提到深圳商业地产，不能不说到深圳商业的发展，深圳商业的发展从某个层面说见证了商业地产发展。深圳的商业发展史，是非常短的，真正的发展，应该从改革开放创立深圳经济特区起不足30年；但其成熟程度，在全国来说却无出其右，现在已成为全国零售连锁企业100强中所占数量最多的城市，且大部分排位靠前。
深圳商业的发展，与深圳早期的试验田性质有关，但也是深圳商业实践者辛勤汗水的结晶。华润万佳、新一佳、人人乐、茂业、岁宝、顺电等响当当的名字，无不是深圳的骄傲。
纵观深圳特区自创立以来的商业发展来看，不难发现随着经济特区的建设与发展，商业发展经历了多样的特点。
特区创立初期，商业萌芽初显，物资出现短缺
特区创立之初，百废待兴，而生产、运输、销售等渠道未能理顺，造成物资严重短缺，价格畸高。1985年，全国第一家中外合资的百货商场天虹商场于深南路（也就是现在的上海宾馆旁）正式开业，当时，华强北还是一片在建或刚建成的厂房。1986年，随着国贸大厦的落成，免税、友谊城、国商等一批百货商场相继开业。
在这一阶段，集中体现的特征是：
1、商业网点奇缺，商场开一家火一家；
