望、闻、问、切 众专家齐聚上海为商业地产号脉

 　　近年来，中国经济持续向好，使得商业地产的发展可谓如火如荼，大体量的销品茂、商业广场、购物中心的集中涌现，不断刷新着城市的商业地产纪录。但在繁华的背后，商业地产同质化的竞争日趋严重，开发易招商难经营更难的矛盾日益突出，连一些业内人士也中肯的认为，在最初摸着石头过河的阶段，中国商业地产真正成功的项目还是凤毛麟角，更多项目仍然是在苦苦支撑。国务院研究室司长陈文玲认为，当商业地产逐步进入转轨时期，其增长方式、扩张方式和发展方式都出现了很多新的元素和动态，在这个时候，我们更应该静下心来，为中国商业地产“号脉”。

　　在日前成功举行的第三届中国城市商业规划和商业地产展览会上，汇集了业内权威专家学者、主力商家代表以及优秀商业地产开发商，他们无疑是中国商业地产的一群“名医”，活动论坛作为一个高规格的“会诊”平台，让作为中医瑰宝的“望、闻、问、切”诊疗手段，在商业地产领域再次得到活用。

      ——编者

      望

      思路与城市规划同行
 
      针对病症：项目定位不准，竞争同质化 

      专家：王德生商务部商业改革发展司副司长

　　商业是城市的基础和窗口，其规划和建设，直接关系到城市的未来和对外影响，体现在一个城市的宜居水平、管理水平和文明水平，只有科学规划，对商业的规模、结构、布局、业态和形式进行统一的设计，才能既促进城市协调发展，同时最大限度的提高商业服务的整体效益。

　　首先，网点布局的科学化，要科学确定商业发展方向、目标和建设重点，使网点布局与城市总体规划有机结合，和本区域经济和商业发展相结合。商业网点规划一定要符合当地经济发展与消费需求的实际，可以适度前瞻，但不能过渡超前，要避免重复建设带来了相同业态的恶性竞争，同时要注意大中小网点协调发展，相互补充；其次服务功能的便利化，商业网点的规划一定要充分考虑消费者的现实需要，随着消费水平的提高和消费结构、消费观念的转变，充分考虑服务性；最后，地产运作的商业化，商业地产是商业和地产结合的高级形式，相应的地产开发必须熟悉经商之道，要妥善处理好开发和经营的关系，力求可持续发展。

      对于商业地产而言，开发是手段，经营才是目的。

      闻

      零售业的“共赢”之约 

      针对病症：忽视商户利益，阻碍持续经营

      专家：胡坚百联集团运行管理部部长

　　目前，中国商业地产项目中，店铺销售的模式仍然占据零售市场的主导地位，对于这部分消费者来说，不仅是一个购物的目的，而是需要享受在整个购物的过程。所以了解零售商户的需求，也是商业地产项目非常重要的一个招商战略。

　　自身有特点的商业地产项目一般更能吸引零售商青睐，此外选址要求也必须得到重视：一般大型的零售商业都希望店面处在一条或者是多条马路的转角，对周边的人流、交通较高的要求；而便利店则希望可以靠近学校、医院等等公共场所；其他的零售商业，对物业的配套也各有一些特别的要求，例如说对机电的配置，用电量的要求。特别是餐饮企业，还要求物业具体一些条件，例如通风管道，煤气管道等。

　　商业地产项目保持长期经营的稳定性，更容易形成“多赢”。但很多零售业商家目前都遇到这样一个情况，一旦租赁合同到期，业主就要求大幅度的增加租金，商家要么是承诺增加租金，要么因无法承受而退出。实际上，尽管零售行业的利润很低，但是对其他行业的拉动效应是非常明显的，对商业地产项目本身和周边房产都有带动效应。如果零售商通过自身业务将项目带入成熟区，无法分享商业地产增值得到的收益，反而要遇到租金上涨带来的成本了压力，就谈不上可持续发展了。

　　此外，商业零售和商业地产的结合是当前发展的一种趋势，不仅在中国，在亚太地区，例如日本、中国香港、新加坡都是如此。中国加入WTO以后，国际的零售巨头纷纷进入，家乐福、沃尔玛纷纷在上海或者中国其他城市开出了自己的商业地产项目，目前他们使用的办法大多数是采用并购的方式，前期投入较大，快速占领市场，业绩相当不错，同时，这也将进一步加剧零售商的竞争因素。 
      问

      做城市商业“金梧桐”

      针对病症：缺乏时代元素，逐利短视

      专家：张广生原上海市商业委员会主任、原浦东发展银行董事长、研究员

　　城市是由城和市两部分组成，城主要是房屋、楼宇、交通，市就是商业、餐饮、银行等服务业，商业地产恰前是包含了城和市的两大要素。从长远来看，商业地产将与城市营造共同未来。

　　商业地产要反映城市的商业模式，应形成与城市文化、历史、经济特色的商业发展模式。比如说温州的商业是需要把当地的农副产品、土特产品集中起来，搭建一个交换的平台上海则是一个开放型的国际大都市，因此最早进入了百货商店、超市、大卖场、购物中心，最早吸引了国际品牌的进驻。因此，上海的商业模式是实现国际化接轨。

　　商业地产项目要成为城市的地标。上海的南京路早在上世纪二三十年代就形成了永安等四大百货公司，带动了其他配套专卖商店而闻名。改革开放以来，上海又率先引入了国际上先进的业态，出现了很多地标性的建筑很多，其作用往往超过了其商业自身的作用，影响是非常深远的。

　　商业地产要为居民提供购物方便。同时满足连锁化经营和一站式服务，才能给消费者带来便捷、高效、质优的服务。上海首先实现了流通革命，商业地产也顺应时代的潮流，先后建成了37幢大型的购物中心，建筑面积达到了360万平方米，实现了大型化综合经营，提供了一站式的服务，立于不败之地。

　　商业地产要关注城市的功能的协同发展。从上海和北京来看，当前面临的突出问题是交通、停车问题。传统的商业设施大多是条状或带状的，商业沿着街道自然发展，南京东路、淮海路、四川北路以及西藏路的商业街都遇到了这样的拓展问题。同时，不少城市商业中心遇到的瓶颈就是停车问题，有待解决。

　　商业地产要为城市创造美好的空间。上海为迎接2010年世博会提出“城市让生活更美好”的口号，为未来城市建设和城市发展提出了目标。以上海为例，在新形势下商业地产的开发，不仅要满足商业功能，同时也要考虑人文环境的开发，要把人类的科学、技术、文化、环境的最新成果，应用到商业设施建设过程中去，营造休闲生活空间，例如上海的大拇指广场。

      切

      开发弃用“粗放牌”

       针对病症：设计与需求脱节，运营不统一

       专家：陈文玲国务院研究室司长

　　目前，我国一些商业地产项目贪大、粗放、盲目、奢侈、趋同的情况，造成了项目与商户需求脱节。很多项目在设计时，并不针对特定的业态或商业模式来做，做地产的地产，而不是商业的地产。甚至一些建成后，在没有整体运营思路的情况下，按面积开始销售，造成了整体建筑中的分割经营，很难成为一个商业设施，这些项目即使建筑的再好，从运营状态、陈列状态、管理状态来看都是失败的。例如东北的一个地下商场，据说投资开发了十几个亿，整个商场都是奢华大理石雕塑，但是里面卖的是类似义乌出售的领带和皮带等产品，投资运营与产出极不匹配，就很难收回投资。

　　对于这样的商业地产项目，到了真正需要思考商业地产设计、研发、建筑、运营、管理相整合的时候了。必须转变目前商业地产粗放式的增长方式，促进中国商业地产的健康发展，使之成为一个城市整体竞争力的重要组成部分：首先，商业地产是城市的外在形象；其次商业地产必须成为体现级差地租，土地集约利用，投资产出最高率的设施；再次，商业地产的设计目标是通过创造新的生活方式，引导销售需求的重要载体；再次，商业地产将是融入现代市场体系房地产市场重要的组成部分；最后，商业地产将是一个城市历史文化底蕴的重要体现。