距离“金九银十”销售旺季结束已经不远，今年以来，在楼市调控政策持续影响下，开发商和购房者都对楼市持观望心态，住宅供应、成交量都比较低迷。在这样的市场情况下，今年三季度东莞楼市表现不尽人意，在观望情绪笼罩之下，开发商以“特价房”来吸引购房者，提高成交率，同时东莞楼市的产品成交结构也发生了微妙的变化。
市场成交量同比下滑25.96%
合富大数据显示，今年前三季度东莞一手商品房供应面积463.4万平方米，同比减少18.5%；网签面积485.2万平方米，同比减少10.6%；网签均价16659元/平方米，同比微涨3%。其中2018年前三季度东莞一手商品住宅供应面积311万平方米，同比减少26%，创过去8年最少。
前三季度，东莞一手住宅网签面积343万平方米，同比减少1%，为过去8年最少。但剔除政策限制因素，预计真实成交量较去年有所增长，只是回归至理性常态水平。
东莞合富研究院认为，东莞前三季度需求量在350万—400万平方米水平。从开发商的情况来看，2018年1—9月东莞商品房网签金额前10房企市场占比达55%，与去年基本持平，其中前两名房企市场比重高达27.5%，较去年的39.3%略有回落。
而单从第三季度的情况来看，据东莞中原战略研究中心统计，第三季度全市住宅成交113.77万平方米，环比下滑11.48%，同比下滑25.96%。
东莞中原战略研究中心认为，住宅供应缩量明显，市场成交主要以“去库存”为主，去化较为乏力；政策及资金面的双重收紧，市场观望情绪浓厚，楼市热度偏低；基准利率普遍上浮，客户入市门槛提高，成交量明显缩水。
值得注意的是，从第三季度起，“特价房”就成为东莞开发商的主要促销手段，尾盘、高价项目促销力度较大。
“无论是特价促销，还是新盘合理定价，都是为了加速回款，年底冲业绩。”优房超·瑞城搜东莞总经理李玲玲说，目前各大品牌房企资金链都比较紧张。之前售出的房子，很多都无法快速网签，也严重影响到了房企的资金回笼。
洋房套均总价为181万元
数据显示，三季度全市洋房成交套数占比92%，同比下降2个百分点，为今年三个季度新低，别墅和住宅公寓成交占比均有所回升，尤其别墅成交占比回升至近两年新高。
业内人士分析，这主要因为别墅供应加大，一定程度上刺激别墅需求释放，海逸豪庭、金地前海山和卓越维港等个盘集中成交也有影响。
监测显示，三季度开发商推货节奏明显放慢，洋房供应90万平方米，成交97万平方米，均不足百万平方米，对比去年同期分别下降56%和31%。
据了解，东莞开发商自6月放量冲刺业绩，但随后7—9月推货力度明显下滑。尽管进入“金九”旺季，但随着市场调控持续深化，开发商入市积极性不高。在观望氛围浓厚的影响下，9月市场成交并不理想。
另一方面，数据显示今年三季度，东莞洋房套均总价为181万元/套，其中洋房总价150万—200万元的成交量占全市洋房的37%，200万以上的占30%，反映东莞购房门槛较高。
从东莞各镇街洋房套均总价看，全市约七成镇街的洋房套均总价在150万元以上，套均超200万元的镇街已达12个。
从户型来看，三季度90—110平方米和110—144平方米依然是东莞市场成交主力户型，分别占比为44%及35%，其中110—140平方米首次改善型产品成交占比上升近4个百分点，成交占比为今年季度新高。
“这主要由于宝安山水江南、万科东新翡翠松湖及万科首铸东江之星等多个项目集中成交。二孩政策持续发酵，改善需求进入明显释放期。”东莞中原战略研究中心研究员告诉记者。
别墅供应量创近两年季度新高
2018年三季度，东莞别墅供应明显放量，供应达650套，为今年季度新高。其中，中海云麓公馆集中入市242套。受到供应放量影响，市场成交热度有所回升，三季度东莞别墅成交654套，为近两年季度新高，同比上升12%。
其中，海逸豪庭、金地前海山和卓越维港成交最为突出。另外由于总价在500万以上产品成交增多，别墅价格结构性上升至历史高位，为23606元/平方米，环比上升8%。
从别墅成交结构来看，200平方米以下经济型别墅仍占主导地位，约占全市别墅成交的55%。受卓越维港和君荟庭集中签约影响，144—200平方米别墅成交比例上升至36%。
商铺成交环比上涨16%
为加快回笼资金速度，商业物业成为开发商的力推产品。数据显示，三季度东莞全市商业公寓供应大幅放量。不过随着调控加码、银根收紧和利率上浮，公寓购买成本也大幅上升，加上前期碧桂园首座、碧桂园苹果等项目集中消化大量投资需求，导致三季度投资需求有所回落。
从公寓产品成交结构来看，50平方米以下公寓依然为市场主导。而由于碧桂园首座公寓推出一批90—110平方米特价优惠公寓房源，成交效果明显，导致全市70平方米以上公寓成交出现较大幅回升。
记者了解到，东莞第三季度多个公寓项目十分畅销，其中碧桂园苹果和碧桂园首座公寓大量集中签约，分别以637套和553套位列前2名。
值得注意的是，商业公寓成为市场供应和成交的主流，供应持续放量，这也导致了商业公寓存量再创新高。
另一方面，数据显示，2018年三季度东莞商铺成交16.22万平方米，环比上升16%。
三季度东莞商铺成交突出的代表项目分别有万科珠江东岸、万科四季松湖、虎门印象、东城碧桂园、碧桂园首座等，单盘成交量过50套的有12个项目，环比二季度增加5个。主要原因是尾盘项目推货增多，加上商铺不受楼市调控政策影响，部分品牌房企加大商铺促销力度，从而促进商铺成交量明显增长。
但与此同时，写字楼产品在第三季度断供，成交量创下两年新低。据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，2018年第三季度东莞写字楼供应意外断供，随着前期城区多个写字楼集中入市，消化基本完毕，东莞写字楼成交量持续回落，第三季度仅成交5.03万平方米，创近两年新低。
四季度入市项目定价趋于合理
据了解，四季度“特价房”将为主要促销手段，尾盘、高价项目促销力度较大，新入市项目定价趋于合理，预计东莞楼价会平稳。
从东莞洋房供应方面来看，进入四季度开发商将力推70—140平方米的产品，刚需及首次改善型客户有望成为市场成交主力。同时，商业公寓供应放量明显，且集中降价跑量，后市投资热度走高，公寓市场成交量或上升。
而从区域来看，东莞中原战略研究中心认为，滨海湾片区将成市场成交热点，尤其以虎门推新最为显著，成交活跃度有望持续走高。同时，大朗、东坑受供应量提升的推动，市场成交亦将有所回升。
受未来几个月供应量增加的影响，业内人士预计部分房价促销力度加大，客户入市意愿有望增强，其中本地需求仍为市场成交主力。
“值得注意的是，受深圳楼市730新政持续影响，部分深圳客或将回流东莞，定价合理的临深区域项目成交热度或有望上升。在临深片区供应量大幅放量下，临深片区深圳客占比或有所回升。”东莞中原战略研究中心分析师告诉记者。
