东莞商业地产掀起娱乐风暴 消费能力尚需积蓄

      结束守业重新调整 

      日前,第一国际三期正在加紧动工建设,虽然具体的设计还在根据招商情况进行调整,但基本的设计方案已经确定。第一国际有关负责人告诉记者,三期商业的规划设计,吸取了第一期的经验教训,商业部分的建筑体将与写字楼和公寓分开,既减小户型影响,又互为支撑,同时工程也分开进行。在三期建成并经营后,将和第一期连在一起,形成一个真正意义上涵盖多种业态、满足购物、娱乐等多种消费的一站式购物中心。

      华南MALL引进的“极速风暴”玩HIGH东莞人。跟华南MALL一样,不少发展商也相继引进娱乐项目。

      东莞的商业地产,一直受到业界和消费者的广泛关注,特别是在2003年和2004年,社会对商业地产的探讨更是不绝于耳,在相继转入经营后,各大商业项目都由销售阶段的“推广炒作”转入“修炼内功”积蓄力量。在沉寂了一段时间后,日前各大商业项目又开始动起来,进行新一轮的建设和较大规模的调整。　

      华南MALL日前也进行了重新定位,对项目进行新的规划整合,将项目分成快乐、健康、异域风情和务实消费四大商业主题,使华南MALL不再仅作为主题商业区,更是一座主题生活城,并通过在7月15日举办“新商业时代中国商业地产高峰论坛”,表达了发展商要将华南MALL打造成珠三角一个成功的大型商业地产的信心。

      在这同时,位于东纵大道的愉景东方威尼斯广场也在进行第二期的销售与招商,二期商业以回廊式的商业步行街为主,同一期的大型商场形成互动。目前商业建筑已经基本完工,只要招商顺利,很快将可以大规模开业。地王广场二期也已经开始启动建设,二期将引进一个大型超市,同一期的商业业态形成互补,并与对面沃尔玛的人流形成更好的互动。世博广场虽然成熟相对较快,在几大商业地产项目中,是目前经营状况相对较好的一个,但也在积极进行商业布局和业态组合的调整。　　 

      业态完善突出娱乐　　

      从去年开始,每周周末到世博广场的天源电脑城淘新碟、购买新游戏,是小林雷打不动的一件事情,从上月开始,小林发现,附近世纪广场的潮流新干线也开张了。现在,小林每次到天源电脑城买完碟片,都会再到潮流新干线玩一玩再回去。

      在各大商业地产进入经营后,虽然项目的体量不小,但业态不够丰富,商圈同质化竞争是当时普遍面临的一个问题,也造成了暂时的经营困难,对此,各大商业地产项目以及所在商圈的各个商家,也都在想方设法进行调整,经过几年的调整后,目前已经初见成效,记者发现,现在几大商业地产项目以及所在的商圈,不仅业态更加丰富,而且彼此的关联性、互通性更强了。

      东纵大道的盈锋广场在天和百货搬走后,发展商打造了盈锋家居广场二期,成为市区最大的家具卖场之一,和对面的新兴装饰材料城互相呼应,成为很多消费者购买家具的重要场所。第一国际日前引进了滔博运动城,地王广场也成功引进了东莞最大的珠宝玉石专业交易广场玉成翡翠玉石广场。华南MALL在把娱乐、电影院、酒店、城市候机楼等功能一块块经营起来后,目前有意注重餐饮的打造,通过餐饮带来更多的消费人流,尽快把整体的商业做旺。

       第一国际营销中心研发部经理雷非非告诉记者,现在各大商业地产进行新的商业项目或者规划调整,一个主要目的就是要完善商业业态,使之成为一个集购物、休闲、娱乐于一体的一站式购物中心,才能真正吸引大量的消费者来消费。

      东莞市世纪广场建造有限公司总经理邓学冠告诉记者,跟两三年前相比,现在东莞各大商圈的商业业态已经丰富很多了,如东城大道商圈,在世纪广场开业后,又增加了购书中心、高档健身中心、青少年潮流新干线等新的商业,现在业态已经日趋完善,而且娱乐消费被进一步突出。在经过发展商这一轮的再次调整后,各大商业地产和商圈的业态将更合理,更好地带动市场的消费。　

      造血功能得到加强　

      除了商业业态更加完善,记者发现各大商业地产和所在商圈的“造血”功能也在积蓄中得到加强。
      以第一国际为例,目前写字楼的进驻率已经超过了90%,公寓也基本入住了,在第一国际工作和居住的消费者,成为商业部分最直接的消费力,带动商业经营向好。雷非非告诉记者,现在第一国际的地上停车场经常不够用,说明市场消费力比以前大了很多,作为一个大型的复合地产,第一国际体量达到70万平方米,除了30多万平方米的商业,还有大量的写字楼、公寓和酒店,本身就有一定的造血功能,写字楼、公寓及酒店的工作人员和住客本身就是不小的消费力,但由于各个功能的建设和完善有一个过程,所以这种自我造血功能以往没有体现出来,随着第一国际写字楼和住宅的人气越来越旺,商业的人气也会逐渐被带动。

      华南MALL提出打造泛MALL,一个目的也就是要突出其作为一个功能高度复合的大型地产项目,各功能之间较强的联动效应。华南MALL有关负责人告诉记者,在经过规划调整后,华南MALL会侧重于把商务功能、长期居住功能同固有的商业功能以及休闲娱乐功能有机整合,突破商业功能本身的局限,形成由居住、商务功能带动商业、休闲娱乐功能的合理发展进程,更好地做旺商业。

      从商圈来看,本身的消费力也在加强,第一国际有关负责人表示,随着中心区写字楼的不断建设和越来越多公司的进驻,越来越多的消费者到第一国际消费,商业的经营比两年前好很多,东莞大道沿线还有一系列的写字楼正在建设,中心区的商务功能会得到加强,这对中心区的商业发展都是利好。

      雷非非表示,尽管作为一个大体量的商业地产,仅仅依靠项目自身的消费力是不够的,但在商业的培育阶段,自身的消费力还是起到很好的带动作用。而且先通过一定的消费力把核心商业做好了,还会产生溢出效应和回波效应,从而形成一个经济生态系统,吸引周边更多的消费力来消费,逐渐带动商圈的成熟。

      以第一国际、华南MALL、世博广场、地王广场等项目为首的东莞各大商业地产,自开发以来就受到业界和消费者的广泛关注,在经过一段时间的积蓄后,日前,各大商业地产又再次发力,加大项目的商业建设或者调整商业规划,这些商业地产项目在调整后将以怎样的面貌呈现在消费者面前,又将会给东莞的商业发展带来怎样的影响呢?

     声音 

     消费能力尚需积蓄

     “跟两年前相比,世博广场的经营情况成熟得很快,达到了理想的预期,现在商圈的业态越来越完善,人流也越来越多,但要整个商圈的经营全部旺起来,仍需一段时间的培育。”东莞市广晟商贸发展有限公司副总经理房宇驹告诉记者。

      对于东莞的商业地产何时才能真正经营旺场,在采访中,业内人士都有一个共识,就是经过前几年的积淀,目前的经营状况已经有明显改善,成熟的步伐会加快,但仍需要一定时间来培育。

      雷非非告诉记者,在目前消费力不足的情况下,各大商业地产的竞争是比较残酷的,现在不少商业项目主要还是靠就近消费来支撑,目前的市场消费力尚不能满足市区这么大的商业体量,仍需要一定的时间来培育消费力。

      地王广场有关负责人也表示,其实东莞并不缺消费力,现在主要还是受两个方面的限制,一个是消费意识有待改变,很多东莞人的消费理念,还是偏重于餐饮和休闲娱乐,对于百货类的消费不是特别注重,或者占家庭的消费比例偏低,对居民消费意识的引导尚需一个过程；一个是东莞消费力外流的情况还比较明显,特别是高档消费力,很多消费者都到广州深圳和香港购物,但随着东莞购物环境的改变,商业业态的齐全和产品、品牌的日益丰富,消费者的观念也会得到改变,从长远来看,东莞的商业是一定能做旺的。
      邓学冠也表示,现在很多消费者到广深港异地购物,主要是那边有不少东莞尚没有的东西,但其实广深及香港的很多商家都在关注东莞商业的发展,如果东莞商业的消费力达到一定程度,他们都会主动过来开分店,随着业态的丰富和商品的齐全,东莞的商业肯定会越来越好,而且城市中大型商业地产的存在,也会改变市民的生活和消费方式,相信再经过两三年的培育,东莞的商业地产肯定会更加成熟。