朱力为：珠三角商业地没有好的商业模式可以学

      朱力为海岸房地产董事、海岸商业管理董事 
 
      主持人（王方）：我们第二个话题是本次论坛的核心话题，我们这次不仅仅是讨论品牌为主，而是讨论品牌有序经营的动力，怎样才能让企业得到快速、有序、健康的发展。这次跟大家分享一下大家所见到的，像富通、花样年、邓总这边有一个什么样的模式跟大家交流，包括把一些研究资料给大家分享一下。对商业模式研究，我们当时选择了两个题目：第一，房地产本质是什么？第二，商业模式。每家公司发展方向都不是一样的。我们以地域区分，有美国模式、香港模式等等。以公司运营，有地产沃尔玛模式、地产戴尔模式、阳光100地产模式、万科工厂化模式。这里有两个小问题：第一什么样的商业模式可以穿越经济周期？第二，什么样的商业模式可以成长得更快？结合自己的案例谈一下。

      朱力为：我们海岸地产正在做一个商业地产项目，一提苦水是倒不尽的苦水。我们做商业地产这几年是风风雨雨，现在还没有开业，在南山有一个海岸城项目，有两栋写字楼、一个购物中心的结合体，30万平方米，我们干了四年了，已经完成了一个写字楼。购物中心今年年底开业。这几年应该说是困难很多，首先想想地产公司为什么做商业地产？这个至少在我们启动这个项目的时候是没有搞清楚的，当初认识很肤浅，卖卖商铺，剩下的租给酒楼、沃尔玛就可以了。后来进入这个领域后，和行业专家不断请教，才知道我们原来的想法是错的。也许那样走下去，有可能发展商能挣钱，但是有可能留给社会的是一个烂尾楼、空的商场架子。我们也看到这样的失败案例。最初我们也有这种想法，后来才发现商业地产不是一个短线的产品，不能说建了就卖，这个肯定不行。特别是这种大型项目，几乎是死路一条，当时我们认识这个问题后，及时调整了开发策略。其实也很危险，如果资金不能支持我们调整，可能被迫要走原来的想法，可能被迫要交给社会一个问题，现在我们商铺统一招商、统一管理，现在招商已经达到98%、99%的程度，至于说能不能做好，还要看开业后的管理。作为地产公司进入商业领域一定要想好，所谓想好就是做一个负责任的项目，不要图挣快钱，给社会留下一个垃圾。这是我们这几年感受最深的一点。

      另外还有一点，商业地产需要一定的条件，并不是所有地块都合适做商业地产。现在有的项目都是几万平米的裙楼做商业，根据这几年摸索这非常困难，会给经营带来很大的困难。但是政府也有责任，商业物业都批，以为都能挣钱。要做商业地产还是要有充分的思想准备、充足的资金、充分的项目准备工作，这是不可缺少的。为了这个项目，我们欧洲、美洲、亚洲，走了几十个国家，看了几百个项目。因为不懂，能教我们的人也很少，包括国外经验能不能用到我们国家都是很严峻的问题。华南mall复制北美项目模式，风险是非常大的，几十万平方米的投资扔在那里，如果策略上没有一个完整的设计，包括建筑、商业方面的设计，这个风险的是非常大的。发展商根本承受不了，如果把这个包袱扔给银行的话，给社会造成的损失也是非常大的。所以我觉得一定要做好充分准备。

      朱力为：穿越经济周期的问题，我觉得首先要看能否活得下去，要有一定的抗风险能力，特别是现在商业竞争越来越激烈。在南山有益田、花园城，在蛇口也有，我们这里也有，非常多。现在南山人均商业面积已经超过香港、新加坡了。可是需求水平只相当于那些经济体的1/5、1/10，这么大的商业物业生存是一个严峻的考验，所以就要有特色。但是有特色在中国目前的情况下又不容易做到，你提供的业态不充分，电影院大家都有，餐饮大家也都有。华南Mall在室内做了一个欢乐谷，也是一个照搬的嫌疑，这也有一个水土不服问题。迪斯尼在美国受欢迎，在欧洲、巴黎就是常年亏损。所以怎么样能够穿越经济周期，首先要适合你的本土情况，要老百姓喜欢你。可是要做到这个是非常不容易做到的事情。包括拿地啊，设计等等。比如一个大放块做商业是非常困难的，所以说都要非常专业，我们刚开始以为做住宅做得好的公司就可以做好商业，结果发现这不行。从设计开始到里面的各个专业部分，现在大型商业物业中，中国设计界能够做出的好产品不多。我们一个滑冰场，冰场冷冻部分是奥地利的，是比较有经验的。可是跟冰场相关的20个合同没有人承包，因为找不到人做这个事。在这方面我们都有很多弯路，有很大的损失，但是没有办法，只能在这个过程中来摸索。还有招商，这也是不容易的事。跟国外大牌公司配合很困难，来了后跟你要很高的酬金，承诺做到的，你很快就发现他不能做到。我们曾经想请大牌管理公司来帮我们，但是发现很困难。所以我们组建了商业管理公司、组建了自己的团队。整个过程有很多的困难，这些困难都解决了你才能做到第一点。你有一个损失就够呛，这是我的体会。

      至于，什么样的商业模式可以成长得更快？我觉得还是要先活下来。

      主持人（王方）：房地产业的本质是什么？海岸怎么思考？ 

      朱力为：作为一个企业来讲，它进入商业领域，有可能他是看好商业前景。因为商业地产确实可以给企业带来一个长远的现金流，或者在资本市场上套回大笔的资金帮助发展。这两点在中国都有问题。第一，你想活下来都很困难了，想带来长远的现金流，可能长期带不来，经营不好的话，就是一个长期的包袱。所以不要想象得太美好。房地产企业还是通过投资获得盈利，这是企业基本宗旨。可是进入商业领域以前的话，这不是一个比住宅项目更容易做，应该说更不容易做，回报率有很大的风险，操作起来难度非常大。我们实践这几年过程中，基本上有这种感觉。所以从资本市场上回笼资金，这也是有很大的不确定性。到目前也有一些基金、经理人来找我们谈，要买我们的项目，张口就是多少个亿，如果项目有发展前景，你不希望卖。一般来说，你会觉得希望它能够运行的更好一点，小羊还没有长肥了，肯定卖不了好价钱，你得让他有正常的运营后，你会有更大的收益。在目前这个阶段，没建成或者建成初期来卖或者合资、卖一定的股份的话，都不是最理想的时机。所以做商业地产还要有相当的资本支持，不要因为是套现金模式，这是很危险的，很容易把一个不成功的项目丢给社会，这也是我们不愿意看到的。

      如果你这个商业建成了，你希望用这种方式回笼资金，这也是正常的渠道，关键是企业要把握时机，这是一个标准的操作方式，也是中国企业可以利用。

      主持人（王方）：中国或者珠三角比较好的商业地产模式能否谈谈？

      朱力为：现在还真点不出来，运行好的比如天河城，在广东省是前辈级的购物中心了，可是他有特定的时代，他没有竞争对手。早期他随着天河区发展起来的，他那个条件是没有人可以得到的，没有竞争对手。深圳大家最看好的是万象城，可是万象城的条件我们也拿不到。万象城作为一个中央级的驻港机构回大陆投资，万象城是它的招牌项目，所以它的投入和市政府给的优惠条件是拿不到的。他有一个停车楼，我们不可能拿几千元买到的地价建停车楼。但是万象城有很多好的地方，比如请好的设计团队、管理团队，有长远发展计划。短期之内花点钱没有关系。可是这得有钱才能顶住，没有钱肯定顶不住。它的团队都是香港比较好的经理人团队，它的代价是不是能够承受呢？万象城最不好学的就是他有钱，他有势。包括现在吸引他到杭州落户，给他优惠条件，是其他一般公司拿不到的条件，好是好，可是不一定能够学到。商业地产每个情况都不一样，每个都要独立分析建设过程、营运。要好的话，还有几个好一点的，可是别人的好我很难学，这就是商业特点。住宅还好学，可是商业方面就不一样，很难学。