2016年8月，距离太阳城开业还有一个月的时候，我们独家专访了南京21世纪投资集团副总裁张娟，她低调温婉的气质令人印象深刻。
时隔两年多，再一次见到张娟，除了扑面而来的蕙质兰心，更多了一份精明干练。
在刚刚过去的2018购物中心百花奖评选中，她因为对21世纪商业旗下的太阳城项目的成功运营，以专业和专注赢得市场和口碑，获得了经营创新操盘手的称号。
谈起太阳城从开业之初到现在的运营状况，张娟说得最多的是“欣慰”，一切都按照当初设想的那样得到了还原，未来也还将忠于初心，坚定的走下去。
太阳城差异化竞争 助推百家湖商圈和谐共融
早在6年前，在为太阳城做规划定位时，张娟不仅着眼于自己的项目，也观察商圈内的其他商业体如何发展。在她看来，商圈一定是和谐共融的良性竞争，所以需要与其他商业体合作，共同为百家湖商圈添砖加瓦，做差异化的定位。
太阳城首先要做的是留住江宁200万人口，而这其中有很大比例是家庭人口，基数大、需求多，太阳城20万方的体量完全能满足目标客群的需求。于是，太阳城确定了“全家庭、全业态、全体验”的定位，打造成全家庭休闲生活MALL ，开创了江宁区域生活休闲新地标。
现如今，江宁百家湖商圈已经成为名副其实的“第二个新街口”，2018年11月15日，百家湖商圈联盟正式成立，区域内商业体抱团发展趋势越来越明显。
虽然各家定位不同，但扮演的角色是一样的，都是推动商圈发展的有力支撑者，所做的一切都是围绕商圈目标客群的需求，大家相得益彰，而不是同质化的恶性竞争。
以太阳城为例，项目主力店众多：孩子王、盒马鲜生、NITORI、好莱坞魔法城、天工之城等，这些不仅丰富了太阳城的业态品牌，更填补了其他购物中心没有的业态。
太阳城经过两年的精心运营，积聚了良好的口碑和品牌影响力，全馆客流和销售得到了大幅增长。尤其是2018年，成绩斐然，整体销售业绩呈快速增长的趋势，销售业绩更是达到同比增长80%，并且提前3个月完成全年指标任务，这得益于品牌的创新升级和用心经营，也可以看出其发展空间和潜力无限。>>21世纪太阳城的运营之道：差异化竞争、创新中成长
因此，商圈内的商业体只有互助互补，才能实现共赢。
太阳城3大关键词：全家庭、首进、有趣
众所周知，在品牌组合上，太阳城引进的品牌中60%首进南京、80%首进江宁，汇集零售旗舰、娱乐美食、文创空间、美容休闲、魔法城主题乐园等全家庭复合商业业态。
去年，在品牌优化升级上，太阳城引进了首进江宁的盒马鲜生。张娟表示，品牌的调整方向一定是和项目定位保持一致的：“首先是要符合全家庭休闲mall的定位，其次，我们非常愿意和首进南京的品牌进行合作，当然引进的模式也得吸引人，有趣好玩。”
这三点是太阳城一直坚持的主张，不仅体现在定位和品牌选择层面，营销活动也是围绕这三个方面展开的。>>21世纪太阳城的引客利器：创新、有趣、有品质
无论是周年庆的航天展、米奇90周年生日趴，还是连续两届的海洋节、庙会等，都是围绕全家庭客群需求来制定的，能够和顾客进行很好的互动，而且都是南京购物中心没有做过的活动，有趣、好玩、有新意。
例如，太阳城在2017年打造了首届巴蜀神韵主题庙会，2018年举办了第二届京腔京味春节庙会，备受市民喜爱。
据张娟透露，今年还将延续庙会这一形式，“做广州那一带的粤式庙会，为期约10天，好玩的过年习俗、年货大街、花市等都会在这里展示。”希望南京市民过年除了去夫子庙，也能形成来太阳城逛庙会的习惯。
高品质、全家庭的营销活动一直贯穿着太阳城的运营之路，让购物不再是简单乏味的物质消费，更是一种人人需要的愉悦精神体验。
不断深化体验式、场景化打造
体验式、场景化购物作为一种能够传递独特体验感受，采用营造主题、空间形态变化、景观构成要素的烘托等公共空间设计手法，给消费者带来了新颖独特的、个性的空间体验，成为了现在许多购物中心的制胜法宝。
开业前期，张娟带领的团队就对太阳城做了整体的研究，投入了极大的精力对这一老建筑进行改造，成功打造了3个中庭。
因为太阳城内部有的区域较窄，回流性不够，动线不够灵动，于是改造时将上下楼板打通，将南面的石墙做成了玻璃幕墙，放大空间感，增加通透感，营造舒适度，规避进深窄的劣势。
老建筑会有冷热区，所以在主力店的布置上也需要技巧。去年，太阳城在场景化打造上做了提档升级，在负一楼的盒马鲜生C区和B区商业之间狭长的通道里，打造了一个“巷几文化街区”，将盒马鲜生与B区商业联动起来，做场景化提升，减少商场冷区。
巷几文化街区
此外，2楼服装区也做了场景整体重装，增加了场景化墙画，打造了LADY+时尚街区。
LADY+时尚街区
据张娟透露，太阳城最近还在打造“网红卫生间”，对商场4楼的传统卫生间做了主题化改造，环境方面做了装饰性的提档，效果好的话未来将全面推广。
电影主题卫生间
太阳城的母婴室也很值得一说，7个母婴室遍布1-5楼，让宝妈们在每个楼层都能快速找到。且在前期南京市卫计局的评选中，全部通过评选，荣获2个南京市首批示范母婴室和5个南京市首批标准母婴室。
母婴室
所以，在她看来，体验化和场景化是需要购物中心不断要深化的功课，太阳城也正朝着这一目标不断提档升级。
用心经营 将商场从“1”做到“100”
谈及这两年的运营，张娟表示很欣慰，也很不容易：“运营至关重要，如果开业是1，通过运营完全能做成100，运营要用多几倍的力量，裂变的速度才有基础。”
太阳城从出生面对的就是非常激烈的竞争环境，但是一直立足定位、做好自己，以适度超前的理念用心经营，每一步都走得很扎实。
张娟特别提到了盒马鲜生的引进，开业期间客流爆满，开业半天就卖出其他店平日四天的货，销售业绩远远超出预期，这使她感触很深。拥抱新零售是大势所趋，未来还会引进有创新意识和新零售的品牌，突破原有的商业框架，顺应市场的变化。
现在，太阳城每个月都会做返店率调研，通过两年的数据沉淀发现，数据显示年龄层非常宽，集中在20-55岁，30-55岁年龄段比例较大，事实证明，全家庭定位是正确且成功的。
2018年，太阳城超额完成了业绩目标，今年还将有大动作。除了通过场景化内装的提升、体验化的强化，把商场的冷区变成热区，还会回收部分店铺面积，引进更多品牌，其中会有首进南京的品牌。未来继续强化全家庭定位，相信会给南京市民带来更多惊喜。
开业至今，21世纪太阳城实现了经营目标，在这过程中商管团队也得到了很好的锻炼，丰富了经营经验，得以快速成长。未来21世纪商业管理公司还将有更多的商业规划和发展，值得期待！
