香格里拉酒店里柔和的灯光下，一位满头白发却精神抖擞的男士，正用英语介绍着公司业绩，并回答记者的提问，而坐在他两边的人，则专注地倾听和补充着相关内容。他们背后的展板上，写着“领展2018/2019中期业绩发布”等字样。
领展公布中期业绩了。上述出席中期业绩会的三人，是领展房地产投资信托基金主席聂雅伦、行政总裁王国龙，以及首席财务总监黄国祥。
财报显示，截至9月30日六个月内，按相同基准计算，领展的收益及物业收入净额分别按年增长7.4%及6.9%；期内每基金单位中期分派增长7.5%至130.62港仙。但若按报告显示，其收益及物业收入净额则分别按年下调0.4%及0.2%，至49.30亿港元及37.59亿港元。
所谓的按相同基准计算，即是指不包括任何在分析期内收购，出售或新营运（如适用）的物业。但众所周知，领展涉及资产买卖已是常态。
去年11月28日，领展宣布已完成其策略性评估，透过竞争性销售过程出售17项物业，于当日与由基汇资本为首的财团签订协议，总代价为230亿港元。这是领展历来金额最大一次交易，其为集团带来74亿港元的净收益。
继此笔大生意之后，领展今年9月份公告称，拟就资产组合进行评估，并有可能涉及潜在的资产出售或收购。此后，市场不时传来领展收购、出售物业的消息。例如，它拟斥资约74亿港元购买深圳中心城商场、旗下超过10个商场物业获黑石集团洽购等。
此次于中期财报里，领展坦言，长远而言，其正在考虑收购及/或出售事项；计划收购香港及中国内地一线城市，及其周边三角洲地区的零售物业及甲级写字楼。其他主要考量因素包括良好的连接性、有限的竞争、可观客源及良好的增长潜力等。
王国龙在业绩会上表示，领展“睇紧（正在看）”内地一些一线城市的项目，但具体情况现在不能公布，有进展会及时告知大家。
除了买卖的生意之外，领展的物业租金收入也是被关注的焦点之一。具体而言，于报告期内，它在香港和内地的物业组合表现各异。
其中，香港物业组合总收益增长7.0%，零售租金增长6.6%、停车场租金增长10.0%。而内地的三项物业——北京欧美汇购物中心、广州西城都荟广场、上海领展企业广场1座及2座，合共录得收益总额4.90亿港元及物业收入净额3.90亿港元，分别按年上涨22.8%及25.8%，增长趋势似乎更为强劲。
领展认为，在日益变化的零售环境下，物业提升是维持吸引力的一项必要的资产管理工具。于是，期内领展完成了四个资产提升项目，包括富善商场、何文田广场、三圣商场及环翠商场，其中包括一些街市的优化。
具体而言，鲜活街市经过整合后，空置市场区域转换成新的零售空间，加上一系列基建优化措施（例如更换电梯），行业组合得以提升，零售及餐饮供应增加，以满足各项目的社区需求。
王国龙在发布会上表示，施政报告提到香港会兴建一些公众街市，这个对于行业良性的竞争是有好处的，领展过去已优化过40个街市，接下来优化街市、商场的策略会继续推进。目前，领展的资产提升覆盖多个处于不同阶段的项目，包括10个进行中项目，5个预备开展项目及19个审批中项目。
物业的运营与优化，带动了估值的提升。于报告期末，领展的投资物业（包括香港发展中物业及中国内地物业）估值总额由2018年3月31日的2030.91亿港元增长3.3%至2097.90亿港元。
其中，由于物业收入净额增加，领展于香港的零售物业及停车场估值分别增长3.4%至1463.91亿港元、增长5.0%至362.34亿港元。而内地物业估值为172.46亿港元，比3月末的183.35亿港元有所下降，为人民币贬值所导致。
在负债方面，于2018年9月30日，领展债务总额减少至227亿港元，已承诺债务融资平均年期为3.9年；负债比率下降至10.3%。但在运营周转上，领展的备用流动资金减少至140亿港元，比今年3月末的227亿港元下降了38.55%，其中现金及存款更是由117亿港元大幅下降至39亿港元。
