而用美食的力量进一步带动整个项目百货的消费能力。
河南省商业行业协会会长张慧玉认为：“中华老字号小吃的引入，不仅对区域商业是一次创新，也给河南中华老字号提供了一个机遇。”
【一个目标】区域商业要增强区域辐射力
虽然说区域商业的主要辐射对象是周边居民，但一个辐射范围更广的商业无疑更具有竞争力，而差异化的定位也使项目在市场份额中更有优势。对于丰乐生活广场来说，它以“美食”为亮点的定位就可谓是“以小博大”，以美食的“小”来博市场的“大”。
河南省商业经济研究所所长张进才认为，区域商业的满足对象一定是区域内锁定的特定对象，但像丰乐生活广场这样大量引入餐饮服务业的招商方式，实际上已经突破了区域市场的概念。“如果你餐饮业做得很好，全郑州市人都有可能到这里消费，比方说我前几天到开封去，发现开封的小吃非常火爆，我不仅看到了上海的车，还有辽宁等很多地方的车。现在二级、三级，甚至四级市场，实际上受区域市场商业模式的制约已越来越小。如果商业做得非常好的话，它可能会辐射到整个城市。从这个意义上来讲，丰乐生活广场往餐饮、服务导向上走是非常好的运作思路。”“整个房地产开发也好，市场营销也好，要想真正具有持续的生命力，就应该做创新，就应该找差异化。不仅在名称上差异化，在定位上也要差异化。”李晓峰教授认为，“如果说像Shopping还有一定区域性的话，我们的餐饮就不只具有地域商业色彩，如果将来丹尼斯卖场服务就是南阳路、东风路这一带居民的话，餐饮绝对不是服务这一带居民，它服务可能是整个郑州市的。同时客户来源更加广泛，使这个地方的购物超出区域性概念，这里面应该是相互提升的作用。”
