“铁将军”把门，门上贴着出租、转让的告示一张。目前，在首府一些地处巷道中的微型社区中，投资者往往都遭遇着商铺销售热抢之后的冷淡经营局面。社区商铺热卖的背后，不少商铺投资客也在无奈地面对经营上的尴尬。
投资者为铺而狂
“我又在喀什路买了个商铺。”家住卡子湾的聂新已购买了好几处商铺，虽然这里的商铺已经闲置了快一年，他很头痛。但一向“眼光精准”的聂新给自己在喀什路商铺买单的理由是：别人买，我也买。
聂新的投资逻辑很简单：住宅用房的投资回报率大多为6%~8%，而商铺的投资回报率则为8%~12%，有的甚至达到15%以上。购买小区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值甚至可以上升20%以上。“五年内，投资商铺要比投资住宅多出几倍的利润。”他认为，作为地处巷道中的小区商铺价格低廉，即便不开店，将来出租或出售都会有好的收益。
据了解，现如今房地产开发的趋势就是“品牌化”和“大盘化”，正因如此，多则4万人左右，少则一万到两万人的社区中，饭馆、超市成为居民最便捷、贴心的消费场所。从几年前的日月星光小区，到现在的朗天峰景风景小区等大中型住宅小区，社区商铺都成为抢先一步被“抢”的目标。
有数据显示，2005年商铺投资占商业地产投资的55%，2006年这个数字则攀升至67%。而在房地产市场迅速升温的2007年，商业地产销售更如温度计上迅速上升的汞柱。在这些投资者中，机构投资者、个人投资者各占50%。
经营背后有尴尬
但在买铺过程中，聂新似乎特别不走运。他所投资的三个商铺在宣传时，开发商都说得天花乱坠：客流量大，投资回报高。但事实上，他买后的出租情况都极其不好，其中一间店铺在一年内店老板就换了三拨，而且租金也越来越低。
“其实，我投资的商铺无论是常住人群还是流动人群量都很大，买的时候就认定会赚钱，但现在才发现社区地处巷道、规模小，周围类似的商铺多且杂乱没有统一管理，档次越做越低。因此，如果找不到一个合适的品牌店进驻我的商铺，恐怕难获得长久稳定的回报。”聂新的长叹很能代表一部分商铺买家的心声。虽然销售形势一片大好，但经营状况却不尽如人意。
在商铺热卖的背后，不少商铺投资客不得不无奈地面对经营上的尴尬局面。自己经营不成，又转让不了的投资者，只有期待“捂盘”后以期情况转变。而更多的投资者不得不都像聂新一样，以“铁将军”把门，门上出租告示一张，等着转让后的升值。
开发过大成“伤铺”
按照国家住宅设计规范，社区商业一般占社区建筑面积的2%~3%便足够，但目前首府很多楼盘的社区商业所占比例高达10%，甚至超过20%。
对于增长势头和投资热一直不退的商业地产，其发展中呈现的高空置率问题，已经引起业内人士的忧虑。在近日召开的“2007新疆房地产市场形势报告会”上，新疆房地产协会副会长陈代元表示：“商业地产占到了房产空置率的40%以上。在目前乌鲁木齐市的商业地产不断发展，行业的竞争也愈发激烈的情况下，如何解决高空置率的问题应当引起广泛的注意。”
据了解，开发商对于社区商铺的热衷，在于丰厚的利润。社区商铺的利润往往远高于同地段的住宅物业。通常社区商铺与住宅的价格比在二至七倍之间，有的甚至超过8倍。特别是一些市中心区域，商铺价值贵比黄金。
“商铺品质不高，其中一个重要表现就是商业规划存在硬伤。有的是商铺内部交通设置不利于人群流通，有的是商业业态的规划布局混乱，定位重复，这一状况在大型商铺项目中尤其突出。”天道置业相关负责人表示，现在社区商铺的价格几乎每平方米都达到了4000~6000元，已经远远超出了一般经营者的能力限制，“所以会出现‘卖得火租不掉’的怪现象。”天道置业相关负责人认为，商铺投资越热，风险便越大。问题不解决，商铺就会成“伤铺”。不管是社区商业还是其他商业形态，经营价值都远大于房产价值。所以从前期规划入手，规划、招商和管理才能保证良好的运营。
