各类商业物业销售一片红火 武汉商业地产加速奔跑

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      商业地产花开三镇

      俗话说“一铺养三代”，商铺一直受到人们的青睐。尽管普通住宅仍然是房地产市场的最主要“角色”，然而最近几年，这种新的地产发展模式---商业地产正迅速在全国扩展开来，成为引人注目的亮点。从近几年商业地产的走势来讲，其增长速度是惊人的。商务部早先发布的流通业报告预测，随着中国城市化进程的不断加快和消费结构的快速升级，城市商业将以较高速度发展，其中，商业营业设施将成为投资热点。

      “年投资回报率56.25%”，尽管这只是近几个月某商业地产项目的宣传口号，但让更多的人对投资商业地产项目产生了浓厚的兴趣。继2005年武汉商业地产市场开始启动后，武汉近年来出现了商业地产大发展的势头。2007年上半年各类商业物业的销售一片红火，从以商业街形态面世的大型零售商业光谷世界城步行街到以专业市场形象深入人心的大武汉家装、汉正街品牌服装批发中心，到城市中心的宝利金商铺、到西北湖凤凰城的裙楼底商，以及最新推出的家居卖场金盛国际家居广场，市场行情十分火爆。可以说从专业性市场到商业步行街;从产权式商铺、产权式酒店再到SHOPPINGMALL，各种业态商业地产项目在武汉市称得上是遍地开花。

      目前市场上商铺已经价值不菲，在汉口中心的宝利金国际广场商铺营销中心，记者了解到，1楼商铺在2万～4万/平方米。在世界城光谷步行街，当时商铺发售时，均价已达到了2.5万左右/平方米。

      尽管价值不菲，但市场上对于商铺的需求，依旧非常旺盛。如前所述的世界城光谷步行街，一期商铺开盘当天几近售罄。宝利金国际广场目前销售率已达到了80%左右，而记者从湘隆时代商业中心了解到，目前推出的E区商铺已几近售罄，可卖数量不多。

      种种迹象表明，武汉的商业地产已然进入“加速跑”阶段。

      体量更大，辐射能力更强

      相对于几年前的商业地产项目，今年涌现的商业地产项目，在商业业态上更加趋向于复合功能，在产品上更加细分，并往往成为一个区域的生活中心。商业地产巨无霸航母项目开始涌现。

      如全长1350米的世界城.光谷步行街，思锐地产顾问公司策划经理陈军是这样点评世界城.光谷步行街的：它与武昌以往任何一个商业地产项目不同，是一个复合商业地产项目。它是集中了五星级酒店、高档写字楼、步行街以及高档住宅的“四位一体”的大型城市中心建筑群。目前已经进入了家乐福、大洋百货、天河环艺等三大商业巨头。世界城.光谷步行街已成了该区域的生活中心。

      同样武汉经济开发区大型综合商业体湘隆?时代商业中心，总占地面积近16万平方米，总建筑面积近33万平方米，它三面临街，集精品步行街、超市、休闲文体健身中心、餐饮、娱乐、办公及时尚住宅小区于一体。湘隆有关人士介绍，它的定位就是新区摩尔生活城，武商购物中心、工贸家电、KFC肯德基等项目已进入。湘隆.时代商业中心已经成为新区的生活引擎。

      位于武汉市东西湖区金银湖生态商务城的金盛国际家居.汉口广场，年内即将开业。它的广场总建筑面积就达15万平方米，1.2万平方米公共配套服务及停车位，拥有室内中央空调、观光电梯等顶级配置。楼高八层，涵盖了建材装饰、家具、家电等多个领域。金盛国际家居.汉口广场策划经理黄杰告诉记者，他们的主力客户会以金银湖区域为主，但是不单单限制于此区域。他们选择此区域布局，正是看中其靠近中环线的便利，今后该项目，将逐步辐射中环沿线人群，以中环概念为主诉求。

      大武汉家装的有关人士也告诉记者，他们目前的客户群，已不仅仅限于汉口，很多汉阳、武昌的客户都纷纷过来。目前将引入百安居等业态，扎堆效应更加明显。

      业态升级，更注重个性特色

      和以往单纯的卖门面不同，目前武汉的商业地产项目，更注重在同一商圈内，把项目的差异化特色做足，并统一规划，以此吸引买家。如江汉路区域周边已经成为武汉人流量最大的商业区。在王府井百货、万达商业广场等商场的带动下，这里经过多年发展，已经拥有一批稳定而具有较高消费能力的消费群体，超强人气酝酿无限购买力。上海新联康资深策划经理冯松认为宝利金国际广场正是在借势的基础上，打造自己的特色，它可以直接导入大洋百货、万达商业中心等周边商业项目的成熟消费群，大大缩短商场的经营成长期，又可以结合自己“流行时尚广场”的个性定位，成为中山大道一线新一代的亮点。

      商业地产，开始迈入理性时代

      以往一些开发商套用住宅的开发模式，这是一些商业地产公司经常犯的错误。他们大都是采取“先开发后招商”的方式，凭非理性的感觉进行项目投资，在缺乏专业的市场研究和商业策划的前提下，在没有明确的目标、明确的客户，甚至没有明确将要对哪些业态进行组合的情况下就开始敲定方案，紧接着破土动工，然后再考虑如何招商的问题。多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，把商业地产的产权分割出售，开发商只想着如何尽快将这些分割的产权卖出去，尽快变现。有了这种思想，就不可能对商业地产完善规划和长期运营。目前一些商业城或商业街，在销售的时候非常火爆，但是在销售过后，就日渐萧条，此前中心城区以儿童主题为诉求的商业地产项目就因此难以为继。这样的例子不在少数。

      和以往不同的是目前的武汉商业地产更重经营。随着武汉经济的飞速发展，商业店铺已经变得非常紧俏，因此商业地产项目的租金行情也是大幅上涨。商业投资，在市场需求和投资回报方面后劲比较足。目前，江汉路上的商铺，日租金已超过10元/平米，一些商业项目“只租不售”现象已初见端倪，这也反映了商业地产开发商对于项目的长远发展信心。此前的新世界中心商业部分就是以长期持有物业的形式出现。日前刚进入武汉的金盛国际家居中心也是以长期持有物业的形式出现，其策划部经理黄杰告诉记者，金盛国际家居中心的模式一直是只租不卖，全力培育市场。

      已经出售的部分商业地产项目，项目的持续经营能力亦被开发商看重。

      南国商业营销负责人告诉记者，他们在大武汉家装的经营上下足了工夫，经常举行大规模的促销推广活动，带旺整个商铺的人气。世界城光谷步行街有关人士也认为，尽管世界城一期商铺销售情况非常不错，但是成功与否，得看后期的经营情况，他们在此方面也作了充分的准备。

      有业内人士分析，对于商业地产后续经营的关注，反映了商业地产市场更加理性，更加注重持续经营和市场的长远发展。

      给您一双慧眼，“帮您搜铺”即将启动

      针对武汉今年商业地产出现的新形势，对普通置铺者而言，如何做到有的放矢，把握更多的赚钱机会?在众多的商铺中，到哪里投资商铺，投资什么样的商铺应是投资选择的重中之重，什么样的商铺是值得投资的商铺呢?经验丰富的买家又是如何选择商铺的呢?更已成为大家关注的问题。

      DTZ戴德梁行商铺部经理黄英波提出了以下要素供置铺者参考：

      地段是关键

      和其他所有物业形态的商铺一样，地段一定是决定商铺价值的重要因素，这里所讲的地段就是指商业氛围和交通两个方面。商业氛围则要求该街道有着大量忠实消费者，这群人会把该街道当作一个重要的购物场所;而交通则是要求该商业街有很好的可达性，最好是能够有轨道交通，而其辐射区域越大越好，最好是能辐射整个城市。

      商家质量不能忽视

      这一点往往被很多投资者所忽视，但这一点恰恰又是该商业项目能否长期繁荣的关键，因为商业项目的大多数消费者都是回头客，如果整条街道没有几个非常具有吸引力和号召力的商家或者经营不善的商家所占比例过高，那么整个步行街则会面临难以长期持续良好经营的危险。

      商铺的面积和楼层

      因为一般商业街都是以单店经营的模式经营，如果面积过大则相对较难找到租客，过小则不适合经营，同时还要注意商铺的形状以及面宽、进深;楼层的选择，一般来说商业步行街商铺的楼层不会超过2层，因为在逛街的过程中，上楼的几率要小很多，因此二楼一般都做特色商品或者餐饮，这样租客的选择也有较大的局限性。