20世纪末，当百盛、太平洋、巴黎春天等外资经营品牌的商业中心在对大上海的以市百一店、华联商厦、新世界、友谊商店等市级商业设施以及二百永新、益民百货等区级商业一统天下的商业格局进行冲击之后；一种港式的开发、运营一体化的零售商业地产模式也在同时开始萌芽，至今，其代表作正大、来福士、恒隆、港汇四大广场已然是上海最顶尖、最成功购物广场的典型。
当我们庆幸还有本地百货业大亨百联集团，以及立志成为中国购物中心之王的大连万达，正在全国各地并购、圈地；当我们鉴赏着在上海的中环线之外这些本土企业建造着庞大的、据说是代表新一代的庞然大物时，不要忘记前瞻一下5年以后上海市中心的顶尖地段，在那里，以香港地产大鳄为主的大型商业地块在蛰伏多年之后，从去年开始，纷纷宣布启动，纵览这些项目资料，我们不得不为其地段之佳、体量之大、投资之巨而惊呼。
南京西路、淮海路、四川北路、陆家嘴、虹桥，本来应该是硝烟最为激烈的零售商业主战场，却毫无悬念地将成为香港地产大鳄的，或者是由港人运营的海外基金改造一新的商业新地标的展示地。
5年之后，上海主流的、高端的、大型的零售商业地产几乎将是“港式”的天下。
淮海中路商圈未来地标之APM商场
随着临时建筑组成的襄阳路市场整体搬迁，正式进入启动阶段。今年3月，新鸿基地产发布其2006年下半年中期业绩公告，明确提及淮海路上原襄阳路市场地块项目已经开始动工，预计于2010年建成。
襄阳路市场地块占地4万平方米，占据着淮海路商圈的端口位置。早在1996年和1998年，香港万都集团便通过批租形式获得该地块，原计划建造五星级酒店、办公楼、商铺、住宅等，但是，由于资金问题，万都集团一直未能启动这一项目，以至于襄阳路市场以临时姿态“闹猛”了数年之久。去年4月，香港的超级大鳄新鸿基地产以36亿元代价接手该项目。
根据新鸿基地产的规划，该地块将打造成一个包括APM商场在内的时尚娱乐消费商业区，总投资预计超过60亿元，据悉，这也是新鸿基地产继陆家嘴美食城地块后最大规模的内地投资项目。
资料显示，上海APM商厦项目的总建筑面积将达到25万平方米，由6层裙房商场、2幢写字楼、2幢住宅楼和4层地下室组成。其中，6层裙房和部分地下室面积将构成特色商场部分，建筑面积达到11万平方米，几乎占整个项目容量的一半。
目前，已经启动的上海APM项目与香港APM有所不同。前者位于淮海中路与陕西路的交界处，属上海市的顶级地段，而后者地处香港观塘，并不属于繁华商业中心。两者地理位置所代表的意义截然不同，相信商业定位也将出现极为明显的差异。
规模在香港已属数一数二的新鸿基地产虽以开发豪宅著称，但亦长期致力于商用房地产项目的开发及持有，并在香港房产市场上具有权威地位。其最新的2006年下半年中期业绩公告显示，连同合营房地产项目所占的权益在内，新鸿基地产半年租金总收入便达到34.98亿港元（同比增加12％）。新鸿基地产称，通过定期翻新、举办推广活动及重整租户组合，致力保持旗下商场的吸引力；其香港的国际金融中心商场及ＡＰＭ商场全部商铺均已租出，“进一步加强了集团在商场租务市场的领导地位。”
