北京地铁5号线带旺商铺投资潮 6大商圈各显千秋

地铁5号线的通车，不仅提升了沿线住宅项目的开发与居住需求，更为周边商业的发展提供了强大的人流支持，势将引发新一轮的商铺投资热潮。 

　　北京首条贯穿南北的轨道大通道——地铁5号线经过一段时间的空载试运行后，将于“十一”之前正式通车运营。5号线南起丰台区宋家庄，北到昌平区太平庄北，途经天坛、崇文门、东单、东四、雍和宫、和平里、大屯、立水桥等地，全长27.6公里，共设23个站点。 

　　地铁5号线开通的意义在于连通南北，其交通意义是首位的，但与此同时，5号线的开通势必带来周边商业的繁荣。 

　　事实上，从过去单纯的轨道交通建设转变为轨道交通沿线的综合开发，已是国际上城市发展的趋势。“沿公共轨道交通发展、工作生活一体化的方式，已成为市民生活最重要的形式，离轨道交通越近，越能节约生活成本。日本、美国等国家建设轨道交通都是采用的这种综合开发的模式。”清华大学国际商业地产研究中心理事长朱凌波(朱凌波博客,朱凌波新闻,朱凌波说吧)在接受《楼市》记者采访时表示。据了解，国内各大城市已有越来越多的交通枢纽与商业活动中心结合在一起，形成融交通换乘、购物、休闲、娱乐，乃至商务、酒店等多种功能于一体的模式。 

　　人流聚集增加商业消费客群 

　　中大恒基市场研究部统计数据显示，7月份5号线沿线的住宅租赁交易量环比上涨15%，涨幅最明显的区域体现在5号线的南北两端，即太平庄北站至立水桥一段以及蒲黄榆到宋家庄一段。不难看出，早在数月前5号线沿线的住宅租赁市场就已经开始升温。 

　　据了解，最近一个月，立水桥一带的租赁需求上涨了20%；而地铁5号线的开通也使原本租售比很小的方庄、宋家庄一线租赁市场逐渐升温，另外这里低、中、高档住宅分布比较均匀，可以满足不同需求的租客。 

　　随着交通的利好，5号线日益聚集起了更大量的人流，这必将产生庞大的消费群体。华高莱斯国际地产顾问副总经理公衍奎认为，地铁与其周边的消费共同带动提升了周边物业价值和商业价值。 

　　朱凌波分析指出，轨道交通沿线商业的发展未来具有较大的升值潜力，因为轨道交通对人流量的支持与其沿线的商业所需恰好对接，只是目前看来，以住宅小区为主的社区商业相对于大型购物中心来说更多一些。随着轨道交通线路开通，特色化的商业也会成长发展起来，使社区商业中心逐渐向区域商业中心过渡。 

　　放量加大 5号沿线商铺趋热 

　　世邦魏理仕最新发布的2007第二季度中国房地产指数显示，北京优质零售物业总量达到358万平方米，购物中心首层商铺租金比一季度增长了0.9%，达到每天每平方米28.5元人民币，同时，由于北京市场对优质零售物业需求强劲，空置率下降0.2个百分点，达到6.2%。另据戴德梁行2007年二季度商铺报告分析显示，预计今年下半年，北京市商铺市场新增供应量将达到200万平方米。 

　　业内人士指出，新项目的集中上市将使北京零售市场进入空前激烈的竞争状态，而新建项目主要聚集在传统商业商务中心，使得这些区域的商业供给过剩。逐步兴起的新居住中心正在成为商业地产发展的新乐土，同时也对传统商业中心的人流起着分流作用。地铁5号线的开通，在带旺了南北两端人群居住的聚集之余，恰好为沿线商业发展提供了强大人流支持。虽然目前5号线沿线内的一些区域商业形态相对单一，缺少成熟的商业氛围，以小区配套底商为主，但无疑随着城市发展，这些区域将会逐渐步入成熟，为商家带来更多的商业机会。 

　　6大商圈各显千秋 

　　依照地铁5号线沿线各大站点位置，商业分布特点，由北至南依次可以划分出6个商圈：立水桥商圈、大屯-北土城商圈、和平里-雍和宫商圈、东单-王府井商圈、崇文门商圈、宋家庄-方庄商圈。 

　　北端立水桥商圈 

　　2007年8月16日，家乐福在北京的第8家分店——天通苑店在立水桥龙德广场正式开业，这将满足周边近60万居民的购物需求。 

　　经过近几年比较集中的开发，立水桥区域已经聚集了明天第一城、东亚奥北中心、顶秀青溪等多个住宅项目，以及像天通苑、北苑家园这样的较早的大型住宅区。据统计，包括立水桥区域在内的整个亚奥区域的楼盘总建筑面积已经超过1400万平方米，未来规划人口更是高达200万。庞大的人口基数预示着立水桥区域商业开发潜力的无可限量。 

　　事实上，从2006年开始，立水桥区域的商业地产便开始了集中放量，据了解，该区域内目前新增商业总体量已突破50万平方米，包括24万平方米的龙德广场、5万平方米的北方明珠、近2万平方米的东亚奥北中心商业和10万平方米明天商业中心等，预计未来一段时间还会有大面积的商业放量。区域内的商业设施涵盖家乐福、百安居、世纪华联超市、京客隆超市、苏宁电器、大中电器、物美超市、家福特建材超市、家和超市等，主要以社区商业为主。 

　　《楼市》记者实地走访发现，此前在天通苑区域内较为成型的商场只有西单商场天通苑购物中心，与居民生活密切相关的超市则“隐藏”在居民区内，如位于东三区的物美大卖场，和位于天通苑老区的超市发超市。 

　　而在北方明珠大厦下的万意服装批发城和海龙电子城，则走专业化市场的路线。新开业的家乐福天通苑店位于城铁13号线与地铁5号线交汇的立水桥站，该店充分考虑了为大型居民区服务的职能，在一定程度上加入了商场的功能，商品种类十分齐全。家乐福天通苑店所在的龙德广场，由商家自持经营，同时引进了百安居作为主力店，而翠微百货、万达影城、国美电器、浩莎健身等也于近期相继入驻。这无疑将极大地带动天通苑一带甚至整个立水桥商圈的繁荣。 

　　中段大屯-北土城商圈、和平里-雍和宫商圈 

　　记者留意到，在5号线中段的几个站点周边，社区生活已经成熟，虽没有大型商圈，但成熟的商业配套已能满足周边居民的生活。 

　　如位于5号线中段北部的北苑路北、大屯路东等站点，周边已经出现了像易初莲花这样的大型超市、飘亮购物广场这样集百货和超市于一体的购物中心。而北土城站点一带则借助于元大都酒吧街的娱乐消费优势，加上周边院校聚集，而逐渐形成了以年轻时尚消费人群为主的商业区域，但由于为非复合型结构，所以聚客力相对其他区域而言较弱。 

　　此外，位于中段中部的和平里北街、雍和宫、北新桥站，街道尺度适宜，住区、外地机构驻京办事处相对集中，形成相对稳定的职住复合结构。该区域社区商业配备齐全，菜市场、超市、娱乐场所、餐饮一条街、服装小店都不缺乏，主要以沿街商铺形式居多。中段南部的东四站点周边更是特色小店云集，为众多年轻时尚人群关注的购物场所之一。 

　　“老站”东单-王府井商圈、崇文门商圈 

　　北京地铁的老站点——东单-王府井商圈和崇文门商圈早已成长并形成了相当成熟的区域中心，其商业以开发商自持经营、大规模的核心商业居多。 

　　东单站附近囊括了东方新天地、王府井商业街、百货大楼、新东安市场等大型购物场所，人群密集。据了解，王府井商圈经过了近十年的发展，已由原来单一面向旅游客群而逐渐分流。其自身业态复合度也相对较高，先锋剧场带来了众多消费人群，酒店、写字楼等当中的人群带动了日常消费，填补了商业区在工作日的白天缺少客流的空白。 

　　“随着北京城市的发展，以往王府井商圈在京城商圈里的绝对、唯一性越来越弱，虽然地位仍然较高，但成长空间已很有限。不过在较长一段时期里，王府井商圈的租金水平仍会是京城的标杆。”华高莱斯国际地产顾问（北京）公司策划总监刘葳在接受《楼市》记者采访时分析指出，王府井商圈内的各大商业项目自身也在不断做出调整。记者在王府井商圈走访时也发现，由商家统一经营的东方新天地已有多家商铺有新品牌进驻，以运动品牌和高档服装品牌为主，均打出了“opening soon”（即将开业）的广告宣传语；新东安广场（原新东安市场）也正积极对其商场及写字楼分阶段进行大型翻新工程。 

　　而崇文门商圈内则聚集着新世界商场、搜秀商城等较大规模的城市商业项目。第一太平戴维斯商业策划部总经理徐伟成认为，崇文门商圈的特点是在进一步发展新世界购物中心的基础上，在地域结构上充分发展起周边的商业物业。随着崇文门区域周边一批高端住宅投入市场，如今区域的消费能力已经有了很大提升，正逐渐由中档向高端过渡。尽管如此，仍有不少业内人士分析认为，崇文门商圈的商业价值在目前已经被发挥到了极致，甚至有透支之嫌，因而5号线的开通只能是为其锦上添花。 

　　刘葳同时透露，崇文门向南至红桥市场一带，未来也会出现不少潜在的供应。由于该区域面向旅游客流相对更多，有中国传统特色的市场以及海鲜市场相对集中，虽然目前商铺已近饱和，但在未来一段时间里，将会出现一些统一经营、部分销售、进入门槛较高的商业项目供应。 

　　南端宋家庄-方庄商圈 

　　与北端立水桥商圈相似，南端宋家庄-方庄区域同样因为5号线的贯通，形成聚集效应，各项优势进一步叠加，需求量及房源放量进一步上升。由于中低档住宅供应量相对较大，人口相对密集，区域内大规模的商业中心供应不足，多以社区小规模购物中心、社区邻里型商业为主。目前宋家庄、刘家窑南端各站以及方庄一带已建有物美、家乐福方庄店、北京方庄购物中心等商业设施。 

　　据了解，方庄从发展到现在超过15年的时间，已形成了包括百货，超市，娱乐，以及餐饮在内的多层次、多业态的综合性的组合，成为目前南城商业集中区域。 

　　投资5号线商铺需全方面评估 

　　尽管目前整体商业投资前景看好，尤其5号线的开通，在交通上与人流聚集上带旺了沿线商铺的投资热潮，但业内专家提醒投资者们，<