对于京能集团二度出手古北水镇项目，市场有多种看法。其中有观点认为，京能欲意全面退出房地产。
因为，除了11月2日挂牌古北水镇10%股权外，11月6日晚间，京能集团旗下地产平台京能置业再度发布公告称，公司在北京产权交易所公开挂牌转让所持京能天阶（北京）投资有限公司31%股权已成交，受让方为世贸天阶投资集团有限公司，成交价格为3.64亿元。
二度挂牌古北水镇股权与出售世贸天阶，京能“全面退出房地产”顺理成章。
但对于京能集团而言，对“投资回报率”的考量或更能解释其半年内二度转让的动作。
2012年，京能集团以5亿元入股古北水镇，获20%股份。随后，2013年5月、2014年7月，京能集团分别按持股比例对古北水镇公司增资0.604亿元、0.46亿元，增资后，持股比例仍为20%。
也就是说，京能集团合共将6.06亿元资金注入古北水镇。若按照10%股权标价8.5亿元计算，京能集团该笔投资在6年间投资回报率达到180.53%。
有业内人士表示，面对目前古北水镇净利润下滑，游客接待量增幅减少，当前确实是京能集团理想的退出时点。
数据来源：中青旅控股股份有限公司财报
2018年前三季度，古北水镇录得营业收入7.92亿元，与去年同期的7.85亿元相比，基本持平并略有增长。上半年，古北水镇的营收则为4.57亿元，同比增长5.32%。
从更远的数据来看，2017年全年，古北水镇实现营收9.79亿元，2016年为7.2亿元，2015年4.62亿元，2014年项目开始营业，则录得1.97亿元。
在接待游客量方面，古北水镇2014年全年接待游客人数达到97.6万人次，2015年至2017年分别为147万人次、234.92万人次、275.36万人次。
从大体数据来看，古北水镇营收一如既往突飞猛进，但光看营业收入始终难以服众，细细拆分古北水镇的底层数据就能发现，投资回报未能达致预期也是京能选择退出的原因。
数据来源：中青旅控股股份有限公司财报
据观点指数了解，古北水镇在设计之初，就以乌镇作为发展样本，但仔细对比两者的业绩数据，却可以发现二者大相径庭。
数据来源：中青旅控股股份有限公司财报
数据显示，2014年古北水镇全年实现净利润1.16亿元，扣除对古北房地产公司投资收益后古北水镇公司亏损4055万元；2015年，净利润为4701万元。
2016年，古北水净利镇大增3.45倍至2.09亿元，但2017年又下降45%至1.14亿元。今年一季度，古北水镇亏损了1657.69万元，二季度，其录得净利润1.24亿元，同比增长155.98%。
显然，古北水镇从运营至今，营业收入一路向好，但净利润却呈现出大幅波动。从上表的数据中亦可以发现，2015年及2017年，古北水镇的净利润均呈现负增长态势。
“业绩不稳定或许也是京能集团退出项目的原因之一。”有业内人士向观点地产新媒体透露。
数据来源：中青旅控股股份有限公司财报
