特价房、退房、打砸售楼处，近期房地产市场一系列现象似乎很熟悉，与2008年几乎一样。
厦门万科总经理薛峰国庆假期过后，悄悄删除了一条朋友圈，关于厦门万科旗下位于翔安区的某房地产项目，这个项目在国庆假期销售期间，陷入到降价漩涡中。
213套主力户型为88-110平方米的联排别墅，折后单价33332元/平方米，这些产品被作为“特价房”推向市场，很快销售殆尽，但这个价格与此前总价460万元起的产品降价不少，“腰斩”、“抢跑”等标签贴在了厦门万科身上。
薛峰更没有想到的是，项目又陷入到赔偿高价买房老业主的更大舆论风暴中。10月10日，厦门万科通过官方公众号发布情况说明称，项目因降价对前期业主退款传言不实，事情是此前温泉入户的承诺无法实现，业主可以选择20万元的补偿，或解除合同。
颇具戏剧性的情节，发生在了这个被万科董事长郁亮推崇的“转型标杆”厦门万科身上，薛峰没有向界面新闻回应“特价房”事件，降价风波仍然处于“罗生门”中。
十年前的2008年9月，杭州万科率先降价，引发业界轰动，老业主因此砸毁了售楼处，万科事先还进行了报警。这件事成为万科被业界幸灾乐祸的典型。这足以凸显降价行为，将受到同行、政府、老业主等各方压力。
“目前的降价趋势和舆论氛围，和2008年那一波没啥区别。”一名历经2008年降价风波的房地产评论人士告诉界面新闻。
将厦门万科的降价风波放到厦门房地产市场去看，则显的不那么突兀。从2015年开始，厦门房价直线上涨，到2017年底几乎翻倍，由于岛内土地稀缺，岛外集美区、海沧区、同安区、翔安区四区则成为房地产供应重镇。
随着2017年3月推出“限售”三年等调控措施，厦门房价整体开始降温，投资需求“退潮”，房价也整体“阴跌”，开发商对于土地投资相当谨慎，降价从厦门卫星城市漳州以及岛外四区开始。
一位厦门房企人士告诉界面新闻，翔安区在2016年一度刷新地王的价位高度，楼面价最高达3.83万元/平方米，万科也曾在此区域拿下“地王”项目，“可想而知，拿地王的项目在今年入市会相当难受”。
“岛内区域主要是二手房跌，岛外则是承接了被岛内挤出的刚需和投资需求，投资需求占80%。”一名厦门中介人士认为，目前厦门市场整体交易量锐减，似乎并没有看到触底反弹的信号。
将厦门万科的降价行为放到中国整体房地市场来看，万科并不是第一个降价的，在整体经济形势和楼市高压调控下，环北京区域的燕郊在2017年便开始降价，整体幅度超过30%，接下来便是厦门、三亚等城市。
万科之前，碧桂园在华东部分三四线城市的项目也因为降价，引发老业主维权退房。对此，碧桂园回应称“在个别城市的个别楼盘推出了促销措施，但并不是全面降价或者是大面积降价。”
一位房地产咨询人士告诉界面新闻，无论是万科、还是碧桂园，“特价房”的行为都属于价格测试，将小批次的产品调整价格推向市场，看市场的反应如何，如果卖不动就继续降价，直到市场客户能够接受，才达成市场平衡，这个价格也将成为该区域的基础价格。“主城区、副城区、郊区会先后做价格测试，主要看一些典型楼盘。”
与厦门城市特征相似的是深圳，同样在经受价格调整的考验。尽管深圳的整体房地产市场成交量下降明显，但由于限价因素的影响，部分高端项目仍持续热销，而部分刚需项目也在十一期间推出并无明显降价的“特价房”产品。
“目前二手房降价还不多，2008年好多人割肉。”一名深圳中介人士告诉界面新闻，深圳刚需客户仍然在寻找机会“上车”，大多数是来到深圳的年轻人，为了准备结婚而买房。
万科的降价行为，与此前不久郁亮“活下去”讲话联系起来，呈现出房企生存路径的分化，万科希望以“收敛聚焦”求得生存；而在“降杠杆”的大背景下，部分房企融资困难，出现了卖股权、卖项目的案例，其中典型如北京万科与华夏幸福的项目合作，以及中国平安入股华夏幸福。
“一边是降价，一边是大规模收购土地。”一位深圳房企人士认为，这主要是由于万科采用区域制管理模式，各个区域公司面对的业绩压力、市场机遇不是全然相同，总体来说还是万科相对稳健，愿意调整销售策略，以及面对机会有资金时能及时“下手”。
“降价只是开始”，这是一个房地产业界相对认同的共识，但对于后市的看法则出现分化。十年房价轮回，这次与十年前那场大降价有什么不一样吗？龙头房企“底子”更好？对出口依赖减弱，经济形势更好？
不同的声音同样存在，一位闽系房企人士认为，如今房企的生存环境全然不同，面临着更穷的人，去接盘更贵的房子，而房地产企业更加贪婪，“有企业甚至找其他企业垫资买地，按照一定利息给对方，这是套利交易。”
“收敛”和“贪婪”之间，有一点可以确定的是，高光时刻结束了，新的周期拉开了大幕。
（来源：界面新闻 罗强）
