自“房住不炒”这几个字反复拿出来定调楼市时，意味着中国房地产行业已由高速增长过渡到稳定发展阶段。尤其伴随着金融暴利时代的终结，如今更加考验地产企业精细化经营能力。
如何赚钱以及如何持续稳定赚钱，每一家企业都在危机感的驱动中自我把脉。那么，在房企们交上的2018年成绩单中，经营能力到底如何呢？
和讯房产独家发布的《2018年上市房企经营能力榜单TOP50》显示，经过了最原始的土地红利积累以及敏锐的反应调整能力，四位龙头老大哥经营能力依旧强劲，其中，融创和碧桂园继2018半年报后再次蝉联年度总经营能力冠亚军。
而像龙光地产、时代地产、中交地产等中小型房企，由于更加重视经营质量和效率，也挺进了经营能力榜单前十强。
但也有一些企业在追求规模增长的同时，忽视经营质量，稳定性差，导致总排名下滑严重，比如富力、绿地等。
总榜单还显示，不少房企市值和销售规模差距大，千亿房企中，只有8家达到了千亿市值。而决定房企市值基本面的更多取决于盈利能力及持续性。
需要说明的是，此次排行榜算法，对一个公司经营能力的评估，我们采用对分项排名计分，加总后得到这个公司的综合得分，再根据综合得分进行排名。
假定参与排名的公司有50家，如果一个公司在ROE、营业收入增速、扣非净利润增速、市值这4个指标排名上分别为第3名，第20名，第10名，第9名，那么分别对应得分48，31，41，42，综合得分为162，以此参与排序，分数越高，名次越靠前。
主流房企的筛选标准，综合考虑了三大因素，作为筛选进入榜单房企的基本条件：第一，2018年克而瑞房企销售榜单前100名；第二，整体上市房企；第三，相关指标可以通过公开信息渠道获得。
融创和碧桂园经营力蝉联冠亚军
榜单显示，综合ROE（净资产收益率）、营业收入增速、扣非净利润增速、2018市值等四个指标来看，龙头房企有着极强的经营能力。
其中，融创、碧桂园、恒大、万科，分列总榜单第1、第2、第7和第10名。尤其值得关注的是融创和碧桂园，在和讯房产独家发布的《2018上半年上市房企经营能力榜单TOP50》榜单中，这两家龙头房企就占据总榜前两名位置。
而观察半年报和年报两个经营能力榜单，融创和碧桂园之所以能够蝉联座次，且与同量级房企拉开差距的关键原因，在于营业收入增速和扣非净利润增速两个指标的大幅增长。
尤其是融创，不仅营收增速单指标成为前50强房企第一名，扣非净利润增速甚至达到了营收增速的2倍。
由于营收和利润步入爆发增长的新阶段，融创在2018年业绩会上也表示“交出了有史以来最优年报”，还罕见地将“在坚实的优势平台上高质量增长”一行大字印在2018业绩发布会背景板上，足见底气。
当然，这也符合行业规律：当达到一定规模后，一家企业经营水平便体现在赚钱能力上。而从ROE和扣非净利润增速两个上市公司盈利能力的指标看，龙头房企这种能力愈发强大。
以碧万恒融2018年ROE为例，指标值均保持在20%—30%，超过前50强房企ROE17%这一平均值。有业内人士分析，由于龙头房企的规模和融资优越感明显，因此，ROE相对维持在高位，预计之后仍将稳定维持在20%左右的水平。
股神巴菲特曾直言其在中国市场的选股标准：只有ROE不低于20%且能稳定增长（连续10年）的企业才能进入其研究范畴。说明投资者对企业ROE的重视程度。而按照巴菲特的选股逻辑，2018年龙头房企的ROE表现均可入选。
和讯房产还注意到，在《2018年上市房企经营能力榜单TOP50》中，排名前10的房企，除了龙头房企霸占了四席之位外，还有三家中小型房企挺进前十：龙光第5、时代地产第8、中交地产第11（由于龙湖和时代地产并列第8，占了两席，中交实则是第10名）。
从四个分指标看，这三家企业有一个共同特点：ROE均在30%左右，远高于一些大型房企，中交35.4%的ROE单项指标甚至是TOP50的最高分。此外，在营收增速达到40%—55%的基础上，时代地产和中交地产的扣非净利润达到了70%，后者远远高于前者增速。这说明，部分中小型房企在发展中，更加注重经营效率和发展质量。
前10强房企，保利ROE最低
不过，与龙头房企重视高质增长不同，也有一些冲规模的企业在追求规模增长的同时，忽视经营质量和运营效率，导致ROE较低，扣非净利润增速也远远低于营收增速。总体看，盈利稳定性较差。
以销售规模排在碧万恒融之后的保利为例，保利的ROE位于前十强最后一位，在前50强中也排在后半段，且低于前50强ROE17%的均值。
据和讯房产观察，近4年保利ROE都未超过20%。巴菲特的黄金搭档芒格曾表示：长期看，一只股票的回报率与企业发展息息相关，如果一家企业40年来的盈利一直是资本的6%（即ROE6%），那40年后你的年化收益率不会和6%有什么区别，即使当初你买的是便宜货。如果企业在20-30年盈利都是资本18%，即使当时出价高，其回报依然会让你满意。
不仅如此，保利净利润增速低于营收增速的一半。由于各项盈利指标排名靠后，也使得销售规模排在第5位的保利总体经营能力水平排在总榜单的第18位。
其实，在2018半年报时，保利的净利润增速高于营收增速的一倍多，盈利表现相对良好；但到了2018年报，两个指标表现就反了过来。
在行业人士看来，这说明这类房企的盈利稳定性较差，在此前依靠毛利驱动增长，阶段性净利润增速高于营收增速，但受到如今调控限价的影响，受价格约束的毛利就会处于下滑态势，如此一来，就又会出现净利润增速远低于营收增速的现象。
业内人士建议，毛利很难维持又想实现ROE高增长，可在三个因素上下功夫：净利润率、资产周转率、杠杆。而最佳方式是低杠杆，高净利润率，高资产周转率。
当然，一直渴望进入前三的保利也意识到了该问题，在去年保利的股东大会上，董事长宋广菊就表示，公司在项目周转方面也学习了碧桂园的一些做法，现已有专门的运营中心来提高效率。常规情况下项目争取一年内能够销售，有些项目特殊情况下五六个月也可以。
和讯房产发现，像保利这样的规模企业，存在上述问题的并不在少数。和讯房产观察《2018上半年上市房企经营能力榜单TOP50》和《2018年上市房企经营能力榜单TOP50》两个榜单，富力、绿地等企业都存在盈利稳定性差。
比如，绿地和富力在半年报经营能力总榜单中分别排名在第9名、第16名；2018全年，滑落到了第22名、第33名。而影响总排名下降的主要指标都与ROE或扣非净利润增速有紧密关系。
盈利水平及持续成长力与市值成正比
总榜中，我们还发现一个现象：出色的盈利能力往往市值表现更好。
榜单显示，2018年TOP50房企总市值达26089.4亿元，平均市值为521.78亿元。整体来看，市值规模集中度高，TOP16强（均为千亿规模）市值和销售规模成正比，销售额TOP16房企有13家房企市值超过均值。
不过，仍有不少房企市值和销售规模差距大。千亿房企中，只有8家达到了千亿市值。个别销售额超千亿的企业市值仅100多亿。而一些销售规模虽然未达到千亿，但市值规模却比千亿企业还高。比如，销售额915亿元的龙光地产，总市值为471.9亿元，高于TOP16中的个别千亿房企。
进一步分析，TOP16房企中，那些市值单项指标排名靠后，且2018总市值低于均值521.78亿元的房企，差距在于净利润增速或ROE等衡量公司盈利能力以及运用自有资本效率的指标分值低，从而显得与销售规模排名不相衬，进而影响整体经营能力的排名。而龙光的这两项指标由于排名靠前，所以拉升了龙光经营能力的总排名，跃居总榜单第5名。
对此，中央财经大学会计学院教授鲁桂华向和讯房产表示，销售规模和市值并无必然联系，市值更多地取决于盈利水平及盈利持续成长能力，因为买股票本质上是购买盈利。另一位证券机构分析师则表示，市值规模不同来自于杠杆率、增长率以及盈利能力的微小差异。
克而瑞研究中心国际业务总监洪圣奇向和讯房产表示，市值是投资者评估公司价值的重要指标，理论上也反映了企业经营能力。因此，在资本与房地产行业联系越来越紧密的当下，必须重视企业市值的优化，这在一定程度上代表着一家企业的盈利性和可持续发展程度。
（来源：和讯房产 作者：苗雪艳）
