外资赶场争食上海地王 隐现对抗“限外”新谋略

上海新地王163号地块出让引发众多外资基金或外资房企竞投。业内人士指出，境外地产投资者很少参与公开投标活动，但此次众多境外机构现身163地块投标，背后亦可见外资面对“限外”政策的新谋略分析人士估计，163号地块最终成交价会接近33800元/平米，总价接近22.24亿元，刷新了上海此前20178元/平米楼面地价的纪录。

      上海新地王163号地块出让引发众多外资基金或外资房企竞投。业内人士指出，境外地产投资者很少参与公开投标活动，但此次众多境外机构现身163地块投标，背后亦可见外资面对“限外”政策的新谋略。

      预估总地价22.24亿元

     上海黄浦区163号街坊地块，底价17.18亿元，两周前开始挂牌出售，至8月24日止。

      到目前为止，外资悉数登场，其中包括港资如和记黄埔、香港建设、中信泰富、新鸿基等，外资如洛克菲勒、铁狮门、凯龙瑞、麦格理等众多地产基金纷纷前去“探营”。

      公开数据显示，黄浦区163号地块位于上海南京路步行街的顶端，土地面积约1.3709万平米，总建筑面积6.58万平米，规划用途为商业和办公。

     “麦格理最终不会参与黄浦区163号地块的投标工作。”8月22日，麦格理（上海）投资部经理贾岭就对《华夏时报》表示，“虽然我们曾经对此地块有过意向，但终究把握不大。”

      麦格理不参与此地块的投标，并不代表这家外资投资公司不看好中国房地产市场，相反，争相而来的外资开发商和外资投资机构正在不断把上海的地价抬高。

      实际上，就算只按17.18亿元的挂牌起始价计算，楼面地价就已高达26109元/平米，早早刷新了上海此前20178元/平米楼面地价的纪录。

      虽创下新纪录，但地产巨头对163号地块的反应极为热烈。此前，仲联量行亚太区董事陈立民就估计，最终成交价会接近33800元/平米，总价接近22.24亿元。

      值得注意的是，在这场地产“盛宴”中，有内资背景的仅仅有陆家有意参与163号地块的投标。

      不过，中国商业地产联盟秘书长王永平说：“在大型商业地产项目的运作能力上，包括产品的设计地位，后期的管理，国内企业多有不足。”

      上海五合智库总经理邹毅认为，单从商业地产的开发与经营实力上，港资企业如和记黄埔、新鸿基等更具有优势。“至于报价的高低，则主要取决于企业对控制成本的能力以及预期收益。”

      转投开发项目

      分析人士指出，目前外资基金操作地产的手法，选择自行开发项目并不是最理想的方式。

     “对于外资基金或外资地产巨头来说，虽然地产项目的开发回报一般比收购回报为高，但开发周期长，操作过程也比较复杂，163号地块不是有钱就可以参与的。”陈立民认为。

      有分析人士指出：外资集体“赶场”163号地块的招标，除了该地块巨大的明星效应外，“限外”政策的作用也不可忽视。

      “虽然此次163号地块的出让并没有设置明显的外资门槛，但对于中国的外资政策，大家预期将会趋于严格，赶紧进场成为普遍的心态。”一家外资投资基金高层对记者表示。

      他表示，像铁狮门、凯龙瑞等这些外资基金这两年就比较活跃，但在“限外”政策下，他们更多转为股权收购，或者进行买地开发。“这毕竟是权宜之计。”

      “另外，在盈利模式上，如果机会合适的话，我们或可以在国内市场将开发的项目打包进行IPO。”一位外资房产投资基金负责人表示，“当然这是一种长线。”

       高力国际的一份报告显示，今年上半年，外资在上海总共收购了10个地产项目，总金额已经超过13亿美元，折合人民币近100亿元，而在2006年全年，同类收购总金额为19亿美元。

       普遍认为，163号地块的成交价格将直接影响后市走势，推高上海核心商业区的物业价格。

      “若本次挂牌以高价格成交，上海市区商业楼宇的资本价格将很快上扬，直冲50000元/平米的关口。”陈立民表示。

      据了解，目前，上海高级写字楼的成交价格在40000元/平米左右，这将进一步增加企业在沪的商务成本。