上年南京商铺涨价28.3% 繁华商圈无铺可买

“受客户所托，半年下来，在新街口竟连一个合适的商铺都没有找到。不少商铺都是只租不卖。”一家大型房产中介商业拓展部负责人的一声感叹，透出几许无奈。

　　一直以来，“一铺养三代”的说法深入人心。在南京，投资者对商铺一直备加推崇。然而，记者近期在跟不少投资者接触的过程中却意外地了解到，不仅商业繁华地段“一铺难求”，甚至连江宁、河西、江北这些新兴区域的商业地产，均十分抢手。

　　南京网上房地产的统计数据也显示，截至目前，今年南京的商业用房成交面积已达到25.14万平方米，其中有新区所在的建邺、江宁、江北等区域成交最多，建邺共成交4万平方米、江宁共成交8.88万平方米、江北共成交7.8万平方米。

　　与此同时，商铺价格却在接连蹿升。中房指数地产数据显示，今年上半年全市的商业成交面积为208773平方米，成交均价达到9175元/平方米，比去年同期增长了28.3%。

　　不过，主城商业圈无铺可买，新区商业和社区商铺虽然也很畅销，却始终摆脱不了空置的局面。记者在采访中了解到，新区商铺和社区商铺的空置率高达到70%～80%。

　　商铺投资一直是房地产投资中保值升值的首要选择，“一铺养三代”的说法深入人心。在南京，商铺投资向来很火。有投资客称，房价连续上涨令住宅可选空间变小，要花上百万首付投资高层住宅，不如去投资商铺。

　　江苏商报记者也是从业内人士的口中，才意外打探到目前南京商铺投资的火爆迹象。

　　“现在要想在新街口买二手商铺几乎不可能，基本上所有的商铺都只租不卖，而出租的店面也都是市口不太好的地方。”中广置业商铺负责人告诉记者，目前商业繁华地段基本上所有的商铺都只租不卖。

　　记者在网上房地产房源登记信息中看到，一个多月以来，个人加上中介发布的出售新街口附近的商铺信息只有区区数十条，而一周以来出租新街口商铺、门面房的信息也不到30条。“马上就要离开南京，不然我也不会卖这样中心地段的店铺。”一位商铺的卖主说。

　　高额租金令人瞠目

　　南京港厦房地产有限公司四部经理徐强告诉记者，新街口目前挂牌出售的二手商铺只有万达购物广场和时尚莱迪，这些都是产权式商铺。

　　万达目前好店面，如做珠宝等生意的店铺，租金在10万~25万/年，一般的店铺在5万~10万元/年。出售好的店面在4万~5万元/平方米，一般店铺在2万~3万元/平方米。市民王先生以4万元单价买下来的万达店铺，一年的租金在25万~26万元，利润达到了8%~9%，是十分可观的。

　　张小姐今年年初在莱迪一楼买了一个小的位置做饰品生意，一个小的店面一月的租金在4000~5000元，一天的生意能净赚100~200元，一个月能净赚6000~7000元。虽然对于平常人来说，这样的成果已经很不错，但张小姐坦言，这样的收入在新街口这个每天人流量达到1万~2万的地方并不算高，人还特别累，房租和水电费这些开资也非常高。

　　另外，商铺转手的税费也相当高。

　　“现在二手商铺转手交易的税费很高，比一手住宅要高很多，卖家转嫁给买方的税就包括当初购入所交4%的契税，5.6%的营业税，交易差额的20%个人所得税，3%的土地增值税；买家还要再交4%的契税，比起投资高档房11.6%的税，商铺投资的风险更大。虽然说起来，商铺的投资回报很高，但由于南京的商铺市场一直发展缓慢，整体成交量有限，价格上涨趋缓，而转手的税费一年比一年高，很多商铺投资者转向获利更快的一手住宅市场。”我爱我家市场部经理舒莉莉说。

　　特色商铺价格猛涨

　　一些特色商业街的商铺价格，也是翻了又翻。

　　根据规划，一些大企业的搬迁将为城东的瑞金路腾挪出20多万平方米的黄金地块，瑞金路成为南京“第四商业中心”。

　　瑞金路是白下区辖区内的一条老商业街，道路两侧商店鳞次栉比。不过，瑞金路部分路段的人行道路板破损，部分商店将商品搁置到门外，抢占了人行道。对此，白下区今年将下大力气，提档升级这条商业街。

　　据调查资料显示，瑞金路人流在41个/分钟，车流在42辆/分钟。和其交叉的龙蟠中路人流量在7.3个/分钟，车流量在52.6辆/分钟。租金状况是接近于解放路，门面价格大约在5.5万/年/间(每间约26平方米)，介于龙蟠中路与解放路中段，门面价格大约在5.8万/年/间(每间约30平方米)，接近于龙蟠中路的是6.5万/年/间(每间约28平方米)。由于瑞金路有条沿街的商铺是金城集团多年前和业主签下的，价格则保持在了当时的价位没有变。龙蟠中路沿街大约是5.5元/平方米·天。 
 
　　2000年的大明路，一亩地一年的租金只要4000元；2007年，一年则要花上12万元才能租到一亩地，上涨了30倍。大明路附近的商业用房及土地价格，在汽车街“集聚效应”的作用下逐年飙升。据了解，100平方米的专营店，一年租金30万～40万元，不过现在已经不可能租到了。大明路和宁南大道是南京市汽车专卖店的密集地带，经过近三四年的发展，这两条路边如今已几乎见不到一块空地了。

　　黄金商铺“黄金价格”

　　老城区商铺的利润是众所皆知，真正印证了“一铺养三代”的说法。其价格和租金的高度，也是让一般人所够不着的。可让人奇怪的是，新区的商铺目前在没有利润支撑的情况下，价格也是一路高涨，同时成交量也在不断增加。

　　新街口处于南京老城区的核心繁华地段，以高档百货、大型商场为主，辐射范围遍及南京市和周边中小城市。在不到1平方公里的区域内聚集了近700家店铺，其中营业面积超过1万平方米的商场就超过20家。

　　湖南路以服饰专卖和特色饮食为主，已有12年的发展历史，汇集了各类商店296家，主要辐射南京市本地消费群体。

　　夫子庙则处于老城区边缘或外围地带，以批发为主，产品档次相对比较低，经营产品以旅游用品、地方美食和服饰为主，辐射区域比较广泛，涉及南京市和周边城市。

　　中原地产相关人士表示，由于各个商圈的经营特色不同，因此不同商业形态下的租金水平差异明显。湖南路商圈以专卖店为主，其街铺租金水平最高；新街口商圈以经营百货为特点，街铺和集中型商铺的租金水平都比湖南路低，除了在商场上优势最大、经营档次最高的金鹰国际商城外；夫子庙商圈和中央门商圈由于经营档次比较低，租金水平也比较低。2005年，新街口、湖南路、夫子庙和中央门临街商铺的租金分别为6.5～8.0元、35.0～40.0元、5.9～13.7元、2.4～6.0元(每平方米每天)。

　　在采访中记者了解到，目前这些区域的价格在这个程度上都上涨了15%左右。

　　豪赌新区未来发展

　　南京港厦房地产四部经理徐强介绍，2004年的时候，门面房的价格非常便宜，不是主干道的40～50平方米的门面房月租金在3000～4000元，现在则翻了一倍都不止。两年前主干道边的门面房月租金还在5000～6000元，现在同样面积的店面租金已经涨到了10000～20000元/月。

　　“现在是一铺养三代，商铺租金一直在涨，好的地理位置买了的人不会轻易把这个店铺卖掉。不仅店面自身在升值，租金也是水涨船高。王府大街、管家桥一带，由于位置好，都很容易租出去。”他告诉记者。

　　南京裕兴房屋中介公司相关人士表示，与去年相比门面房的价格上涨了10%，如新街口、湖南路、龙江、苜蓿园20～30平方米的门面房年租金是4万～5万元，与去年相比涨了1万～2万元。

　　城中门面房租金上涨，主要原因是城中的居民收入相对高。靠近鼓楼大方巷附近的一家中介公司的员工告诉记者，鼓楼区内湖南路、山西路的转让费很高，至少3万～5万元，好的门面房都是按一平方多少钱的租金计算。

　　但相比较而言，新区的商铺价格涨幅更大。

　　提起河西奥体的社区商铺，目前也可用“火”来形容。

　　以嵩山路商圈为例，商家的经营情况普遍不是太理想，虽然万科光明城市、中海塞纳丽舍、万达华府、拉德芳斯等小区都配套建设了社区商铺，但整体氛围还没有形成，有的社区商铺甚至在开门营业一段时间后又关门了。不过，奥体的商铺价格仍然比较高，正在销售中的中海塞纳丽舍的社区商铺价格在2.5万元/平方米左右，中泰国际广场底层商铺的价格则卖过3.4万元/平方米。

　　相比之下，仙林的社区商业发展要快得多。早在2005年1月，处于强销期的大成名店一楼的销售均价就高达2.5万元/平方米，在南京新城区创造了一个新纪录。如今大成名店已经在仙林地区形成示范和集聚效应，租金水平达4元/平方米每天。该项目周边的社区商铺最近也纷纷进入热销期，但价格水平并没有升得太高。赛世香樟园商铺均价为1.3万元/平方米，亚东城、新城尚东区的商铺均价也基本维持在1万元/平方米~2万元/平方米。

　　业内人士表示，投资者其实就是看中该区域的未来，豪赌这些地方未来发展就在他们的预期当中。