访谈石力猛：十年地产 开发商做出应有贡献

      采访人物：石力猛 中赫集团有限公司副总裁

      人物简介：石力猛  中赫集团有限公司副总裁，北京新天朝来房地产开发有限公司总经理，主持北五环规划建筑面积78万平方米综合项目“北纬40°”开发工作。教育背景： 86、9－91、7　清华大学土木工程系学习，本科毕业，获学士学位。 03、3－05、7　清华大学经管学院EMBA学习，获硕士学位预算、监理、人力资源、财务、客户服务、职业生涯、项目管理等在职培训。

      十年地产 开发商做出应有贡献

      记者：您在地产界做了将近十年，您从自身的角度来讲述，中国地产10年或者说北京地产迅速发展的10年，最大的变化是什么，政策、实施各方面，对您触动最大的是什么？

      石力猛：中国房地产的10年正好是我真正从事房地产事业的10年，我有这样几个观点，首先，整个房地产的发展到今天，越来越规范，主要体现在几个方面，我们讲到90年代末2000年上半年的时候，房地产纠纷不断，几乎所有的项目都存在着严重的纠纷。以现在的房地产纠纷所处理的问题回过头来看，我们首先能够感受到，开发商本身的运作水平、规范性在提高。第二个是政策。因为房地产行业是一个系统工程，涉及面非常广，线条环节也非常多，从政府的各种政策、规范、要求、程序来讲已经完善很多，第三个变化是客户。现在客户越来越成熟理性了，购房客户对房地产的认识也在提高，这几个因素加在一块，体现出房地产在今天比前些年发展的规范程度要好的多，也更顺畅。

      第二个方面就是这么多年，整个的政策现在还不是很到位或者不是很对路，政策紧锣密鼓越出越多，但是对于真正规范房地产秩序、抑制房价，使房地产沿着更加规范、更加良性的发展还有很大的差距。

      首先，中低收入家庭的住房问题解决，或者贫困人群住房的解决，这是政府的职责，至于普通的商品房这完全是一种市场行为，所以政府的重点应该是第一个，你把中低收入这一部分的住房问题解决好，第二个对于普通商品房是一种引导甚至包括限制等手段，使市场良性的发展。

      第三个方面就是经过10来年的发展，开发商整体项目运作水平有了很大的提高，带来了整个房地产行业尤其是住宅项目品质的提升，包括规划、建筑、景观等等。品质的提升是行业发展的必然规律，产品质量的人性化，更细节的考虑这一定是地产的发展方向。 

      记者：您说的很好。比如说在这几年当中开发商、政府、客户，他们三个您觉得在这10年当中谁的贡献更大一点？

      石力猛：实际上从房地产这个行业来讲，最直接的三大因素是政府、开发企业、客户，但由于房地产的链条非常大，间接的因素很多，像你们媒体，还有银行、法律单位等等。从地产发展的过程来看，几个因素的权衡，我觉得还是开发商的团队贡献比较大，绝大多数房地产企业是想本着不断做大做强不断发展的目标，在这种情况下，不论是企业的运作能力、管理水平、企业品牌，还是产品、服务等各个方面都有了很大的提升，这是最直接的动力。

      “新政策”下的品牌环境建设 

      记者：我们说7090、限价房的政策，是对开发商的建设规划有影响，您觉得在同一个项目，做不同档次的户型，会不会对整个品牌的环境有影响？ 

      石力猛：这有几个方面，不同的项目情况也不一样，项目的规模，所处的位置，甚至包括地块本身的形状，各种综合因素相互影响与制约，有的项目这么做是毫无问题，有的可能就非常难做。就从做法来讲，给实际操作确实带来很大的问题，例如在整体规划当中，两种不同的客户群，在一个社区里面。那么在整个规划设计当中这两类产品怎么区分，怎么设计，包括成本怎样科学的控制，包括停车位带来的压力等，确实是给整个运作带来了很大的问题。拿我们的项目来讲，我们是采取小户型和大户型从楼型设计、辉煌布局等方面直接区分开来，区分开来也有他的相关问题，除了刚才讲的造价、停车等等问题之外，还有一个物业费也是不同的，管理各方面也是有区分。两个大块截然不同，从推广的主题上也要想办法把他区分开来，或者不同的阶段推出。

      记者：那您对这个商业地产有一个什么样的观点？您觉得是一个发展方向吗？还是一个巨大的利润点而已？

      石力猛：一般的开发企业还是以住宅开发为主，商业地产有高投入、周期长的特性，毕竟不像住宅，根据相关资料看，北京市的商业供应量相对来说比较饱满，空间不是很大。由于高投入、周期长，就给一些操作纯商业项目的企业，尤其是操作大型商业的企业的实力、资金、抗风险的能力有一定的要求。在市场经济条件下，企业开发一个规模比较大的住宅项目也要有很大的投入，所以商业项目运作对企业来说，比操作住宅项目难度相对更大。 

      记者：前两天我们也和有外资背景的地产公司聊过，关于近期房地产的资本化，大家觉得金融产品的单一性，还有外资引进来或者其他融资方式的成本相对来说比较高，这一点对您这样的房地产开发商有影响吗？你对国家目前的金融政策有怎样的看法？

      石力猛：对我们肯定是有影响，现在这个问题也是几个方面交织在一起，原来手上有项目的情况会稍好一些，新的项目放量很少，土地越来越贵，而且由于拿地政策的变化，需要投入的资金量变大，这样从整个资金、资本的角度来说对开发企业的压力变得非常大。

      第二个就是政策对国外的资本控制的非常严，这就像你讲的，使我们融资平台非常窄。目前国内来讲，一些信托、基金等融资成本很高，融资渠道单一。一个是企业自有资金，一个是直接融资，从绝大多数企业来讲，像房地产这样大的投入，拿出这样大的现金量也不太现实，从银行的融资来讲，现在所有操作环节套在一起，银行融资必须具备一定的条件，证件齐全还要有抵押物等，而在你拿地的情况下你根本不具备银行融资的条件，这样就变成一个恶性循环了，还有一个现象也值得考虑，我有一个看法，现在土地本来放量不多，经过哄炒，资金量一下就投入很大，对普通公司很困难，但对于上市公司就不同，他有钱拍地。第二他可能考虑更多的是这个地能不能做得下来，搁置几年没有关系，考虑的是别的问题，目前，中国的地产资本化也进入了一个怪圈。

      记者：您能介绍一下，除了北京的北纬40°，中赫集团在其他的城市有什么样的发展，自身的发展优势和今后的发展战略是什么？

      石力猛：我们在北京西部正在运作一个项目，在河北唐山有大型房地产项目，在海南三亚也有旅游和地产相结合的项目，我们在海南有一个岛。另外在河北、在外蒙还有几个能源项目。

      我们现在有三个因素，第一个我们来北京的时间不长，但是以往历史已经有10年了，企业自身有一定的积累。第二个就是我们不是一个单一的地产企业，我们目前在北京开发了两个地产项目，但是在外地有其他领域的投资，所以从业务的布局，资金的调配上有一个相互的平衡和支持、补充。第三个我们项目手续是齐全的，是符合新政的大盘项目，所以我们是有银行融资能力的。

     记者：从政策层面谈到产品的层面，我想谈一下您所在的企业和您自身的情况，您来到这个集团的情况。

石力猛：我是清华土木工程系1991年本科毕业，毕业之后前7年做基本建设，分到中国航空工业规划设计研究院从事工程建设管理工作，这项工作实际上是房地产当中的一部分，搞基建，设计、工程施工、预算造价、办理各种手续这些跟房地产没有什么实质的区别，房地产只是多了销售、推广、客户服务等等。所以到1998年我开始真正的进入房地产，进入当代集团工作，那时候当代刚刚起步，随着当代企业的发展，负责的事情越来越多，最后走向综合性管理。我一直从事房地产这个行业，后来在新华联做过一段时间，2005年到这个企业，基本上线路比较单一。

记者：我们最后一个小问题，您能不能用一个简短的观点阐述一下，您觉得能够让中国房地产稳定、持续、健康的向下发展，您觉得应该具备什么样的因素？

石力猛：从宏观的角度看，我想现在最主要的还是政府。还需要有相当长的时间使大的环境、大的形势能够稳定，能够良性，我觉得这是一个根本因素，因为房地产这个行业受政策的影响是非常大的，土地、金融，这两大项决定了房地产的走势。

一方面是通过政府对市场环境进行规范，这不仅仅是管理的问题，还包括土地的放量，金融政策等等，需要达到一个新的均衡，这样才能使整个行业良性的发展。

另一方面是政府的调控政策，从大的宏观上讲，我觉得是一件好事。通过优胜劣汰，使开发企业的数量逐渐减少，剩下的企业都是有规模、有实力、有品牌的企业。这样，我们的市场一定会好的多。