编者按：伴随着粤港澳大湾区发展规划纲要出台，深圳作为四大中心城市之一的地位凸显，立足打造国际创新之都。政策带动之下，深圳各大区域都在摩拳擦掌大力发展各种产业经济。大机遇之下，这些区域的商业将呈现哪些发展趋势？现有商业格局未来又将发生怎样的变化？深圳站独家策划深圳各区域2019商业发展趋势解读系列文章，以期为行业带来更多思考。
光明区作为作为粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊上的重要节点，近年来，随着中山大学深圳校区、光明科学城、中科大深圳医院等一批重大科教项目及研发平台的落户，光明区将迎来前所未有的发展机遇。
公开资料显示，光明区生产总值已从2017年的850.12亿元增长到2018年的920亿元，其经济综合实力再度迈上新台阶。经济实力的增长对光明区商业的裨益不必多说，光明区商业已逐渐从最初的低端商业的零散业态，发展到即将迎来一批新型购物中心及综合体的崛起，如光明大仟里、勤诚达K+PLAZA、龙光玖龙台、光明小镇等，随着这些项目的入市将重塑片区商业格局，形成光明特色的商业消费氛围。
从这些商业项目的空间分布来看，光明区的商业主要可划分为两大传统商圈即光明中心商圈、公明中心商圈，另外还有规划在建的“智造高地”凤凰城和“国际化产城社区”科技城两大重点发展片区。
光明中心商圈：传统商圈需转型发展多元融合消费新模式
光明中心商圈以光明大道和光明大街为发展轴、以在建轨道 6 号线光明中心站为核心向周边发散形成，作为光明的传统商圈，商业氛围较为成熟，主要以中低端商业为主。正力时代广场、KKpark光明广场、光明农贸市场等共同构成光明中心商圈。近年来该商圈消费环境、商业业态、公共设施配套等面临升级优化。对此，在2019年光明区一届一次党代会报告中提出，高起点规划光明中心区，规划将打造成为多元融合的中央活力区和城市新中心，形成全新的生活消费模式。
KKpark光明广场总建设面积超5万平方米，是光明新区第一家集休闲购物、餐饮、娱乐、酒店于一体的大型购物中心。除此之外，光明区也在发展消费新业态。2018年推进“一街道一特色街区”，2018年政府投资2310万元优化升级的河心路特色商业街，计划2019年9月底前完成河道景观及区域建筑立面提升，全部工作完成后将为片区居民提供不一样的消费体验。
图片来源于：深圳光明公众号
公明中心区商圈：未来新项目分布在规划中地铁线分布
公明中心区商圈由公明街道、马田等片区组合而成，涵盖了百佳华商场、天虹商场、南星商场、公明商贸城等商业项目，同时该商圈也是传统产业更新、旧城改造的重点区域。
目前该商圈商业配套相对齐全，但基本是中小型配套的零散业态为主，缺乏集中商业配套及体验式商业项目，商业氛围需继续加强营造。随着城市更新的持续推进，近几年兴起了一批如宏发荟、万荟城、光明峰荟等新的商业项目，这些商业项目沿规划中的地铁6号线沿线分布，主要以社区型商业以及配套商业为主。
未来该商圈及周边还将将有腾讯第二总部、华强创意产业园、招商局智慧城、绿地产业综合体、上市企业总部园区、中山大学深圳校区等产业及教育平台崛起，其规划定位不逊于南山的深圳湾超级总部基地，将带来大量的高端人流，消费潜力巨大。
政策、交通、教育、人流等各发展要素汇集 为光明带来强大的生产力和消费力
随着光明成为行政区、光明科学城发展规划及《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，光明区加快建设“四城两区”、打造世界一流科学城和深圳北部中心建设的步伐。从人才、政策、交通、医疗教育等配套上不断地完善优化，光明发展如今已驶入快车道。
轨道交通方面，光明城站至福田站高铁捷运线路已于2017年4月16日正式开通，未来赣深高铁与广深港高铁将于光明城站交汇；轨道6号线、6号线R1支线建设提速，或将2020年建成运营；轨道13号线首批站点已经破土动工；轨道18号线已规划研究，正力争项目尽早报批。
在教育方面，光明教育加快出台并实施《光明区教育提升三年行动计划》（2019-2021），至2021年年底，新建12所、改扩建5所义务教育阶段公办学校，新增学位3.4万个，建设区域教育高地。
此外，自光明新区成立以来，其通过实施“人才强区战略”，为片区发展积累了不少人才基础，未来导入的人群也以精英人才为主，这将为光明带来强大的生产力和消费力。
据不完全统计，光明区目前已有十几个商业项目，总体量超61万平方米，除了光明中心商圈、公明中心商圈之外，一批如凤凰城、科学城等新片区的崛起，整个光明区域商业格局将得到跃升，或将迎来新型商业项目的爆发期。
凤凰城片区采用TOD开发理念打造城市综合体
作为深圳市17个重点开发区域之一，光明凤凰城片区要聚焦先进制造、企业总部、交通枢纽等功能，成为产业集聚的智造高地和功能完善的城市会客厅。光明凤凰城规划范围约15平方公里，总建筑面积2200万平方米，预计未来将导入22万的居住人口和37万的就业人口。凤凰城规划以社区为单元，由凤凰城门户区、东区、西区、南区四大主要片区构成。
另外，凤凰城建设采用TOD开发理念，结合轨道站点打造城市综合体，例如华侨城光明小镇、龙光玖龙台等重点文旅及综合体项目位于该片区内。
华侨城光明小镇项目是光明新区与华侨城联合打造的特色小镇，总投资约300亿，总规划范围11平方公里。整体呈现山湖绿道、国家现代农业庄园、迳口田园综合体、主题旅游、生态小镇、森林运动公园等于一身的国际知名生态农业旅游小镇，以丰富全区以及全市人的休闲生活。目前现代农业庄园一起旅游小镇已形成规模，山湖绿道一期已完成90%，今年将加快迳口村田园综合体改造步伐。
龙光玖龙台是光明凤凰城的门户地带和核心组团，毗邻艺术文化中心、五星级宝利来花园酒店，周边配套齐全；其包括住宅、公寓、酒店、商业、办公等各类物业的高铁综合体项目，其中龙光玖龙台商业部分面积达8.8万平方米，设置了浪漫街区、形象街区、艺术街区以及花之泉、花之瓣、花之蕊等三条街区六大场景，打造退台式生态商业。据悉，商业部分将于未来两年内开业。
坚持“科学”与城深度融合 打造科学城片区综合配套体系
光明科学城位于分为核心区、科教区、配套区、拓展区等。其坚持“科学”与城深度融合去打造世界一流科技平台和科学城综合配套体系。
同时，光明科学城正加快重点项目和配套设施建设，目前中山大学深圳校区、光明云谷已经开工，中山大学附属第七医院一期投入运营，科学城智慧公园、中山大学附属中小学、中山大学人才保障房等项目将加快建设。
光明云谷项目位于光明同富裕片区，毗邻中山大学深圳分校，规划研究涉及面积2.2平方公里，项目总投资800亿元。打造集产业、商业、居住、文化、教育等综合配套功能为一体的智慧化国际化产城社区。
（图片来源于：深圳光明公众号）
旧改助力 未来光明中心、公明片区商业格局将被重构
作为深圳五大城市副中心之一，光明区目前已吸引了华侨城、宏发、中粮、佳兆业、京基、勤诚达、星河等房企进驻。另外根据深圳城市更新网站数据显示，光明区光明街道与公明街道的旧改项目共计18个，拆除重建建设用地总面积约128.2万平方米，目前区域大部分综合体项目来自城市更新单元。
位于光明中心区的大丰安片区城市更新单元即星河天地商业，拆除重建面积达到10.37万平方米，该项目东侧紧邻光明大道，毗邻绿地东周片区旧改项目，将打造成集商业、办公、居住、文体娱乐及配套服务与公共空间一体的复合型、生态型城市综合体。
绿地光明东周片区城市更新单元项目绿地新都会位于光明大街与光明大道交汇处，拟拆除用地范围面积7.4万平方米，将打造集住宅、商业、商务办公于一体的综合体项目。其中商业建筑面积4.3万平方米，地下商业1.6万平方米。总建面约为26万平方米的新地中央是由光明地产打造的大型城市综合体，包含商业广场、步行街、住宅、公寓及写字楼等，其中商业广场总建面约3.6万平方米，规划引进大型生活超市、餐饮、休闲、娱乐等业态。
而在公明片区，商业也将迎来日新月异的发展。光明峰荟商业部分营业面积约3万平方米，致力打造住宅、商业、办公为一体的高端综合体项目，规划六大时尚主题街区和另有五大MORE生态商业街区，打造成集餐饮、娱乐、购物、儿童教训培训等特色商业街区。据悉，约2600平方米深圳纵横国际影城已进驻。
光明大仟里是宏发天汇城的重要核心商业，建筑面积约 15 万㎡，光明大仟里以打造时尚潮流生活为理念，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，也是光明新区的首个综合大型购物中心。预计将于今年内面世。
勤诚达光明区元昇厂片区城市更新单元项目勤诚达正大城综合体项目，建筑面积约87万平方米，是集住宅、商务公寓、写字楼、商业、教育为一体的城市综合体。商业部分名为“光明勤诚达K+PLAZA”，体量约8万平方米，一期已引进沃尔玛和万达影城。目前购物中心正在招商中，预计2020年盛大开业。
图片来源于：勤诚达商业
