京亚奥商圈迎来黎明前的黑暗 未来商务环境看好

亚奥区域一度因交通钳制，导致亚奥商圈无法负荷大型商业，商业产品的前景不容乐观。自从北京奥运会的主会场定在了北部的亚运村区域后，此区域又开始了第二次的质变。区域内的购物、餐饮、娱乐、文体等方面与区域内商业、办公、酒店、公寓等物业和谐互动发展。 

　　“在这个区域有两个100万，第一就是50万常住人口和50万流动人口，总人口接近100万；另外一个100万就是到2008年整个商业放量可以达到100万平方米。” 明天地产业务发展中心总监贾玉鹏表示。 

　　据统计，在北京奥林匹克公园中心区内，共计15个商业配套单体项目，总占地约33公顷，地上总建筑面积约137万平方米，规划用地性质为商业或文化兼容商业，拟建商业、写字楼、宾馆、酒店、公寓以及文化场馆等。 

　　其中，生活、商业配套中，以百货、专业市场及餐饮业所占比例最大，构成了区域内集中商业的基本框架。商业物业分布最为密集的地区为安定路、大屯路、慧忠路、慧忠北路。 

　　商铺崛起 

　　戴德梁行有关人士认为，随着2008年奥运会的临近，区域内的商务办公氛围日益浓厚，亚奥商圈的未来商务环境被看好，区内对于商务环境的要求也逐渐提高。 

　　据悉，亚奥核心区有大约30万平方米商业地产入市：洛克时代规划商业面积为2.5万平方米；凯旋城的商业面积大约2.2万平方米；还有商业面积约23万平方米的保利金泉广场。 

　　“现已完成的生活配套基本集中在亚运村区域，大型购物场所、餐饮、银行、医院、健身场所等一应俱全，2006年钱柜KTV等中高档休闲场所也进驻亚奥。”一位业内人士表示，从整体来看，亚奥区域商业规划齐全，但档次分层略显不足，同急速上涨的住宅物业品质相比略显脱节，高档消费场所亟待建设。 

　　“亚奥区域的商业和其他地方的商业有很大的不同，商业在亚奥这样一个平衡区来说，是平衡的结果也是平衡的原因。”戴德梁行研究顾问部助理董事王晨(王晨博客,王晨新闻,王晨说吧)表示，“王府井、西单都是外来消费集中的区域，而国贸、朝外的商业则完全依赖写字楼的人来存活。但是亚奥区域内任何一家餐饮店都能够靠亚运村自有人群保持平衡，反过来这些商业又给亚运村居民提供了便利的生活环境。” 

　　思源顾问董事长兼总经理李国平介绍，亚奥区域仍规划有130万平方米的公建尚未建设，包括地上和地下的商业规划。“这些预留地将在奥运之后陆续出让，形成亚奥板块的商务区”。 

　　伟业顾问副总经理张颐表示，目前亚奥区域的商业已经可以满足奥运会期间的需求，“这些商业是必备的，奥运期间要用的都会有，像北辰大厦的底下有5万平方米的商业，核心区里的更多是满足赛时的需要，但整个亚奥区域的商业规划是作为亚奥核心区整体来考虑的，没必要赶在奥运之前交付使用，而现在的精力都已放在必备的场馆、酒店的建设上。” 

　　“商业设施的阶段性开发，说明政府还是看好这些区域的，未来还是希望这个区域除了居住以外，包括场馆加上商业，这些能带动整个区域的发展。”她表示。 

　　等待奥运 

　　中国人民大学区域经济与城市管理研究所所长陈秀山认为，奥运会后，“奥运商圈”的和谐发展很重要。 他表示，以2008年之前的奥运场馆建设为基础，奥运村及其周边地区的奥运设施在2008年以后的利用问题，如何让这些奥运场馆在今后相当长的时间内，为北京的发展做出更多贡献的问题等，都必须考虑到。“‘奥运商圈’的概念，特指在奥运村地区形成北京一个新的具有鲜明特色的中心商务区，成为文化、体育和旅游产业的荟萃之地，与CBD 和中关村科技园区在空间上形成专业化分工。” 

　　目前，“奥运商圈”分为中心区和外围区。中心区环绕奥林匹克公园的东、南、西三面，从奥林匹克公园向城区方向，沿中轴线直抵亚运村和国家奥林匹克体育中心，2008年之后，成为一条繁华的中心商务区。 

　　外围区从中心区向外围放射状发展，北到回龙观，南到北四环路，东到机场路，西到八达岭高速路，基本容纳了奥运主要场馆，以及相当一大片社区，经过2003-2008年的六年多的建设，形成相互关联的新兴第三产业聚集区。这些地区已经有了商业中心作为发展的基础，形成了大批高档住宅区，具有较强的经济实力和购买力，在奥运期间可望有100万海外游客，并且奥运会之后将成为高档社区。 

　　楼市分析专家李小宁(李小宁博客,李小宁新闻,李小宁说吧)表示：“我认为应该在主中心区域形成商务区、居住区、文化体育区相结合的格局。这样三个区的分布合理，功能完善，有利于整体的和谐发展。” 

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　　酒店投资趋热 

　　“与往年不同的是，今年的许多外商投资者比较喜欢投资酒店，他们认为2008年的奥运会会给酒店业带来新的机遇。”世邦魏理仕环球研究部经理覃晓梅说。 

　　据不完全统计，亚奥区域的星级酒店仅有20多家，区域整体客房数约5000套。此区域酒店发展较为缓慢，只有少数的3家五星级酒店是在上世纪90年代随着亚运会后的发展而建立，大部分四星级及四星级以上的酒店是在2000年以后出现的。 

　　“2008年，肯定有许多人来北京观看赛事，许多人会来北京旅游观光，商务来往也特别多。北京成为旅游和商务的目的地。一些国际型的酒店也愿意过来，购买酒店物业或进行管理。这些都是奥运带来的潜在的影响。我认为从现在到2008年，这个势头不会减弱。”覃晓梅表示。 

　　仲量联行酒店集团中国区总经理及执行副总裁安瑞达表示：“奥运是酒店投资者的蜜月。目前，北京酒店市场呈持续增长的态势。”