今年以来，当上海新盘住宅市场出现明显复苏回暖之际，新盘商业市场总体却有所回落。
此外，商业物业新增供应的分布结构与市场需求之间的矛盾也较为突出，从而导致新盘商业市场冷热不均的现象格外明显。
量价同降总体回落
根据对上海市房地产交易中心月度数据的汇总整理显示，今年上半年，上海新盘商业物业的成交量已从去年上半年的118.5万平方米，下降至104.7万平方米，下降了11.7%。与此同时，上海新盘住宅的成交面积今年上半年却同比增长了12.6%；新盘办公楼的成交量也同比增长了3.6%。在上海各类新盘商品房中，今年上半年，唯有新盘商业物业的成交量同比出现了下降。
从今年上半年合计的成交均价来看，在上海各类新盘市场中，也只有新盘商业物业的合计成交均价出现了下降，从去年上半年合计的1.162万元/平方米，下降至今年上半年的1.1042万元/平方米，同比下降了5%。
局部升温落差悬殊
如同市中心高档住宅迅速升温那样，黄浦、卢湾、静安这3个传统市中心区域的新盘商业物业的成交量，也出现了异乎寻常的翻倍增长。此3区合计的新盘商业物业的成交量，已从去年上半年的2.04万平方米，激增至今年上半年的5.14万平方米，翻了2.5倍。尤其是卢湾区，更是从去年上半年的不足一千平方米，增至今年上半年的1.45万平方米，而其同期的新增供应量仅0.3万平方米。这说明卢湾今年新盘商业物业的成交量，大多是消化了往年未售出的结转供应量。同比增长了15倍增速惊人！
供应锐减供求骤变
今年上半年，上海新盘市场包括商办楼在内的各类商品房的新增供应总量同比下降了15.5%。其中，新盘商业物业的新增供应量同比竟下降了53.5%。其降幅也是其他各类新盘商品房中最大的。这就导致其供求关系的陡然失衡，即今年上半年，上海商业物业的新增供应量仅61万平方米，而成交量已是105万平方米。两者供求比则达到了1:1.73，明显供不应求。
相比前两年上海商业物业新增供应快速增长，今年以来上海新盘商业物业的供应骤降过半的现象比较突然。在楼市升温，需求大增背景下，商业物业新增供应突然缩量，是否捂盘惜售的一种反映呢？
供需脱节结构失衡
商业地产对于地段、业态、经营能力以及区域人口结构等的要求远高于住宅物业，甚至超过办公物业。因此，商业物业市场也就更易发生供应区域结构与需求区域结构的矛盾。从今年以来，上海新盘商业物业供应分布结构与成交分布结构的差异分化来看，也出现了明显的结构失衡与供需脱节。
例如，青浦今年上半年商业物业的新增供应量为10.1万平方米，名列全市第一。占全市商业物业新增供应总量的16.7%，而其成交量仅4.9万平方米，不到其新增供应的一半，其成交占比则更低，只有4.7%，约为其新增供应占比的四分之一。
而宝山则相反，今年上半年商业物业的新增供应为2.1万平方米，仅占全市商业物业新增供应总量的3.47%，而其成交量则高达9.03万平方米，是其新增供应量的4.3倍，其成交占比却高达8.62%，是其新增供应占比的2.48倍。
其他新盘商业物业的成交大户——浦东、松江、闵行、嘉定，即成交前4名的行政区域，也都不同程度地存在着上述供需之间的结构性矛盾，并加剧了上述各区供不应求的矛盾。如浦东今年上半年新盘商业物业的供求比为1:1.75，闵行为1:2.08。而松江今年上半年，因其商业物业的新增供应量同比骤减79.6%而从去年的供大于求，转变为今年上半年的1:3.15的严重供不应求。
远郊地区供应积压
从今年上半年，部分远郊地区的市场数据来看，青浦、南汇、奉贤、崇明这4个区县的新盘商业物业严重供大于求。其供求比分别为1:0.48、1:0.83、1:0.76、1:0.45。全市新盘商业物业成交前5名的供不应求的程度都要大于全市总体供求比，远郊地区供大于求的现象就更为强烈了。
上海商业地产的郊区化发展是必然的趋势，这是由郊区城市化发展的要求决定的。但在大的市政配套，城市基础设施尚未先行开发成型之时，在产业人口尚未充分导入之际，商业项目的孤军深入，难免会失去人气，失去市场的支撑。这就是导致如今上海新盘商业市场内热外冷、以及新兴的成熟聚居区走热的根本缘由所在。
