商业之殇：商业地产市场为何显得阴阳不调 诟病缠身

     商业地产注定成为地产商头疼的事情。

      之前，人们对商业地产的认识有一个定势：商业地产的投资回报高于住宅和写字楼等其他物业的回报，然而高期望值与现实中商业地产的尴尬处境形成鲜明的对照。据不完全统计，全国商业地产的空置率在30%以上，同时，即便已经经营和招商的，其经营效益也远远低于正常的回报，甚至能守候在盈亏平衡点上的也寥寥无几,商业地产成为开发商的心病。

      为什么在地产市场阳气上升的今天，而唯独商业地产市场却显得阴阳不调，诟病缠身呢？

      开发商对商业地产认识不足

      固有的做法是用传统的开发住宅的思维开发商业地产，并以住宅的投资回报视角来理解商业地产的投资回报，这使商业地产的运作偏离了商业地产自身的规律。

      事实上，商业地产是一种与住宅地产截然不同地产类别。

      住宅和写字楼开发是直接通过销售或租赁地产产品而实现利润回报，相反，商业地产必须把地产价值转移成经营价值，并在经营获利中体现，决定商业经营成功的因素很多，除了地产因素（地段、产品设计、品质和物业管理等）外，商业业态规划、商品类别、经营管理、竞争环境以及城市及区域的消费能力、消费习惯等等都将影响商业地产营运的成功，因此，地产本身不是商业经营成功的全部要素，地段和产品都将成为商业营运的筹码之一，地段不再是简单地产意义上的地段，而建筑也不再是简单地产意义上的建筑了，商业地产的内涵远远超越了地产自身的内涵，对习惯开发住宅的开发商而言，商业地产有着许多我们难以破译的专业语汇和营运奥秘，比如，看似市区的黄金地段，然而，一街之隔，却是水火两重天----一边是风风火火，人流如织，一边是冷冷清清，门可罗雀。

      面对商业地产运作的复杂性和看似高回报背后的操作艰难性，在认识不足带来的战略准备不充分以及面对资金压力的情况下，许多开发商无心在经营上下功夫，不愿长期持有，因此经常急功近利，打散产权销售，最终使商业物业违背了商业运作的规律，难以成活。

      商业地产自身发育不全

      商业地产的成功严重依赖于商业业态的合理规划与经营方式以及管理的得当，这又依赖于另外的专业：商业策划与商业管理。目前国内称得上专业的商业运作公司寥寥无几，多为外来菩萨，往往由于缺乏对中国城市和地域文化以及消费文化、经济环境的了解而水土不服，参与的多，成功的少。市场上商业顾问服务的滞后，使得市场为开发商提供的专业支持十分有限。

      在发达国家，商业地产的投资和发展是由分别的公司进行，投资建设常常有专业的投资机构，或者地产商，或是投资公司，也有是大型的商业管理机构，但无一例外的是，商业的经营和规划都是交给专业机构来运作的，并且它们在投资的决策阶段就积极参与，从地段考察、消费论证、业态规划，无不谨慎务实，科学严谨。由于商业地产的领域差异问题，理论层面上看，传统的地产开发商大可不必招此麻烦，回避商业地产的开发，或交给那些专业机构来投资和开发，而中国目前的现状是房地产市场在业态领域上没有细分专业和市场，商业地产常常不是独立的业态，而是伴随新城区开发、老城区改造过程中住宅社区或综合体开发捆绑出现，这使在住宅需求旺盛的市场背景下开发商难以自主选择，于是囫囵吞枣，在消化了住宅的同时，却消化不了商业。 

      城市开发超前引发商业过度开发

      在城市化的幌子下，政府官员对于显性政绩的偏好和对地产财政的严重依赖，促使中国的城市处在超速发展和过度开发之中，城市不仅成为商人的名利场，更成为政府及官员的名利场。在这场政府导演、开发商唱戏的城市开发竞赛过程，一方面刺激了住宅市场的非理性需求，诸如投资需求、生活方式需求、有钱人对优质房产占有或炫耀性收藏的偏好需求等等，这就造成买的多，住的少，这使许多新区建筑密度虽大，但人口密度很小，人流不足，商业消费支持跟不上，“造城运动”下催生的商业街或购物中心，门可罗雀，商家要么招不上来，要么退场，要么迟迟开不了业，或苟延残喘，艰难度日。另一方面，以推动城市国际化名义或重塑城市形象为出发点的老城区的商业改造和拓展，不仅使原来满足旧城区市普通市民消费需求的商业生态被破坏，同时使消费零售业成本提高，竞争加剧，生意难做。

      伴随新城运动引发的商业地产供应过渡，也使中外零售业界更趋谨慎，面对开发商的百般拉拢献媚，更多了份牛气，要么爱理不理，要么狠命杀价，使开发商束手无策，背负沉重的投资压力，或干脆自我做主，收拾残局，最后事与愿违。

      消费需求增长缓慢难以支撑新增商业

      与商业地产遍地开花形成鲜明对照的是，中国的消费增长不足。直接的官方数字（2006年底）显示，我国最终消费占GDP的比重已从上世纪80年代超过62%下降到2005年的52.1%，排除政府消费，居民消费率从1991年的48.8%下降到2005年的38.2%，均达历史最低水平。我国最终消费占GDP的比重和居民消费率双双创下历史新低，而同期世界平均消费率则达到78%－79%。

      消费不振的更直观的佐证是来自于零售业的报告。据英国金融时报介绍，中国现有零售市场的规模远比大多数人料想的要小得多，中国的零售总额在5000亿美元左右，而其中的一半来自农村和小城镇的生活必需品开支，而另外一半—来自城市的零售开支也只不过是美国除车辆行业零售额的1/10。中国是全世界人口最多的国家，可在全球消费中所占的比例仅不到5%。

      而一直呼声很高的奢侈品的在华销售，也不象预期的那样。最近的美国《商业周刊》甚至提醒被誉为“第三大奢侈品消费大国”的奢侈品市场景象充满“陷阱”。因为更多的奢侈品消费者选择更实惠的国外消费。

      与这些数字和报道相对应的是中国人的消费习惯远非老外们评估的那样，凭贫富差异的拉大、传统观念和社会保障体系的缺失使中低阶层消费者趋于谨慎和不足，瞄准中产阶层和年轻白领的各类商业场所，由于这个群体的规模和房贷压力而难以活跃。商业消费，更多的还只是停留在满足生活必需品方面，而关于生活方式以及各类体验式消费则市场份额更小，当前的消费现状给商业带来结果是以满足生活必需品的低层次零售竞争愈演愈烈，而高级消费则少人过问。

      消费不足，是商业地产生存问题的根本所在。