最大“地主”背后或是官员渎职和法律的虚置

      国务院发展研究中心于9月16日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》披露，房地产企业不断进行融资渠道创新，资本规模急剧扩张，土地购置面积也越来越大。全国最大的“地主”是碧桂园，今年7月末，该公司总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米。其土地储备量超过土地储备量第二的房地产企业近一倍。 

      4500万平方米土地是个什么概念呢？笔者特地查阅了相关资料，根据北京市公布的“十一五期间住宅建设规划”，“十一五”期间北京将新增商品住房建筑面积约9250万平方米、约90万套，4500万平方米土地即使是建筑面积，也已经相当于北京市“十一五期间住宅建设规划”的近一半！4500万平方米土地如果是平面面积，假设容积率为2.5，其建筑面积总和则已超过北京市“十一五”期间新增商品住房建筑面积总和！ 

      如此之多的土地囤积在一个公司之手，将会导致什么样的后果是不难想象的。大面积的土地囤积在开发商手中，政府手中可供应的土地面积越来越少，就意味着开发商对土地定价能力的增强，而开发商追逐利益最大化的必然结果是抬高地价，进而抬高房价，把相关成本转嫁到购房者身上。这是导致我国近年来房价持续上涨的根本原因之一。 

      市场经济发展到今天，有一个特征是得到世界公认的，即市场经济首先是法制经济。世界市场经济发展的实践证明，一个比较成熟的市场经济，必然具有比较完备的法制。法制所确立的刚性的规则体系，是确保市场经济健康、公平运行的重要前提。 

      因此，任何与法律相抵触的行为都是对市场经济肌体的蚕食和破坏。而中国最大“地主”的诞生，不能不令我们深感忧虑。土地是宝贵的资源，为了确保土地得到高效的利用，我国早在1994年7月公布的《城市房地产管理法》就规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工开发期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 

      但是，这些法律仍有漏洞可钻。一些开发商在取得土地以后，只象征性地开发一小部分，剩下的绝大部分留待以后开发，这实际上是以规避法律为目的的变相囤积土地。针对这一问题，国土资源部和国家工商行政管理总局又联合发布了《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行)，自2006年7月1日起试行。补充协议约定，受让人按照合同约定日期动工建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足1/3或已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满一年的，即视为土地闲置，出让人有权向受让人征收土地闲置费。 

      显然，我国在遏制土地囤积方面，已经具备完备的法律、法规体系，是有法可依的。但是，法律、法规仍被虚置。最大“地主”的出现即是一个最佳证明。法律、法规被虚置的背后，往往隐藏着权力寻租、渎职等腐败行为。囤积土地不仅需要大量资金作为依托，更需要由地方政府的支持，否则，仅法律风险和政策风险，就足以令开发商对囤地心存畏惧。开发商争相大肆囤积土地本身，意味着法律风险和政策风险被人为规避，而有能力帮助开发商规避这一风险的，只有手握权力的地方政府和有关执法部门。 

      开发商囤积土地的危害并不仅限于助推房价的持续上涨，更大的危害在于对法制的破坏。中国最大“地主”的出现，给人透露出来的一个不良信号是，法律、法规是软性的而非刚性的，倘若其他行业也进行效法，通过金钱等工具寻找到相关突破口，我们辛辛苦苦建立起来的市场经济规则就可能遭到破坏。因此，对肆意囤积土地的行为必须进行调查，逾期不开发的土地必须依法收回，同时，必须对庇护开发商囤地的渎职官员予以严厉惩处，才能重塑市场经济规则体系。