经过近两年楼市调控政策的洗礼，房地产行业“马太效应”愈发明显，行业集中度还在不断提升。2018年以来，求快、求变成为房企新的主旋律。但在激烈的规模赛跑中，行业对于房企的“容错度”变得越来越低。拿地策略、城市布局、产品定位、营销节点......任何一个环节一旦出错，都可能意味着掉队。
近日，蓝鲸房产梳理发现，克而瑞发布的一份2018年1-10月百强房企销售排行榜中，有51%的房企排名出现不同程度下滑。其中，包括光明地产、万达（专题阅读）集团、鸿荣源、金隅集团在内的四家房企排名下滑超过20位。
另据蓝鲸房产不完全统计，2018年前十月以来，已有10家房企因资金链断裂宣告破产，另有7家房企因转型或重组而“淡出”房地产市场。
在房地产行业持续调控的过程中，曾被房企奉为真理的“高负债”、“快周转”模式已难以为继，在趋于理智的市场环境下，房地产行业进入优胜劣汰的“大洗牌”。
50家百强房企销售排名下滑，光明地产领跌
近日，蓝鲸房产研究报告时发现，有51家房企排名出现下滑，部分房企排名下滑严重，如光明地产直接从2017年67名跌出百强之外。另外包括万达集团、鸿荣源、金隅集团、九龙仓(HK：00004)、金融街(SZ：000402)的下滑势头也较为明显。
从榜单中不难发现，房企排名下滑严重的企业中，多数规模在200-500亿之间。事实上，此类中型规模的房企在2018年尤为艰难。据一位中型房企品牌负责人告诉蓝鲸房产记者，对于迈入千亿的房企而言，拿地、融资都比较有优势，中型房企完全没有这些便利条件，生存环境挺艰难的。
苏宁金融研究院特约研究员江瀚向蓝鲸房产分析表示，房企业绩排名下滑，与企业整体的战略布局有关。蓝鲸房产记者近日采访多位业内人士及房企高管，均表达了相同观点。
一个较为典型的案例是，从2017年百强榜单67位跌出百强榜单的光明地产。蓝鲸房产梳理发现，从2017年下半年开始，光明地产多次进行项目盘整，抛售数个项目子公司，并快速通过收并购、合作等方式在成都、郑州、无锡、昆明等热点城市进行布局，但在2018年上半年，这些热点城市纷纷出台楼市调控升级政策，这对其业绩的影响可见一斑。据其2018年前三季度业绩显示，公司营业收入94亿元，同比下降13.55%，远远低于百强房企平均36%的增长速度。
安居客首席分析师张波向蓝鲸房产记者分析表示，目前光明地产集中布局的城市受市场调控影响较大，销售难免承压。同时，光明地产自身资金压力一直较大，2018年以来大举发债来进行解渴。另外值得关注的是，从城市下沉角度来看，光明地产重点布局的三四线城市，“棚改”红利效应在持续减弱，这也成为限制其增长的阻力。
无独有偶，蓝鲸房产梳理发现，销售排名明显下滑的中型房企中，大多存在类似光明地产相同的问题。例如金隅集团、九龙仓集团、金融街、均在新增土地储备方面，面临着扩张后劲不足的困境，这意味着其后续增长“动力”有限。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产记者指出，部分房企业绩下滑，和全国重点城市调控息息相关。从一些中型规模房企的发展来看，由于在一些重点布局的城市资源比较丰富，往往容易出现重仓“大本营”的现象，但这也导致一旦所在城市销售行情不好，这些房企业绩就很容易波动。
蓝鲸房产注意到，深圳本土房企鸿荣源即属于此类。根据公开资料显示，鸿荣源成立于1999年，是一家深耕深圳的综合性企业集团。据其官方介绍显示，鸿荣源在深圳有1000万平米土地储备，目前参与的旧改项目多达22个。在2018上半年深圳房企销售排行榜中，鸿荣源以97.72亿元打败佳兆业、华侨城等大型房企，挤入深圳房企销售业绩前三。并以此成绩位列2018上半年全国房企销售排行第93位。但在2018年7月，深圳出台“7·31”房地产新政，规定住宅3年限售，公寓5年限售，堪称深圳房地产史上最严调控之后，鸿荣源也在10月份业绩报中，跌出了百强房企之列。
严跃进分析，此类房企本身全国性布局项目不多，容易受到城市政策调控的影响，所以会比较被动。蓝鲸房产也就业绩下滑原因致函鸿荣源，但截至发稿仍未收到对方回复。
银亿、宝能转型汽车领域 “淡出”房地产市场
随着房地产行业集中度进一步提升，百强房企尚难“自保”，对于小房企而言，生存空间亦更加有限。蓝鲸房产梳理发现，在2018年房地产行业坚持“房住不炒”总基调，以及金融形势去杠杆的大环境下，较多沿用传统“高杠杆”快跑模式发展的房企在资金面上出现了明显问题。
据蓝鲸房产不完全统计，2018年1-10月，已有10家房企因资金链断裂宣告破产。
与此同时，在房地产行业风向持续趋冷的走势下，诸多房企掀起一场“去地产化”风潮。但相较于房企以更名形式提出“去地产化”的做法，2018年以来，更多房企以实际行动表达着“走出去”的态度。
据蓝鲸房产不完全统计，2018年1-10月，已有7家房企因转型或重组而“消失”在房地产行业的排行榜中。其中，包括中航善达、嘉凯城、银亿股份、宝能地产、海航地产、浙江广厦在内的6家房企纷纷转型其他领域，淡出房地产市场。
据一位正在转型期的房企内部人士向蓝鲸房产透露，由于企业前期在房地产业务上没有做大规模，加上目前房地产行业调控政策比较严格，近期老板正在研究向其他领域转型，以后随着房地产业务比重减少，以后就不再是典型的房企公司了。
对此，张波向蓝鲸房产记者分析指出，预计2019年房地产行业规模化趋势仍将持续，中小型房企因融资困难，资金链承压，或面临生死考验。更多小型房企会选择和中大型房企合作开发或被并购等方式继续生存或离场。
随着房地产行业集中度快速上升，资源在进一步向规模企业聚集。在经营压力和竞争压力越来越大，融资环境不断收紧的情况下，中小房企生存环境更加艰难。能否及时进行战略调整或实现业务转型，成为中小房企生存大考的头道难题。
（来源：蓝鲸财经）
