曾几何时，因优质商业稀缺、交通不便利而一度被誉为“睡城”的金沙洲；今时今日，多个大型商业地产项目纷纷进驻金沙洲，金沙洲商圈商业格局日渐升级。
为增强体验式消费，广百广场于10月初打造金沙洲首个魔幻荧光乐园，其中“小恶魔”气模高达10米。
记者近日获悉，下月金沙洲商业格局又将迎来新一轮变化，又一大型商业体永旺梦乐城将于11月9日正式入市，并为金沙洲居民带来了百余家商圈首店。从国昌·新城市广场，到万达广场、广百广场、永旺梦乐城，金沙洲商圈以肉眼可见的速度在优化，未来还将有近20个购物中心在金沙洲亮相，金沙洲从当年的荒芜洲岛逐渐变成商业洼地。
永旺梦乐城新项目下月入市金沙洲
记者近日在永旺梦乐城广州金沙项目媒体见面会上获悉，永旺梦乐城金沙店将与11月9日正式入市，这也是永旺梦乐城在广东的第三家购物中心。据介绍，该项目规模达19.5万平方米，拥有约3000个停车位，地上4层，地下2层，采用与购物中心概念“Share the Oasis”(共享绿洲)相辅相成的都市化城市设计，汇聚约 170 家店铺，其中100家是首次在当地开店的品牌。
永旺梦乐城金沙店每个楼层设置不同主题，其中，一楼以知名品牌和时装为主，其中快时尚品牌“UR”、集合店“O.C.E”首次入驻金沙洲。三楼，引入了3个大型儿童娱乐设施，占地面积 5000 平方米，进驻品牌有“卡通尼”、“奥飞欢乐世界”、“美吉姆”等。四楼则开设了中餐特色的概念区、中影国际影城，该影院是金沙洲面积最大的影院。
永旺梦乐城(广州白云)商业管理有限公司董事总经理大田原隆广接受采访时说：“永旺梦乐城截至目前已在中国4个地区为中心集中开设了18家购物中心，永旺梦乐城金沙店是永旺梦乐城在开设广东省第3家购物中心，而广东省另两家永旺梦乐城分别坐落于广州番禺和佛山大沥。选址金沙洲，看中的是其周边15分钟车程内的约220万人商圈，加上项目周边拥有众多大型中高端新住宅区，汇聚了大批消费客群，且距离广佛高速公路、广州外环高速出入口很近，周边交通环境方便快捷，拥有一定的消费潜力。
各大商业项目接连进驻金沙洲
早前金沙洲以社区商业、商业街和裙楼商业为主，成规模的大型商业项目较少。2012年，金沙洲首个大型购物中心国昌·新城市广场正式开业，主力店为卜蜂莲花营业面积超过1.2万平方米，为金沙洲居民提供了一定程度上的便利，但远不能满足当地居民的消费需求。随后金沙童话王国、红星美凯龙等商场也相继提上日程，纷纷进驻金沙洲。
2017年6月30日，金沙洲星港城万达广场正式亮相，该项目建筑面积约11万平方米，规划有摩天轮主题乐园，购物中心的周边配套还有摩都世界、邮轮主题步行街、喜来登国际酒店、国际写字楼、海淘城、浪漫谷国际婚纱城等，而大润发和摩都世界则于去年12月31日正式开业。与常规的购物中心不同，该购物中心顶层塑造摩天轮，形成以浪漫摩天轮为主题的体验式商业中心。据该购物中心相关负责人表示，开业首个周末客流量已突破20万人次。
紧接着“亮相”的是今年年初开业的广百广场，广百广场总建筑面积达30万㎡，集合住宅、公寓、写字楼、酒店、商业为一体的城市综合体，是广百旗下首个主打年轻、时尚、实惠的购物中心。据了解，金沙洲广百广场汇聚了电影院、健身中心、儿童乐园、餐饮、娱乐等多种业态，提供触摸导购屏、母婴室、全场WIFI覆盖、微信缴停车费等便捷服务，还有虚拟货架、广百超市自助收款、广百电器扫码支付等“黑科技”加持，拟打造成新型商业综合体。
未来有近20个商业项目落地
随着多个大型优质商业项目的入驻，金沙洲商业面貌正日渐改变。然而，这仅仅这是发展的开始。根据赢商网数据统计，整个金沙洲区域正在规划、建设及待开业的商业地产项目(包含购物中心、社区商业等)总规模已超300万㎡，至少有20个超3万㎡以上规模的商业体。其中广州城投的花城·金沙汇花城金沙汇也在筹备开业运营，横沙酒店正在开展内部装修，预计今年投入使用;梦车小镇已开业试运营;城投大都汇南部地块项目预计今年底预售;金沙洲1号商业楼(万科金沙公园)、城投大都汇北部地块项目正完善报建手续。
记者注意到，在这些商业项目里，不再仅仅关注“买买买”，而是更加关注“体验式消费”。例如花城·金沙汇，打造了星级农贸、亲子体验、天空农场、主题餐饮、文化创意、时尚精品六大业态，营造“超体验商业模式”;托马斯主题儿童乐园则打造了集少年儿童快乐体验、素质教育、主题餐饮、购物休闲等业态的体验类大型儿童主题商城，为当地居民提供了新的消费场所和体验。
家住中海金沙湾的刘女士表示，随着近几年周边多个购物中心的开业，大超市、品牌店就在身边，周末逛街游玩再也不用被迫前往市区，在家附近即可享受到舒适的消费体验。业内人士指出，随着多个商业项目在金沙洲落地，金沙洲的商业格局将越来越完善。
市场空白助推
金沙洲商业发展步向快车道
金沙洲位于广佛交界核心地段，被定位为“广佛同城门户节点、泛金沙洲服务中心、山水新貌宜居新城”，是政府首个主导开发的居住区。伴随着交通发展，吸引了大批地产商的进驻和人口集中，原来的商业项目已远不能满足现有的消费需求，面对庞大的市场，商业巨头们纷纷盯住了这块“大蛋糕”。业内人士指出，随着近年来金沙洲住宅楼盘的大幅度增多，人口数量的猛增，区域内经济、消费需求空间的不断扩大，进而推动了金沙洲商圈的商业发展
步向快车道。
住宅楼盘密聚集
根据广州城市发展总体规划，广佛同城战略的重点区域之一，金沙洲板块将拉动城市融合发展，主动接受广佛都市圈的经济辐射和产业转移。为此，金沙洲被定位为“广佛同城门户节点、泛金沙洲服务中心、山水新貌宜居新城”，是政府首个主导开发的居住区。金沙洲规划兴建河滨公园、滨江体育公园、以及生态公园;居住区规划为6大片区、182个街区，共402个地块，全区按“一心、二带、三片、六区”进行发展。
据了解，2006年金沙洲进入开发建设的高峰期，地产商开始注重建设商业楼盘。2009年启动广佛同城建设，位处广佛交界的金沙洲吸引了众多投资目光，逐步开发多种业态。目前，已经落成的有万科四季花城、万科金域蓝湾、中海金沙湾、保利西子湾、恒大御景半岛、时代糖果、保利西海岸、御金沙、深业江悦湾等商业楼盘。
住宅楼盘的建设带动了人口的增长，消费需求的增加，吸引了大批商业巨头蜂拥而至。业内人士指出，整个金沙洲区域入住人口近30万，未来或将持续增长万。楼盘增多、人口数量的猛增、交通及配套的加强，该区域内经济、消费需求空间的不断扩大。他说：“有需求肯定有市场，开发商不仅仅看到了庞大的房地产市场，伴随而至的商业市场也是他们所关注的重点。”
在此前广百广场开业时，其相关负责人接受记者采访时也表示，选址金沙洲是看中其周围住宅楼盘密聚集，拥有庞大的消费需求和消费潜力，是一个值得进驻的市场。永旺梦乐城(广州白云)商业管理有限公司董事总经理大田原隆广也表示，第三家永旺梦乐城选址金沙洲是看中其周边15分钟车程内的约220万人商圈，加上项目周边拥有众多大型中高端新住宅区，汇聚了大批消费客群。
社区商业为主
缺少大型购物中心
记者注意到，在万达广场、广百广场等大型购物中心开业以前，金沙洲商业比较落后和分散，以社区商业、商业街和裙楼商业为主，成规模的大型商业项目较少。以国昌·新城市广场为代表的集中式商业无法满足当地人群的主要消费需求，随着近两年万达广场、广百广场、金润广场的亮相，慢慢提高了区域消费水平，但单个大型商业体辐射范围和支撑能力有限，从整个区域来看，其商圈氛围尚未形成，居民消费外流仍是一大问题。
上述业内人士指出，以往金沙洲商圈未着重开发的时候，当地的居民消费不便利，社区商业智能满足当地居民的生活需求，而逛品牌店、周末游玩只能到广州市区，但金沙洲一度被称为“堵城”，交通不便出行，这也就造成了当地市民消费的缺失。随着住宅楼盘的增多，人口猛增，商业空白的格局越来越明显，基于金沙洲商圈的发展和当地居民的消费需求，在当地空白商业的发展阶段，各大商业体进驻金沙洲也成为了理所当然的事。但需要注意的是，近两年金沙洲交通越来越便利，带动人流向外走。因此如何留住消费者，是目前金沙洲商业急需解决的难题。
商业分析机构分析师梁荣德也指出，长期以来发展滞后的商业市场似乎并不能很好的吸纳这些需求量，所以激发了当前金沙洲多个购物中心新兴发展，而大体量、大面积进驻，已经成为开发金沙洲的主要手段。
核心商圈竞争激烈
新兴商圈成关注焦点
从今年3月广州k11的正式亮相，广州核心商圈的的商业项目已逐渐趋于饱和状态。目前天河路商圈汇集了正佳广场、天河城、万菱汇、太古汇、天环等购物中心，珠江新城商圈汇集了高德置地、国金天地、花城汇、k11等，领土已逐渐分割完毕，各大企业不约而同地把目光放在了广州周边的新兴商圈中。
其中，新世界中国继广州k11开业后，随继就将目光瞄准了新型商圈，在广州北商圈建设新购物中心云门NEWPARK。新世界中国地产有限公司华南-广州及佛山区域副总监梁国强接受采访时表示，云门NEWPARK项目位于广州地铁二号线、三号线和年底通车的14号线三地铁交汇核心点，是广州北唯一的超50万平方米的商业综合体，将辐射周边5公里范围内约50万高素质，高净值的消费人群。
另一方面，新兴商圈的消费潜力也是有目共睹。同和金铂天地总经理林勋秋说：“同和金铂天地在2017年首次的升级改造后，通过丰富的互动活动与引入多元的新颖品牌，人流量得到明显增长，足以见得同和城区商业的可塑性。”记者了解到，金铂天地新项目也将在落地新兴商圈嘉禾望岗。
第一太平戴维斯报告指出，预计至2019年，广州非核心商圈的购物中心建筑面积占比将由目前的56%升至62%。该机构10月发布的《2018年第三季度广州房地产市场概述》则指出，预计第四季度将有三处优质零售物业入市，分别是位于嘉禾望岗的岭南新世界、位于金沙洲的金沙洲永旺梦乐城以及位于天河的天河万科广场，总共为市场带来超过35万平方米的新增供应，而这三个商业项目均位于新兴商圈中。金沙洲商圈作为新兴商圈，加上其自身条件，自然而然成为了企业关注的焦点。
拼体量还得拼“内功”
差异化发展留住消费是关键
随着各大商业体的入驻，金沙洲商圈的雏形正逐步形成。但是，当商业项目逐步增多、扎堆，有助于商圈发展的同时也有可能带来激烈的同质化竞争。未来，金沙洲片区规划重点发展总部经济、现代商贸、电子商务、科技创新、商务服务、文化旅游等现代产业，金沙洲的商业体也该朝着什么方向发展?在体验式经济的当下，各个商业项目如何真正将体验落地，打造专属名片，实现“百花齐放、各有所长”?
避免同质化竞争
打造专属名片
当商业项目逐步增多、扎堆，有助于商圈氛围的营造和金沙洲商业的发展，但同时也有可能带来激烈的同质化竞争。记者注意到，目前金沙洲大多数购物中心都是以常规模式为主，以引来品牌为主要导向力，例如永旺梦乐城在170个品牌中，引进了百余家当地的首个品牌。业内人士指出，在早期发展以品牌为吸引点，打造自身的个性化差异化确是可行，但随着进驻的商业中心越来越多，引进的品牌难免有重叠，届时优势将不存在。
戴德梁行的报告中表示，随着广州零售市场不断发展，未来大量新增供应下，市场竞争将日趋激烈，现有优质商业应当加快业态升级和品牌调整的步伐，深耕体验消费，凸显品牌个性，以保持项目的竞争力。
广东省商业地产投资协会常务副会长、第一商业网总裁黄华军认为，大商业体量的商业项目短时间内在金沙洲相继亮相，预示着未来金沙洲的商业竞争将异常激烈。各大商场要找准自己的规划定位、组合好自身的商业业态、走出一条特色化、差异化、主题化的路，避免同质化，形成一个全新的商圈。
亚洲购物中心协会副主席郭增利则说：“在以存量为主、增量为辅的新市场环境，购物中心比拼的更是“内功”。消费者已从过去物质满足阶段进入到一个追求品质的阶段，在这个时候，购物中心通过品牌商的吸引力来提升购物中心的吸引力的做法恐怕不行了，以精神享受作为驱动力的新型商业诞生了。如何去围绕人、商品、设施为核心，拓展服务内涵，建立一个全新的服务系统，这是每一个开发商、品牌商都需要思考的问题。”
如何留住居民消费？
吸引周边客源是关键
一度被誉为“堵城”的金沙洲，近年来随着交通的改造相对已相较便利，居民不再是出城难。但是，梁荣德指出：“交通便利了，也会带动人流向外走。若金沙洲商圈未能形成自己的特色，吸引外来的客源，原本便捷的交通不但不能将消费辐射能力扩大至更远的范围，还会进一步推动客源的流失。因此如何留住消费者，是目前金沙洲急需解决的难题。”
广东省商业地产投资协会会长、广东省流通业商会执行会黄文杰也表示，地铁、高速路等便捷交通，对金沙洲商业来说其实也可以是“双刃剑”，可以把人更方便地带来，也能带走，如佛山祖庙商圈，当年广佛地铁通车后，该商圈并未能马上做旺，而是一度出现客源流失的现象，庆幸的是随着商圈的不断调整，才开始慢慢吸引佛山客源回流，甚至吸引了广州客来消费。这方面，金沙洲商圈的项目，可以从中吸取教训。
黄文杰说：“广州商业不断趋向于饱和状态，要求商业项目形成特色与竞争对手有所区别，并通过独特的商业形态去营造属于自己的生存空间。金沙洲商业要进入良性发展轨道，最好先放缓脚步，控制后继供应的增长速度与当地常住人口的增长幅度同步，以保障商业项目有必要的消费基础。另外，加大金沙洲的配套投入，改善交通真正实现与广佛两地的无缝对接，为吸引更多周边客源提供可能，同时金沙洲的商业项目从一开始要做好科学规划，吸引更多知名品牌和商家落地，提升项目的消费辐射能力，留住当地消费者的同时吸引更广阔范围的客源。金沙洲的人口聚集速度在未来几年还会快速提升，有机会形成广州整体商业地产的次级商圈。”
（来源：信息时报 记者 陈雅菲）
