刚刚在媒体交流会上喊出“如果不转型，现在的老大有意义吗？”的万科，在物流地产方面迎来了新变化。
12月18日晚间，万科企业股份有限公司发布公告称，因政策变化及合伙人之间协商，其物流地产基金的有限合伙人和普通合伙人发生了部分变更，并新引入了盛世神州、泰康人寿和前海航慧。
早在基金成立之初，万科曾作出回应称，参设拟投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目的物流地产投资基金，有助于其借助外部合作方力量，加快公司在物流地产领域的投资运作。
万科当时所表达的，是希望利用金融的力量撬动业务发展的意图。
在本次变更之后，参设基金的企业从数量到认缴份额都发生了变化，背后所体现的或许正是万科对于投资运作的理解力和操控能力，以及对物流业务的重视。
基金规模腰斩至30亿
时间回溯到一年前。
基于自身对于物流地产业务的发展战略需求，万科联合了江苏信托、博裕物流、乾元晟和飞虹壹号等四家企业，成立了名为珠海市坤元兴股权投资基金合伙企业的物流地产基金，拟投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目，规模为60亿元。
其中，参投份额最大的一家是江苏信托。在当时，江苏信托曾拟认缴36亿元，于基金中占比达到60%。彼时的万科则拟出资15亿，于基金中占比25%。
在本次变更之后，除了企业数量增多之外，基金的规模也从60亿缩小为30亿元。两项变量之下，各家企业的出资份额和所占比例较此前要均衡不少。
随着昔日基金里的“大股东”江苏信托退出和三位新成员的加入，各企业之间的出资份额和所占比例也随之进行了更改。其中，认缴出资最多的是泰康人寿，认缴份额为13.84亿元，出资占比为46.82%。
另外，盛世神州成为基金新的管理人，象征性出资了100万元，出资比例为0.03%；乾元晟认缴出资3505.8万元，出资比例1.19%，与此前占比1%相差无几，万科享有该公司的部分权益。
从新的出资占比中能够看出，除了万科之外，最初参设基金的几家企业所占比例总和只剩下5.46%。其中，博裕物流认缴出资从原来的5.4亿元大幅缩水至108万元，出资比例从原来的9%降至如今的0.04%。
变更之后，万科似乎收获不小。作为有限合伙人，万科此次拟认缴出资额10.1亿元，出资比例34.16%。与之前相比，万科虽然认缴出资额减少了近5亿元，但在基金中所占到的份额增加了5个百分点。
资本运作看来已经是万科的“拿手好戏”，在本次公告中，万科表示，通过与共同投资方的合作，可以共同分担风险，减少公司在投资过程中的不确定性，更好地保护股东的利益。
从最新的占比看来，万科在引入新合作伙伴的过程中不仅再次将投资风险分摊了出去，还顺利的完成了一次“以小博大”。
万科物流地产“执念”
无论如何运作这个物流地产基金，所反映出来的都是万科对于物流地产的扩张渴求。
近年来，物流在万科的业务板块中越来越受重视。在2017年参与普洛斯私有化之后，万科对于物流地产的“执念”似乎变得更重，并于去年和今年围绕着物流地产的发展作出了一系列的动作。
除了去年参设物流地产基金和本次做出调整之外，今年以来，万科直接新增了54个物流地产，主要分布于上海、宁波、杭州、天津等地区。
最引人关注的当属7月份时，万科将太古实业旗下的太古冷链物流资产包收入囊中，具体包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库。
据公开资料统计，目前万科物流已经进入全国36个主要城市，拥有110个运营及在建项目，在建及运营面积730万平方米，服务客户700余家。
目前而言，主要品牌万纬物流采用的仍是“持有和运营服务”重资产模式为主，但这一模式要求依靠大量的开发与收购资金，万科希望在物流地产领域得以迅速扩张，就不得不借助基金的方式去进行合作投资。
上述基金在成立之初定下的投资方向，就是中国境内拟建、在建及已建成的物流地产项目。本次公告显示，在各合伙人实缴完毕、完成私募基金备案后，基金开始对境内确定区域拟建、在建及已建成的物流地产项目进行投资、整合。
对于所谓的“确定区域”，或许能从今年初万科管理层的介绍中寻找到答案。
在年初的业绩会上，万科执行副总裁张旭表示，万科的物流主要聚焦在城市圈、中心城市和核心城市，未来将会在更多的城市进行布局。
另外，截至到2017年底，中国总仓储面积仅为5.53亿平方米，人均仓储面积仅为0.4平方米，物流地产市场仍有巨大缺口。由此，包括万科在内的众多房企自然也就希望能够尽早抢占市场份额，在未来的发展中占据有利位置。
