8月18日，由中国商业联合会主办的“2007年中国零售商大会暨中国商业地产展示会”将零售、地产、金融三个领域的专家、商家会聚一堂，商业地产“模式融合”概念首度大门洞开。
“被期待的联姻”
当近年来众多商业地产面临着旺铺不旺销、旺销不旺市、招商难、空置高等尴尬现实时，“模式融合”被地产商盼望和期待自成为当然。
随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、上海、深圳等大中城市，加上中国零售业的全面对外开放，近些年来，中国的商业地产步入了超速发展和过度开发阶段，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心。数据显示，商业地产近5年来，投资以年均28.9%的高速增长，开工面积以年均28.4%速度扩大。2005年全国商业用房空置面积达3872万平方米，增长23.2%，占全部商品房空置面积的27.1%，空置面积增速比商品住宅增速高7.5个百分点。据有关部门预测，2008年前后商业地产的开发将达到高峰，闲置率将扩大，矛盾会更加突出，不少城市将趋于饱和状态。
供需已不平衡，但另一头却还站满了争先恐后欲挤上这艘臃肿大船的地产企业。
近两年虽然政府频出限制政策，但因为“一铺养三代”的消费理念及利润刺激及其他综合因素，各路人马携各种资金扑向商业地产的各个环节、各种产品。商业地产投资热潮此起彼伏，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼等都将成为商业地产投资商追逐的热点。
商业地产的超速发展和过度开发，自然超出了市场实际需求和购买力承受能力。于是，商业地产开发与运营中潜在的危机也不断暴露出来：土地资源的浪费和商业设施的闲置；重复建设引发同业之间的恶性竞争；大量占压资金，引发资金链断裂的危机；迫于零售业企业成本上升，效益下滑。
零售业权威专家、中国人民大学博导黄国雄教授认为，这其中最大的忧患在于，因为商业地产缺乏科学性和专业性的规划，以及商业地产项目的盲目开发，结构性泡沫已然形成。而事实也表明，目前进入商业运营的项目业主投诉率也在不断攀升，商业地产市场上失败项目层出不穷，空置率居高不下。
另一方面，对于零售商而言，由于外资零售企业的大举进入，零售业界重新认识到扩大规模、发展连锁的生存原则。因而，选址成为决胜的关键，选择与地产商合作也是零售商的愿望。
北京王府井百货集团董事长郑万河表示，在商业地产的开发过程中，作为零售商不愿意、也没有更多的资源自己进行商业地产开发。除投入资金很大，没有专业团队等因素外，对优质地产资源的掌握也远不如开发商雄厚，加之商业利润率低、资金回收期长等原因，选择与地产开发商合作也是零售商的趋势。
“零售商的头痛”
然而，诸如王府井百货之类的大举全国连锁扩张的零售商在选择与地产商合作的道路上却迈得异常艰难。
郑万河表示：“本质上讲，零售商和开发商利益应该是一致的，商业地产的成功首先必须是经营的成功。”但令其无奈的是，现实却经常显示出矛盾。
“零售成功的要点是选址。”郑万河介绍，作为零售商整个经营的命脉，所有的零售商自己本身都会有一个战略发展规划，比如着重在什么城市、有什么样的发展、项目所在的城市是不是符合这个公司的战略规划的发展区域等，这其中还包括了租金的成本因素等。在寻找发展区域时，地产项目所处的位置和在该地区的商业地位及项目的整体定位都成为能否成功的关键因素。
作为零售商的郑万河认为，国内很多商业地产开发商做得还不够专业。“从选址看，很多商业地产商在选址上不准确，在不恰当的位置做不恰当的项目。比如说过于超前或者过于保守，项目的选址和定位不吻合，这都是因为开发商的不专业造成的。”他坦言，中国的商业地产开发商在定位方面一开始是不重视或者根本不知道要定位，经常用设计来取代项目开发的定位，所以设计出来的地产项目在功能、整个重心安排以及在后期使用方面造成难题。
对此，专家表示，自2005年以来大规模圈地扩张浪潮过去后，零售业内部结构性调整及外部的兼并重组都将给商业地产带来巨大影响。“当前零售业正在由过去外延性扩张方式展店，发展为通过兼并重组达到规模的扩张，这是增长方式的转变，同时也带来商业店铺需求的变化。”而因商业地产的高额利润，众多地产商被驱使跟风进入商业地产开发领域，投机成分居多、专业知识不足，这自然也给零售商带来了较大隐患。
北京中海首佳商业设计有限公司副总经理兼设计总监三宅设生同样表示，现阶段中国流通结构在不断发生变化，旧的模式和观念在不断变化，也面临着淘汰。今后消费者在选择大型商业设施的时候，体验性将成为一个重要的标准和因素。
但三宅设生直言，商业设施的大型化将是未来中国商业地产或将遭遇的风险。“没有一个明确的定义之下极速地发展，这种形式在其他国家是没有的。到目前为止存在着普遍的投资观点是追求短期内的收益效果，但是这种设施的规模是否符合社会的消费水平，值得我们认真去考虑。商业设施的大型化存在一定的优势，但也蕴藏了巨大的风险。今后，这个风险也会随着时代的变化逐渐地反映出来。”
模式融合的“理想之岸”
在倡导地产、零售、金融三者“价值融合”的大连万达集团高级副总裁陈平看来，大连万达用自身行动示范的“订单地产”模式可谓与零售商共融的理想途径。
“订单地产”即为万达在开发商业地产前与商家签定“共同选址、技术对接、平均租金、先租后建”的十六字“战略协议”。目前，万达先后和17家跨国企业，包括10家世界500强企业签定了这样的战略协议。
用陈平的话说，“订单地产”就是在房产打桩时就让零售商介入，细到每一个店要多少平方米，高度、出入口、交通体系、租金等诸多方面，零售商都可与万达的规划设计部进行技术对接，之后再正式签署确认合作书。
陈平指出，具体而言，在经营目标设定之前，首先设定商圈。接下来考虑的要素包括人、物、情的店铺系统化，以达到目标的系统体制。而在操作商业设计的工作过程中，不仅依靠了设计的观点，同时还结合了对市场和商品的研究，在做好一系列专业、全面性的掌握后，才能做出一个好的商业设计。
三方“模式融合”
然而，即便如此，中国商业地产到达“理想之岸”仍然坎坷重重。
陈平指出，就中国目前来讲，大型购物中心地产远不是进入的最佳时机，或者说，它的黄金时机还没到来。
收入水准限制首当其冲。从全世界来看，人均GDP达到三四千美元的时候，购物中心才能发展起来，目前中国只有一些大城市和沿海城市已达到这个水准。然而，购物中心已在全国遍地开花，所以调整是必然趋势。
其次便是地产金融的短板。据郑万河介绍，目前国外购物中心发展得比较好的国家，无一例外是零售、金融、地产的价值模式融合，而其中，房地产信托基金是不可抹却的重要一环。
陈平直言，尽管国内银行推出10年、8年的长期贷款，但是也不适合做商业地产。从全世界范围来看，目前国外投资商业地产的回报率是4%至6%，在中国由于是新兴市场，收益能达到8%至9%。如果是10年期贷款，每年利息8%，那么就不可能做商业地产业。而国外的房地产信托基金吸纳的是民间闲资、退休基金、政府基金、保险基金等求稳而对回报率要求不高的资金，只有它们才能托住购物中心的发展。
不过，依然可以期待的是，正如中国城乡建设经济研究所所长陈淮所言，中国的城市化已走到要依靠商业和商业地产的发展来进一步推进城市建设、提升城市资源价值、组合城市经济系统这样的地步，中国商业地产的空间不可小觑。
陈淮介绍，“十一五”规划中明确提出在大城市中、区域经济中心城市以及城市群中要形成以社会服务业为核心的城市产业结构。“十一五”期间和在此后的中长期战略发展过程中，中国的城市建设和产业结构调整将努力推进以包括商业在内的社会服务业的发展，在社会服务业中，商业地产自然占据着重要地位、承担着极其重要的责任、扮演着极其重要的角色。
另外，中国当前正在大力发展区域经济，区域发展的中心也已收缩到城市和城市群，因此“满天撒种子”式的发展模式，并非中国区域经济发展的合理选择。而在当前城市化的快速发展过程中，局部地段的商业价值也在不断变化之中。很多城市改造、发展、扩张的重要方式之一就是把城市的政治、经济、文化、商业中心从老区搬迁到新区，由此形成此盛彼衰的替代效应，以推动城市的全面发展。
