从2006年底起，位于无锡新区繁华路段长江北路的某服饰广场开始大规模改造，原有商铺纷纷关闭。
知情人士透露：该广场被几个温州人花费上亿元整体吃进，正对广场进行大换血。
据了解，这栋五层服饰广场可销售面积为6万平方米。自2004年年初开盘至2006年底，已经以独立产权形式陆续售出了3.5万平方米，均价为1万元/平方米。
原本开发商将该广场定位为中高档服饰商业广场，承诺对整个广场实行统一经营，负责宣传、招商、物业管理等事宜，并向小业主支付保底租金。但2005年年初，开发商将主要精力转移到另一个项目，结果不但无暇顾及服饰广场，资金链还出现了问题。
整体接盘
在这种情况下，小业主们只好自行招租，导致广场定位杂乱、档次大大降低。由于缺乏统一宣传，广场人气低迷，多数商家经营不善，这也给剩余商铺的销售带来了不利影响。从2005年开始，广场剩余的2.5万平方米商铺基本上处于滞销状态。
2006年8月的时候，像这样处于无锡市中心地段、装修不错的服饰广场，商铺单价约15000元/平方米。该项目的开发商由于急需资金，加上与小业主之间存在纠纷，欲将广场剩余的2.5万平方米商铺打包出售，收购价为5000元/平方米。条件是收购方必须为开发商收拾烂摊子，小业主将物业交予收购方统一管理，收购方需保证小业主7%的年租金收益，保证期20年。
徐德奎就是这个时候介入项目的。他看重的是总价1.25亿元，远低于市场价格。
2006年12月徐德奎成立商业管理公司，与开发商签订收购合同。具体内容为：首付30%，共3750万元在一周内付清；开发商负责处理小业主与租户之间解除租赁合同的赔偿问题，期限为6个月；问题解决后，收购方将剩余款项共8750万元一次性付清。
同时，收购方与所有小业主分别签订协议，承诺年租金回报7%，租金一年一付，期限20年。
重新定位
徐德奎联络了几个朋友对该项目的风险、收益进行多次讨论。
他的考虑是：既然收购价格远低于市场价，分割式产权有利于转手，这是该项目的可操作之处；收购的2.5万平方米商铺位置散乱，这是不足，但小业主提出收购方统一经营的要求恰好弥补了这个缺陷。
最终让他下定决心的是，据了解一国际级大卖场曾与该项目的开发商洽谈过入驻广场之事，结果因为在租金上有分歧而搁置。只要广场方面降低租金标准，合作基本上没问题。
2006年12月项目到手。在开发商处理后续问题的同时，徐德奎着手聘请专业商业地产管理人士加盟，将服饰广场重新定位为集娱乐、餐饮和购物为一体的综合商业广场。
2007年4月，与大卖场的合作已经敲定，出租面积为2万平方米，租期20年，徐德奎在租金方面作出让步，最终定在1元/平方米/天，每满5年上调5%。他考虑的是，大卖场的人气和知名度不可估量。与此同时，原有商铺之间的隔断被敲掉，铺面扩大。接下来就是宣传和招商了。
收益前景看好
目前整个广场处于招商阶段，前途还不可预知。但徐德奎算了笔账，这笔买卖确实存在风险，但如果操作妥当，收益可能会相当惊人。
项目主要有三方面的开销：
第一，3.5万平方米7%的回报率，按单价1万元/平方米计算，年支付保底租金共2450万元；
第二，管理公司运作资金，每年500万元左右；
第三，融资利率在所有开支中占大头。2006年12月，融资3000万元；2007年5月，再融资3000万元；同时利用2万平方米物业向银行申请抵押贷款，于2007年5月贷到6000万元，年利率8%。利用借贷，徐德奎于2007年5月付清了开发商70%的余款。而他每年须支付融资及贷款的利息达2640万元。
在收入方面，租给大卖场的2万平方米年收入730万元；其余4万平方米，初步确定3万平方米服装类商铺租金在8元/平方米/天，年租金约8760万元；1万平方米餐饮租金在12元/平方米/天，年租金约4380万元，两项共计13140万元。不过，商场成熟需要一段时间，大致为三年，估算三年内空置率在50%，所以加上来自大卖场的730万元，近三年商场的平均年租金收入在7300万元左右。
凭借7300万元的年租金收入，在支付完保底租金、管理公司运作资金以及借贷年利之后，三年左右便可还清借贷本金；第四年市场成熟，每年有望收取1亿元左右的租金；此外，操盘者还可享受物业升值。
