2005年1号线北延伸段通车、2006年2号线西延伸段通车都带来周边房价上涨。2007年年底，轨道交通9号线即将开通。但是，早早消化了“地铁概念”的松江新城商铺却将在意见分歧之中迎来一场“大考”。
大学城：每年经营九个半月
9月1日是各大院校开学的日子，松江大学城里安静了两个月的校园又开始热闹起来。
已经挂牌的田先生希望趁着人气旺的时候把商铺抛掉。
田的商铺在文汇路立信会计学院内，他在2004年以9800元/平方米的单价买下48.7平方米后自营百货，取名“学子超市”，生意一直清淡，利润微薄。
“以大学城为依托的商铺每年只有九个半月的经营时间，局限性非常大，只能针对师生的日常生活消费做生意。”田先生表示。由于师生的消费能力有限，高档商品卖不动，利润空间也比较小。
3年后，田先生伤心地发现：自己经营的这家超市还是只能收支平衡。
树挪死人挪活，于是他以12500元/平方米的单价将店铺挂牌出售。这个商铺挑高设计5.4米，可以分成两层，灵活性比较大，所以前来打听的人倒不少，有的还是大学城里的师生，但是至今无人接手。
田先生感到，这跟商铺没有产权有关。他的商铺是大学城的辅助建筑，属于大学城集团拥有。当时他买的仅是50年使用权，并没获得产权，这无疑给转售带来了麻烦。很多前来咨询的买家认为，使用权少了3年，报价还涨了2700元，投资价值不大。
松江商铺：投资者的伤心之地？
不仅是田先生的小店，很多松江新城商铺的业主都没有实现理想的回报。
规划占地面积36平方公里的松江新城一直是上海郊区房地产开发的热点。尤其是松江新城的商业，凭借大学城和规划中今年年底通车的轨道交通9号线，成了近两年投资者追逐的热点。与此同时，住宅的开发热潮也直接带动了松江新城商业地产的开发。
从2004年开始，松江新城商业建筑陆续入市，供应在2005年、2006年达到井喷状态。
但是，随着大量商业地产项目入市，松江新城商业供需矛盾不断凸显。由于市场定位、规划的问题以及人口导入等瓶颈，商业地产的销售和招商都不理想，嘉和休闲广场目前的出租率仅为10%。现房大量空置让早期买家的租金回报无从谈起，二手市场也是有价无市。
今年上半年，松江新城众多商业地产项目销售进入停滞阶段，珠江新城2期的商铺今年1到3月份仅销售出一套；新松江路上庭花苑3期的社区商铺从年初至今也仅销售掉8套。其他商业项目不同程度地存在滞销的情况。一些商业地产项目销售搁浅，前期投资者被套牢，这让后来者对这块热土越来越谨慎。
通车前景激活行情
今年年底将通车的轨道交通9号线可能扭转这种尴尬局面。下半年以来，松江新城部分商铺的销售速度明显加快，一些商家也抓紧时间招商。
四海一家的总经理助理徐燕告诉记者：由于9号线确定在今年年底通车，松江新城的商业地产销售情况明显好转。一些商家趁着机会忙于招商；在二手市场中，一些前期的投资者也正在寻找合适的时机将手中的商铺出售。
以在售的安信生活广场为例。进入2007年后销售情况一直不理想，上半年的总销售量仅为7套：1、2月份的销售为零，在传统旺季的5月份居然也为零。但是从7月份开始，销售状况明显改善，当月销售15套，8月份销售20套。
安信生活广场招商部俞昊告诉记者，随着9号线通车的临近，该项目正在加速招商中。目前已与莫泰集团签订了8年的租赁合同，预计明年3月初能开业；另外，易买得超市也在前期洽谈中。
大业主、开发商对未来信心十足，但是小业主的想法有所不同。
利好兑现之前“大逃亡”
“大部分前期投资者对松江新城的商业地产抱有希望，认为9号线通车后还能有新一轮的上涨机会。这些业主宁愿空置也要捂盘，等待9号线带来从市区过来的人群。”住商不动产松江新城负责人付战全告诉记者。
但是眼看着9号线就要开通，抛售商铺的就并非田先生一个了。原因是，小业主们对9号线的开通意见并不统一。有的人认为，随着9号线开通，松江新城商铺可能迎来一次“强劲商业反弹”；另一些投资者并不看好后市，商铺空关几年已经磨灭了激情，只求找机会脱手。
很多人将松江与同样体量超大的南汇区商业地产相比。事实上，松江与南汇不同。南汇很多是大型专业市场，可以吸引上海市区和区域的购买力；但松江新城完全是一个新造的城，所有的商业消费要靠人口导入，如果没有导入本地购买力则根本无法支持。
在准备抛售的投资者看来，9号线虽是众所周知的利好，却未必能变为商铺经营的购买力。到时如果还带不来人气，那大家就都傻眼啦，“利好出尽成利空”。所以，眼看着利好即将兑现，被套牢两三年的一些投资者却在悄悄准备“大逃亡”。
在这样的心态下，近期松江新城的放盘明显增多。
上海信鸿房地产经纪有限公司姚仁义告诉记者，现在很多前期投资者想把商铺抛掉。
一位投资者在2004年分别以10700元/平方米和8700元/平方米的单价，购买了嘉和休闲广场一楼和二楼两套近百平方米的商铺。空关3年之后，目前该投资者愿意以单价13000元/平方米和11000元/平方米把这两套商铺抛掉。
姚仁义告诉记者，这是“保本价”。投资者买入3年多，扣除税费、3年物业费、交易费等，根本就不赚钱。
未来：涨幅空间不大
付战全认为，松江新城商业地产虽然前景不错，但目前投资价值并不大。
“9号线的商业价值在商铺销售中已被提前释放。”付战全表示，“现在很多商业地产是按照9号线通车后的价格卖的；整个松江新城商业地产在建造过程中打的就是9号线和大学城的概念。所以提价的空间并不大。即便是将来9号线通车，也不会有多大的涨幅空间。”
一手市场中，开发商近两年来并无明显提价，这在上海几乎是绝无仅有的。例如安信生活广场，根据网上房地产数据显示，2005年12月开盘均价12000元/平方米；目前一楼价格也就是12500元/平方米。
观望后市，从宏观来看，税费、加息等政策风险比较大；从市场分析，空置率较高。养铺不是所有投资者都能承受的；从硬件配套来看，目前交通不便，人口导入一直没有实现；即便将来9号线通车了，从松江新城坐轨道交通去市区上班的可能性也不大。这些都不是商铺投资者、经营者的好消息。
