北京商业地产项目有超过1/3是处于闲置状态 面临过剩危

   　2006年的数据显示，北京市的商业地产项目有超过1/3是处于闲置状态的，但是从去年年底北京的商业地产出现了“井喷”的现象，据权威机构预计，北京2007年商业地产的放量将超过600万平方米，且新建商业地产项目基本集中在传统商业商务区域。尽管奥运会能给北京商业带来极大的利好，但北京商业地产要面临的不仅是 “前奥运”商业、抓好“奥运”商业，更要着眼于“后奥运”商业，使北京商业不会出现“后奥运”商业的“结构性空壳”。

　　随着北京商品住宅用地的不断缩紧，不少开发商已经开始从地产传统的买地-盖楼-卖房的短平快模式逐步地转向了商业地产。相对住宅地产而言，商业地产对开发商的资金实力、经营能力要求更高。北京通商地产顾问公司总经理吴换贤表示，就目前而言商业地产的销售价格要略低于住宅，而且商业地产是孤独寂寞、默默耕耘的产业，远没有住宅销售的轰轰烈烈，但是成熟的商业项目会成为上市公司稳定的收益，成为股票上涨的持久动力。但是今年北京商业地产600万平方米的放量将给市场带来“井喷”的危险，特别是传统成熟的商业区域这样的危险系数将会加大，同时城市人口的不断外迁，商业的分星效应不断显现，将给城市中心造成购买力低下、人气不旺的后果。

　　危险一

　　项目扎堆同质化竞争激烈

　　据上海五合智库发布的统计数字显示，2007年北京面世的10000平方米以上的商业项目将达到27个，面积在237万平方米，如果再加上中、小型社区配套商业项目，今年北京市的商业放量将达到600万平方米。而其中体量超过10万平方米的商业项目就有9个面积在162万平方米，占到了总体放量的约70%。上海五合智库总经理邹毅指出，今年商业地产项目主要以大型购物中心为主，单体面积过大，而且主要集中在传统的商业区域内，这样不仅造成了激烈的同质化竞争，而且将造成区域内商业出现大面积空置。

　　邹毅介绍说，今年上市的项目东部主要集中在朝外、燕莎、国贸等区域；西部主要集中在西单、中关村和金融街区域。整体来说对于北京商业的整体格局不会有太大的影响，但是在这些集中的区域出现了商业供应过剩。且这些新兴商业的定位多以中高档为主，定位上的雷同将使这些区域的竞争急剧加大。

　　不久前，发生在SOHO尚都的歇业事件就已隐约地显现出了北京商业地产发展将面临的困境，SOHO尚都、朝外SOHO、世贸天街、中国红街4个定位基本一致的项目集中在一个区域内先后开业，不可避免地造成了招商困难、开业率不足、人气不旺的后果。

　　邹毅认为，这样情况的出现是不可避免的，就目前北京的情况而言，新建商业地产项目应从传统商业中心向其他各区域、郊区扩散，以避免区域发展的不平衡性，在发展过程中也应注意地区、业态分布合理规划，尽量避免一哄而上。同时，吴换贤还指出，目前北京对大型购物中心的需求已经基本满足，现在主要缺乏与餐饮、服务、社区相结合的商业项目。同时还可以发展特色商业，例如近期在马连道茶叶一条街上以茶叶为主题的特色商业项目鼎观大厦。

　　危险二

　　郊区商圈兴起分散中心人流

　　和商业过分集中在传统的市中心相比，人流呈现向郊区流动的趋势，根据《北京城市（2004年-2020年）总体规划》（以下简称《规划》）规定，北京市在今后15年内将重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄三个新城，重点发展的三个新城应成为中心城区人口和职能疏散及新的产业集聚的主要地区，形成规模效益和聚集效益，到2020年人口规模将达到570万，同时还要积极疏散旧城的居住人口。

　　人口的外流无疑将会分散中心城区的购买力，北京财贸干部管理学院商业研究中心主任赖阳指出，随着人流分散到通州、顺义、亦庄以及望京、回龙观等区域，在未来的几年内将会出现若干服务区域性的商业中心，起初这些中心将以生活性、服务性为主的超市、商街、小商品批发市场为主。但是随着人们认知度的提升，这些起初以生活、服务为主的区域中心会逐渐出现购物中心、城市综合体等大型商业项目。由于交通等方面的因素，这些居住在郊区的居民会逐渐放弃去市中心消费的习惯，而逐渐适应区域中心的商业，因此，在传统商业中心的大规模商业项目在坐享成熟商业配套的同时，也将逐渐地失去对新商业中心占领的机会，同时面临更大的竞争挑战。

　　伴随着家乐福在通州开店、奥北德龙广场的成功招商，逐步兴起的新居住中心正在成为商业地产发展的新乐土，同时也对传统中心的人流起着分流作用。邹毅认为，虽然目前这些新兴的区域内商业形态相对单一，缺少成熟的商业氛围，人气不具有持续性，同时支撑这些区域商业需求的主要是小区配套底商，总体商业面积不能支撑区域常住居民的购买力，但是这些新形成的居住区域内新增的商业土地供应增速较快，为商家带来更多的商业机会，也为大型综合性商业项目提供了广阔的市场空间。
　　危险三

　　以售为主的商业模式急需改变

　　其实无论是在传统商业中心的商业项目，还是在新兴居住区的商业项目，正如吴换贤所言，商业地产是孤独寂寞、默默耕耘的产业，后期的经营才是商业地产成功与否的关键。链家地产商业部副总经理龚安华介绍说，目前北京出售型商业与租赁型的商业比例为6：4，而出售型商业项目主要集中在市中心传统的商业中心，主要是由于这些区域内商业项目单体量较小、商业配套较为成熟，出售型的商业项目更容易收回资金，但是却对后期经营造成很大的困难，例如第五大道、巨库的被迫倒闭，已经充分地暴露出了出售型商业的弊端。

　　一般来说，大型开发商开发的大型优质商业项目一般都是只租不售。但在一些社区商业或中小开发商开发的商业项目中，出售的还是在多数，都希望尽快回笼资金转移风险。而将大型购物中心分割成小产权商铺，出售给个人投资者的产权式商铺，由于前几年在实践过程中暴露了种种弊端，目前也在不断地探索和调整中。目前，该类商铺已经由此前的返租阶段（卖铺和租铺是同一主体）、包租阶段（卖铺和租铺分属两个主体）逐步转变到目前的转租阶段，即将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体，整合资源，专业经营，规避风险，保障收益。

　　邹毅认为，产权式商铺模式的产生在于开发商对资金的渴求。由于商业地产耗资周期较长，因此很多开发商开始通过这种形式变相融资，但由于这种“融资”发生在项目建成之前，很多之后的不确定因素使小业主的投资风险加大，社会影响较差。

　　不过，随着市场走向成熟，开发商的退出渠道逐渐拓宽，这种产权式商铺也将逐渐退出历史舞台，最终持有型商铺成为商业地产的主轴。但是鉴于国内商业地产发展的历史和现状，这一过程持续的时间可能将很长。

　　危险四

　　资金短缺困扰商业地产

　　同经营方式一样，不能获得银行中长期开发贷款也是导致出售型商业项目比例过高的重要原因。在去年全国工商联房地产商会的一个论坛上，华远地产董事长任志强就曾这样表示：“不是我们（开发商）不愿意发展持有型物业，而是中国的银行没有为我们提供中长期的贷款。”

　　邹毅也认为，目前北京商业地产市场的风险主要在于开发商融资、经营能力较差。北京很多失败的商业项目一部分是由于资金链断裂导致，而另一部分则在很大程度上是由于经营管理不善、无法带来预期回报从而导致无效经营面积的增加，最终导致了部分商业地产项目失败，前两年在北京的巨库商业项目就是一个典型的案例。

　　同时他介绍说，目前北京开发商对商业项目的持有经营意愿不强，一部分是由于缺乏商业经营意识和能力，而更多的原因则是资金限制和融资渠道狭小导致。由于国内法律和金融环境等问题的限制，融资渠道主要依靠银行贷款和自主投入。但近年随着金融环境的放开，部分北京地产企业赴港融资，且融资方式也逐渐的多样化起来。IPO、增发、债券融资、REITS、项目合作融资等再融资手段均被广泛学习并运用，此趋势继续被扩大。但是另外还有一种杠杆式租赁融资模式仍使用较少，它涉及承租人、出租人和投资基金或贷款公司等三方。按国际惯例，出租人将资产的30%自留，作为自己的投资，另外以该资产作为担保向资金的借贷方借入其余资金的70%。因此，出租人又成了借款人，既拥有资产的所有权，又收租金偿还债务。若出租人不能按期偿还，那么资产则转归借款人所有。

　　戴德梁行商铺部助理董事张家鹏认为，由于去年商务部、建设部、央行等六部委出台的“限外令”在今年逐步显现，从上半年的市场反应来看，并没有成功成交的案例，这表明外资在经过了2005、2006年两年的活跃期后，逐步地进入了一个相对比较冷淡的时期，一方面“限外令”对过去外资的投资模式产生了重大影响；另一方面，国内房价的不断上涨使得海外投资者的危险预期增加。